TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

Registro: 2016.0000366385

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1017409-29.2015.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONDOMÍNIO EDIFICIO MIRANTE DE ITAQUERA, é apelada ELENICE KELLY DOS REIS JERONIMO.

ACORDAM , em 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAMPOS PETRONI (Presidente sem voto), MOURÃO NETO E SERGIO ALFIERI.

São Paulo, 31 de maio de 2016

DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT

RELATORA

Assinatura Eletrônica

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São Paulo

VOTO Nº : 8.361

APELAÇÃO Nº : 1017409-29.2015.8.26.0007

COMARCA : CAMPINAS – 10ª VARA CÍVEL

APELANTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MIRANTE DE ITAQUERA

APELADA : ELENICE KELLY DOS REIS JERONIMO

JUIZ : LUIZ RENATO BARIANI PERES

*AÇÃO DE COBRANÇA. Ajuizamento pelo Condomínio contra a Síndica do mandato anterior, a pretexto de irregularidade quanto aos gastos despendidos em reforma no Condomínio. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO do Condomínio, que insiste no pedido inicial, sob a argumentação de que o Conselho Consultivo não tem poder para autorizar obra voluptuária, a rejeição pela Assembleia Geral das contas apresentadas pela Síndica impõe o dever de restituição ao Condomínio e a realização de obra de embelezamento é matéria de deliberação exclusiva da Assembleia. REJEIÇÃO. Obra consistente em substituição de três portas no andar térreo do Edifício, em área sujeita a corrente de vento e intempéries climáticas, que já havia sofrido alagamento. Necessidade e urgência da obra para a conservação do Condomínio bem configuradas. Obra, demais, realizada com a autorização do Conselho Consultivo do Condômino. Desaprovação da conta por Assembleia Condominial posterior que não basta, por si só, para fundamentar a cobrança. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

Vistos.

O MM. Juiz “a quo” julgou improcedente a Ação,

condenando o Condomínio autor no pagamento das custas e despesas

processuais e dos honorários advocatícios, que foram arbitrados por equidade

em R$ 700,00 (fls. 72/73).

A sentença foi disponibilizada no Diário da Justiça

Eletrônico no dia 26 de novembro de 2015 (fl. 74).

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Inconformado, apela o Condomínio autor, insistindo no pedido inicial, sob a argumentação de que o Conselho Consultivo do Condomínio não tem poder para autorizar a realização de reforma voluptuária, mas tão-somente a Assembleia Geral, a rejeição parcial das contas apresentadas pela Síndica impõe o dever de restituição ao Condomínio; o artigo 1.341 do Código Civil determina que a realização de obras de embelezamento é matéria de deliberação exclusiva da Assembleia, mediante aprovação de dois terços dos condôminos (fls. 75/78).

Recebido o Recurso (fl. 81), a requerida apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença (fls. 84/89) e os autos subiram para o reexame (fl. 91).

É o relatório , adotado o de fl. 72.

Conforme já relatado, o MM. Juiz “a quo” julgou improcedente a Ação, condenando o Condomínio autor no pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, que foram arbitrados por equidade em R$ 700,00 (fls. 72/73).

Ao que se colhe dos autos, a requerida, ora apelada, foi eleita Síndica do Condomínio autor, ora apelante, em março de 2012, para mandato de um (1) ano, iniciado no mês de abril seguinte. Consta que a requerida realizou reforma na área comum do Condomínio para a substituição de três (3) portas do andar térreo, sendo uma da zeladoria, outra da unidade 01 e a última da unidade 02, pela soma total de R$ 3.448,00. Consta ainda que, ao término do mandato da requerida, houve rejeição

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parcial das contas da gestão da requerida quanto à mencionada obra, restando consignado que a Síndica deveria restituir ao Condomínio autor a quantia de R$ $ 2.298,67, correspondente a dois terços do dispêndio com a mencionada reforma, daí a cobrança judicial (v. fls. 1/4 e 35/46).

Embora a insistência do Condomínio autor, ora apelante, a r. sentença apelada não comporta deveras a pretendida reforma.

Com efeito, as circunstâncias específicas do caso concreto revelam que o fato de as contas da Síndica não terem sido aceitas pela Assembleia Geral não afasta a legitimidade da reforma em questão.

A requerida, ora apelada, argumenta na defesa que a realização da obra se deu em caráter de urgência, porque as portas em questão se localizam em área descampada, com formação de corredor de vento e sujeição às intempéries climáticas, noticiando alagamentos no corredor e apodrecimento dessas portas. Argumenta ainda que a obra culminou com o embelezamento da área comum, acrescentando que a questão da necessidade dessa obra já havia sido objeto de deliberação por Síndicos anteriores (v. fls. 60/65 e 84/89).

Impõe-se ressaltar que o Condomínio apelante, por outro lado, deixou de questionar o teor da defesa em réplica na fase de instrução (v. fl. 71).

Demais, a ré comprovou que a realização da obra questionada se deu com o aval do Conselho do Condomínio, conforme “Ata

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de Reunião Extraordinária do Conselho do Condomínio Edifício Mirante Itaquera”, documentação essa que também não foi impugnada pelo Condomínio autor, ora apelante (v. fl. 67).

Embora a alegação do Condomínio autor, ora apelante, de que a obra questionada serviu apenas para o embelezamento, configurando-se como voluptuária, essa hipótese não restou comprovada nos autos. Já se viu, a requerida demonstrou a necessidade dessa obra na defesa, com a aprovação do Conselho, sem impugnação no tocante por parte do Condomínio.

Também sem razão o Condomínio autor, ora apelante, quanto à alegação de que o Conselho Consultivo Condominial não detém poder para autorizar a realização da reforma questionada. É que o artigo 19, alínea e, da Convenção do Condomínio atribui expressamente ao mencionado órgão o poder de “autorizar reparos, reformas ou sérvios em apartamentos quando se verificar a hipótese prevista na alínea c do artigo 11º desta Convenção”, que por sua vez trata dos “reparos ou reformas que possam afetar as partes externas dos apartamentos, parte de propriedade comum a todos, dependem de autorização prévia do Conselho Consultivo do Condomínio, principalmente em se tratando de obras que afetam a segurança do edifício” (“sic”, fls. 8 e 15).

Ao que consta, a reforma realizada pela requerida, ora apelada, enquanto Síndica do Condomínio autor, ora apelante, se deu no exercício regular da função, com aval do Conselho Consultivo do Condomínio e com respaldo no artigo 15 da Convenção Condominial, que

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autoriza o Síndico a “ordenar reparos urgentes e demais obras necessárias à conservação e segurança de quaisquer dependências ou áreas comuns do Condomínio, até o limite estabelecido pela Assembleia Geral” (“sic”, fl. 12).

Não se há, pois, falar em violação à soberania da Assembleia no caso dos autos, mesmo porque o Condomínio apelante não comprovou que a conduta da Síndica demandada ou a deliberação do Conselho Consultivo ora questionados tenham se dado com afronta às atribuições e limites previstos no tocante pela Convenção Condominial.

Não acode o Condomínio autor, ora apelante, a alegação de posterior rejeição parcial das contas pelos condôminos, mesmo porque não houve prestação judicial de contas com indicação do valor cobrado, como saldo devedor da requerida, ora apelada, que, já se viu, demonstrou a necessidade e a urgência da obra para a conservação e segurança da área comum do Edifício condominial.

Consoante bem observado pelo douto sentenciante: “Referida área é de uso comum, e a situação das portas em razão das intempéries exigia a troca destas de modo a permitir a melhora da apresentação do condomínio na área do térreo. Trata-se de alegação da ré, não questionada pelo autor em réplica, porque não apresentada esta manifestação pelo autor. Além disso, o documento não impugnado de f. 67 bem evidencia que a autora contou com o referendo dos membros do conselho do condomínio para aprovar a troca das portas empreendida pela síndica, com a ressalva de que outras obras deste porte exigiriam prévia consulta do aludido conselho. Desta forma, a desaprovação das contas em

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assembleia condominial não significa o acerto do condomínio quanto à

existência do crédito que reclama, porquanto a requerida obteve a

aprovação a posteriori da obra por parte do conselho fiscal do condomínio”

(“sic”, fl. 72).

Bem por isso, o caso estava mesmo a exigir o

decreto de improcedência, restando a manutenção da r. sentença apelada

pelos próprios fundamentos.

A propósito, eis a Jurisprudência:

9134913-97.1999.8.26.0000 Apelação Com Revisão / ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO

Relator (a): Enio Zuliani

Comarca: Comarca nâo informada

Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado

Data de registro: 05/12/2000

Outros números: 1081434400

Ementa: Não há responsabilidade objetiva no exercício da ftinião de síndico de condomínio de

apartamento:;, pelo que, para obrigá-lo a restituir valor correspondente ao preço do material adquirido

para reformas urgentes no prédio sem aprovação assem blear, torna-se indispensável a comprovação da

culpa, do d o Io e do dano índenizável – In ocorrência – Provimento do recurso, prejudicado o adesivo.

9044334-25.2007.8.26.0000 Feito não especificado / ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO

Relator (a): Testa Marchi

Comarca: Comarca nâo informada

Órgão julgador: Orgão Julgador Não identificado

Data de registro: 12/07/2007

Outros números: 5029314300

Ementa: em>Condomínio apontamento de irregularidades das contas no período de 2001 a 2004

pretensão de ressarcimento do ex-síndico decisão que entendeu que as contas foram aprovadas em

assembléia de condôminos em decisão soberana e inquestionável não se podendo – reabrir discussão

inadmissibilidade (^ aprovação de contas que é mera formalidade lesão a direito que não pode ser

subtraída da apreciação judicial decisão reformada para que prossiga a ação pelo período apontado na

inicial Agravo provido

9075648-33.2000.8.26.0000 Apelação Com Revisão / Assembléia

Relator (a): José Carlos Ferreira Alves

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 11/08/2009

Data de registro: 20/08/2009

Outros números: 1675164900

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL – Sentença que rejeitou a pretensão inaugural cujo fim era o decreto de

nulidade da assembléia ordinária do condomínio que aprovou: as contas de exercício anterior; o

pagamento de horas extras aos funcionários do condomínio; e deliberou sobre outros assuntos de

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interesse geral – Síndica que agiu corretamente no exercício do mister – Condômino que não se

desincumbiu do ônus de provar quais as obras extraordinárias realizadas que deveriam ser reembolsadas

– Demais deliberações foram devida e legitimamente adotadas pelos condôminos presentes à reunião

assemblear – Recurso não provido

Impõe-se, pois, a manutenção da r. sentença apelada

pelos próprios e jurídicos fundamentos, inclusive no que tange aos ônus da

sucumbência.

Diante do exposto, nega-se provimento ao Recurso.

DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT

Relatora