EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. TAXAS EXTRAORDINÁRIAS. REALIZAÇÃO DE OBRAS NO CONDOMÍNIO. APROVAÇÃO POR ASSEMBLEIA. VALORES EM ATRASO. PAGAMENTO NÃO COMPROVADO. OBRIGAÇÃO DO PROPRIETÁRIO. QUITAÇÃO. NÃO CONFIGURADA. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. Conforme imperativo do art. 1.336 do Código Civil, tem o proprietário do imóvel a obrigação de contribuir para as despesas de condomínio, repartidas de acordo com as frações ideais correspondentes, sendo tal obrigação propter rem, ou seja, relacionada à coisa da qual se deriva. Não comprovado o pagamento de tais obrigações, impõe-se o deferimento da Ação de Cobrança.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.17.077216-4/001 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE (S): CONDOMÍNIO DO EDIFICIO GABRIELA – APELADO (A)(S): BERNADETE MARIA PONTES GOMES

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. AMAURI PINTO FERREIRA

RELATOR.

DES. AMAURI PINTO FERREIRA (RELATOR)

V O T O

Cuida-se de Ação de Cobrança de Taxas Condominiais ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GABRIELA em face de BERNADETE MARIA PONTES GOMES e MATHEUS DE VASCONCELLOS GOMES, na qual se requer, em síntese, a condenação dos Réus ao pagamento do débito relativo às taxas ordinárias e extraordinárias em atraso, bem como os valores vincendos no decorrer da lide, até a data de seu efetivo pagamento, acrescidos de multa, juros, custas processuais e honorários advocatícios.

Conforme devida intimação, a Ré apresentou contestação, por meio da qual alega a total improcedência dos pedidos formulados; informou o falecimento do segundo Réu, MATHEUS DE VASCONCELOS GOMES, de modo a requerer a extinção do feito. Ademais, colacionou aos autos demonstrativos de pagamento a fim de comprovar a quitação do crédito requerido pela parte Autora, refutando assim, todos os débitos cobrados.

Realizada Audiência, não houve composição. Nessa oportunidade, a parte Autora impugnou a contestação ante o fundamento de que a Ré deixou de desincumbir a quitação da obrigação, de modo que o falecimento do cônjuge não obsta o débito, ratificando assim, todos os termos da exordial.

Prolatada sentença pelo Magistrado da 11ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, fora o processo extinto, sem resolução de mérito, somente em relação ao Réu MATHEUS DE VASCONCELOS GOMES, de maneira que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na exordial, sob o fundamento de que a Ré teria demonstrado o pagamento de algumas taxas de condomínio atrasadas. Assim, BERNADETE MARIA PONTES GOMES foi condenada a pagar a quantia de R$8.970,69 (oito mil novecentos e setenta reais e sessenta e nove centavos), corrigida monetariamente pelos índices da CGJ/TJMG e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir de setembro de 2015, bem como ao pagamento das parcelas vincendas a partir de dezembro de 2015, cujos valores deverão ser acrescidos de correção monetária, nos mesmos moldes anteriores, e multa de 2% desde a data do vencimento de cada parcela.

Ademais, as partes foram condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, distribuída a sucumbência em 30% (trinta por cento) para a Autora e 70% (setenta por cento) para a Ré.

Diante dos termos da r. sentença, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GABRIELA manejou o presente Recurso de Apelação com o fito de reformá-la, tendo deduzido em suas razões recursais que:

“O Apelante ajuizou a presente ação de cobrança de taxa condominial com lastro na inadimplência da Apelada das taxas extraordinárias, devidamente aprovadas em assembleia condominial, conforme atas de Assembleias Extraordinárias de Id: 2568625 e 2568660.

O Apelante, além de provar a criação das taxas extras criadas para realização de obras, que são ora cobradas, também constou na planilha demonstrativa de débito de Id: 2568458 o valor de cada parcela aprovada pela coletividade condominial.

Lado outro, a Apelada juntou o comprovante de pagamento das taxas ordinárias, que são provenientes do rateio mensal das despesas condominiais e, agindo com estratagema, aduziu serem os recibos juntados referentes à dívida ora cobrada.

Noutros termos, com lastro nas atas das assembleias (Id: 2568625 e 2568660), o Apelante pretende com a presente ação receber taxas criadas para realização de obras, de forma extraordinária, e não as taxas ordinárias como pretende induzir a Apelada. A Apelada, corroborando com os recibos juntados na contestação, quitou as taxas ordinárias.

À vista disso, requer a reforma da sentença vergastada, a fim de que a Apelada seja condenada ao pagamento das taxas extras aprovadas em assembleia condominial e inclusas na planilha parte da exordial, acrescidas, desde o vencimento, de juros, correção monetária e multa, bem como ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

Ofertada vista a Apelada não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

DECIDO

Cuida-se de recurso próprio, tempestivo, regularmente processado e devidamente recolhido o preparo. Dele conheço, eis que presentes os pressupostos para sua admissibilidade.

Dito isso, passo à análise das razões recursais.

O pedido da parte Apelante deve ser acolhido, pelo que passo a justificar meu posicionamento.

No caso em estudo, a Apelante ajuizou Ação de Cobrança de Taxas Condominiais em face da Apelada, alegando, em suma, que a Apelada é proprietária do imóvel descrito na exordial e se encontra em atraso com as obrigações de taxas ordinárias e extraordinárias referente ao plano de obras aprovado em Assembleia.

Pugna a Apelante pelo reconhecimento do débito relativo aos valores cobrados em sede de taxas extraordinárias, as quais são destinadas às obras realizadas no Condomínio. Conforme a Ata da Assembleia colacionada aos autos (Ordem 9/10), verifico que o plano de obra foi aprovado, de modo que diversas medidas foram projetadas, tais como a” criação de um fundo para a manutenção das colunas de água “;” a criação de vagas adicionais para veículos, utilizando o corredor existente na garagem… “, etc.

Por conseguinte, sobre o dever de quitação das taxas condominiais, dispõe o art. 1.336 do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

(…)

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Assim sendo, tem o proprietário do imóvel a obrigação de quitar as despesas de condomínio, repartidas de acordo com as frações ideais correspondentes, sendo tal obrigação propter rem, ou seja, relacionada à coisa da qual se deriva.

Logo, passando à análise dos boletos e comprovantes de pagamento juntados aos Autos pela Apelada, verifico que esses se referem à mensalidade do condomínio, bem como às taxas ordinárias arrecadadas, sendo parcelas diversas das cobradas na exordial. Nesse sentido, bem manifestou a Apelante ao assinalar que os valores pagos sequer correspondem àqueles cobrados, de modo que a parte Apelada tentou se eximir da obrigação de pagar as parcelas concernentes às obras condominiais ao apresentar o devido pagamento da mensalidade do condomínio.

Do demonstrativo de cálculo colacionado sob Ordem 6, verifica-se que, insurge-se o Apelante contra as parcelas não pagas, oriundas de taxas extraordinárias, referente aos meses de julho/2013 a setembro/2013, novembro de 2013 a fevereiro/2014, setembro de 2014 a abril de 2015, bem como aos valores vincendos ao longo da lide. Tais valores foram claramente ilustrados, de modo que resta inequívoco que, dos comprovantes de pagamento juntados aos autos, referentes aos meses de janeiro/2014 a novembro/2015, não há que se falar em pagamento das taxas extras, pois, dos valores comprovados, têm-se destinação diversa, qual seja a mensalidade condominial, a qual não fora impugnada pelo Apelante.

Os recibos de pagamento apresentados divergem dos valores estipulados em assembleia condominial, pelo que foi devidamente reconhecido pela Apelante o devido adimplemento. No mais, a destinação de tais valores está devidamente explanada no próprio boleto, o qual determina os gastos a serem feitos, listando serviços com funcionários, manutenção de elevador, limpeza de caixa de gordura, dentre outros.

Assim, é evidente a necessidade de reforma da decisão vergastada, reconhecendo o débito da Apelada e a necessidade de realizar o devido pagamento das taxas condominiais, ante o dever de cumprimento.

A propósito, é o entendimento desde eg. Tribunal de Justiça:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO” PROPTER REM “- RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO – RÉU REVEL – EFEITOS DA REVELIA – APLICABILIDADE – DESPESAS CONDOMINIAIS – TAXAS EXTRAS – APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIA – RATEIO ENTRE OS CONDÔMINIOS – HONORÁRIOS CONTRATUAIS – INTEGRALIDADE DO VALOR – IMPOSIÇÃO À PARTE DEMANDADA – NÃO CABIMENTO – CONDOMÍNIO – PROPRIETÁRIO – CONTRIBUIÇÃO À MEDIDA DE SUA FRAÇÃO IDEAL.

– As obrigações referentes a débito condominial possuem natureza” propter rem “, a qual acompanha o bem, impondo àquele que tem o imóvel registrado em seu nome a responsabilidade pelo pagamento das obrigações resultantes do direito de propriedade.

– Operada a revelia, somente a existência de matéria de direito contrária à pretensão autoral seria hábil a levar à improcedência dos pedidos iniciais.

– o art. 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002, estabelece que é dever do condômino, dentre outros, contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

– Os custos decorrentes da contratação de advogado para o ajuizamento de ação, por si só, não são indenizáveis.

– Ao se tratar de um Condomínio Edilício, onde as despesas ordinárias e extraordinárias são rateadas entre os proprietários, cabível a divisão da verba honorária contratual entre os condôminos, à medida de sua fração ideal. (TJMG – Apelação Cível 1.0024.13.117648-9/001, Relator (a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/08/2017, publicação da sumula em 22/08/2017)

DISPOSITIVO

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a decisão vergastada, condenando a Apelada a pagar ao Apelante as parcelas em atraso, referentes aos meses de Julho/2013 a Setembro/2013, Novembro/2013 a Fevereiro/2014 e Setembro/2014 a Abril/2015, conforme constante da planilha apresentada com a inicial, corrigidas monetariamente pelos índices da CJG/TJMG, acrescidas de juros de 1% ao mês a partir de seu vencimento e multa de 2%, nos termos do art. 1.336, § 1º do Código Civil, bem como ao pagamento das parcelas vincendas no decorrer da lide, até a data do seu efetivo pagamento, com devida correção monetária e juros de 1%.

Custas processuais e honorários advocatícios pela Apelada, os quais fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação

DES. LUCIANO PINTO – De acordo com o (a) Relator (a).

DES. EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA – De acordo com o (a) Relator (a).

SÚMULA:”DERAM PROVIMENTO AO RECURSO”