EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – PRELIMINAR DE DESERÇÃO – REJEITADA – MÉRITO – TAXAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA REGULAR CONFORME CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – TAXAS EXTRAORDINÁRIAS – INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM PARA A INSTITUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA.

– O preparo recursal é pressupostos de admissibilidade do recurso. Se a parte é intimada para efetuá-lo, embora não o tenha juntado quando da interposição do recurso, e o faz, resta sanado o vício e o recurso deverá ser conhecido.

– Por ser a proprietária do imóvel ora discutido, a ré é qualificada como condômina, o que lhe garante uso exclusivo da unidade, mas também lhe impõe o dever de contribuir com o pagamento de despesas necessárias para a manutenção e funcionamento do condomínio, como a segurança e conservação dos bens condominiais.

– Se as cobranças das taxas condominiais são realizadas de acordo com a Convenção de Condomínio e não há provas no sentido de que já foram pagas, é devido o pagamento dessas despesas, inclusive aquelas vencidas no curso da ação.

– No que tange às despesas extras, é certo que deverá ser observado o quórum estabelecido na Convenção de Condomínio para a sua instituição, caso contrário, resta inviabilizada a cobrança.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.21.065716-9/001 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE (S): JUSSARA LUCIA STOFFELLA MARQUES – APELADO (A)(S): CONDOMÍNIO DO CENTRO EMPRESARIAL VIENA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.

DES. PEDRO ALEIXO

RELATOR.

DES. PEDRO ALEIXO (RELATOR)

V O T O

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por JUSSARA LUCIA STOFFELLA MARQUES, contra a r. sentença de ordem nº 79, proferida nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS, em que contende com CONDOMÍNIO DO CENTRO EMPRESARIAL VIENA, que julgou procedentes os pedidos iniciais para:

a) Condenar a requerida ao pagamento das taxas condominiais ordinárias e do fundo de reserva relativos aos meses de março, maio a dezembro de 2014, de janeiro a dezembro de 2015, de janeiro a dezembro de 2016 e de janeiro a novembro de 2017; bem como ao pagamento das taxas condominiais extraordinárias relativas aos meses de outubro a dezembro de 2014, de janeiro a maio de 2015, de junho a agosto de 2016, todas da sala nº 31, no valor de R$15.179,70 (quinze mil cento e setenta e nove reais e setenta centavos), conforme planilha de ID 35410773, cujo valor deverá ser corrigido, pela Tabela da CGJ/MG e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, ambos desde 19/12/2017 (art. 397, CC), permitida a multa de 2%;

b) Condenar a requerida, ainda, ao pagamento das taxas condominiais que se venceram no curso desta demanda e que não foram pagas, cujo valor deverá ser corrigido, pelos índices da Tabela da CGJ/MG, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados, um e outro, do vencimento de cada parcela (art. 397, do CC), permitida a multa de 2% sobre o débito.

Condenou a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários de sucumbência, os quais fixo em 15% sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, do CPC).

Inconformada com a r. sentença, a autora, ora apelante, interpôs o presente recurso de apelação e, em suas razões de ordem nº 86, sustenta, em síntese, que o documento em ID 35410597 está inclinado na vertical, impedindo assim a leitura do mesmo e violando os termos e regras contida nas portarias que regulamentam o Pje, que obriga a juntada de documentos legíveis e juntados em sua posição de leitura, sendo assim requer o desentranhamento do documento em ID 34510597 por estar inclinado e em posição que impede a leitura do mesmo.

Afirma que a recorrida instaurou cobrança de “taxa extra” em texto escrito com palavras completamente ilegíveis, conforme documento em ID35410704 sendo aprovado rateio de R$113.997,70, sem qualquer anuência da recorrente.

Alega que não foi notificada para a dita reunião e tal cobrança está embasada em ata escrita com letras e palavras ilegíveis.

Aduz que não existe firma reconhecida dos proprietários que participaram para comprovação de maioria de votos.

Argumenta que instrumento que instaurou a cobrança da Taxa Extra padece de nulidade, pois não há comprovação de notificação do autor para a assembleia, não havendo nem mesmo data inserida no documento de ID 35410704, sendo assim imprestável para vincular a cobrança ao condômino.

Defende que a recorrida pratica cobranças abusivas de juros e de correção das taxas condominiais, sendo nulas as cobranças por afronta aos regramentos legais, pois o limite de incidência de juros é de 1% ao mês.

Preparo à ordem nº 94.

Contrarrazões à ordem nº 89.

É o relatório. Decido.

DA PRELIMINAR DE DESERÇÃO

Argui o apelado, em contrarrazões, preliminar de ausência dos pressupostos de admissibilidade do recurso, pela ausência de recolhimento do preparo.

Entretanto, tal vício foi devidamente sanado, pois quando intimada a parte apelante para recolher o preparo, em dobro, esta assim o fez, conforme certidão de ordem nº 97.

Por tais razões, REJEITO A PRELIMINAR e conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.

DO MÉRITO

Ab initio, saliento que não há falar-se no desentranhamento de quaisquer documentos dos autos, seja porque não há amparo legal para tanto, seja porque não vislumbro qualquer irregularidade nos documentos mencionados pela apelante capazes de lhe trazer prejuízos no processo.

Os documentos juntados cumprem a sua finalidade de instruir o processo, estando perfeitamente legíveis e sendo de fácil compreensão.

Pois bem.

Adentrando no mérito da demanda, conforme se verifica da matrícula de ordem nº 04, a ré, ora apelante, é de fato a proprietária da Loja 13 do Edifício Centro Empresarial Viena, localizado na Rua Curvelo, nº 32, na cidade de Belo Horizonte/MG.

Por ser a proprietária do imóvel ora discutido, a ré é qualificada como condômina, o que lhe garante uso exclusivo da unidade, mas também lhe impõe o dever de contribuir com o pagamento de despesas necessárias para a manutenção e funcionamento do condomínio, como a segurança e conservação dos bens condominiais.

O conceito de despesas gerais condominiais abrange as despesas ordinárias, definidas como os gastos habituais, quanto as extraordinárias, ou seja, aquelas excepcionais que exigem uma contribuição especial e adicional dos condôminos.

O proprietário do imóvel é incumbido do pagamento das despesas condominiais, sejam elas ordinárias, extraordinárias ou eventuais, anteriores e posteriores à aquisição do imóvel, por se tratarem de despesas de natureza “propter rem”.

O artigo XIII, mais especificamente no parágrafo quarto, prevê que as despesas condominiais ordinárias serão suportadas pelos co-propritários, proporcionalmente, de acordo com as suas frações ideias. Além disso, há previsão no parágrafo sexto de que para a constituição do Fundo de Reserva, as contribuições relativas aos encargos comuns seriam acrescidas de 5% (cinco por cento).

Verifico que as cobranças efetuadas na presente ação encontram amparo na Convenção de Condomínio, bem como os encargos incidentes sobre o débito em aberto, que têm previsão no artigo XVI da referida convenção, que prevê no parágrafo terceiro:

“Se os co-proprietário não pagarem a importância que lhes couber nas contribuições relativas aos encargos comuns ou reparações das coisas de propriedade comum, até a data fixada nos avisos de cobrança da mencionada contribuição, sendo a dívida acrescida da multa de 10% (dez por cento) sobre a importância devida, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, correção monetária mensal, além das custas judiciais, inclusive honorários de advogado contratado pelo síndico.”

Deste modo, a cobrança das taxas condominiais em atraso, inclusive as vencidas durante o curso da ação, incluído o Fundo de Reserva, acrescidos estes valores de multa, juros e mora e correção monetária, estão em conformidade com o Convenção de Condomínio.

No que toca às parcelas vincendas, o art. 323 do CPC preceitua que: “Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las”.

No que concerne à taxa extra cobrada, razão assiste à apelante.

Isto porque, o artigo V da Convenção de Condomínio prevê a forma com que as decisões serão tomadas, o quórum para deliberação e as restrições de participação dos proprietários inadimplentes nas tomadas de decisões.

Para a tomada de decisões, serão convocados todos os condôminos, devendo a proposta ser aprovada por maioria absoluta. Caso não se atinja o quórum mínimo na primeira convocação, será feita nova convocação, em que a deliberação será feita pela maioria absoluta dos condôminos presentes.

Ocorre que, além de não haver provas da correta convocação a Assembleia Geral Extraordinária, o que, por si só, impediria a deliberação das referidas despesas extraordinárias, analisando o ata, não foi respeitado o quórum de maioria absoluta dos proprietários das unidades autônomas, necessário para a aprovação da taxa extra. Apenas 23, das 86 unidades se fizeram representar e assinaram a ata, o que impede a instituição e cobrança da referida taxa.

Portanto, tenho que devidas as taxas condominiais ordinárias, incluindo o fundo de reserva, acrescidos dos encargos previstos na Convenção de Condomínio, e indevidas as taxas extraordinárias estabelecidas à ordem nº 06.

Por todo o exposto, REJEITO A PRELIMINAR E, NO MÉRITO, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, para decotar a condenação referente às cobranças extraordinárias, esclarecendo que são devidas apenas as taxas condominiais ordinárias, inclusive aquelas vencidas no curso da presente ação, acrescidas do fundo de reserva e encargos legais previstos na Convenção de Condomínio.

Considerando o resultado do julgamento, redistribuo os ônus sucumbenciais, à razão de 50% (cinquenta por cento) para cada uma das partes. Em atendimento ao disposto no art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação.

DES. RAMOM TÁCIO – De acordo com o (a) Relator (a).

DES. MARCOS HENRIQUE CALDEIRA BRANT – De acordo com o (a) Relator (a).

SÚMULA: “DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.”