EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO – ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – UNIDADE SEM ACESSO À REDE ELÉTRICA APÓS O ESGOTAMENTO DO PRAZO PREVISTO NO INSTRUMENTO – CASO FORTUITO EXTERNO – NÃO CONFIGURAÇÃO – RISCOS INERENTES AO NEGÓCIO – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – PRAZO SUPERADO – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. I – Aos contratos de compra e venda de imóvel realizados entre empresas empreendedoras/construtoras e particulares é aplicável a legislação consumerista. II – As construtoras, ao lançarem seus empreendimentos no mercado, devem antever todos os riscos para a execução de seus projetos, não podendo inverter esse ônus em desfavor do consumidor, parte hipossuficiente da relação, impondo-lhe aceitação de prazos dilatórios em função de mau planejamento ou execução da obra, de modo que não pode alegar a ocorrência de entraves junto à concessionária de energia elétrica como fortuito externo; III – Constatado o atraso por parte da incorporadora na conclusão das obras de infraestrutura, ultrapassando, inclusive, o limite de prorrogação entabulado, deve-se acolher o pedido de rescisão contratual formulado pelo consumidor, com restituição integral dos valores pagos.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.18.017017-7/003 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE (S): RESIDENCIAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – APELADO (A)(S): ADRIANA PAULA LEITE DE AZEVEDO, JOTA JUNIOR JOSE DE AZEVEDO

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 18ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. JOÃO CANCIO

RELATOR.

DES. JOÃO CANCIO (RELATOR)

V O T O

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por RESIDENCIAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte (doc. 113), que, no bojo da ação de rescisão contratual proposta por ADRIANA PAULA LEITE DE AZEVEDO e JOTA JUNIOR JOSE DE AZEVEDO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes por culpa da requerida, condenando-a “… a restituir aos autores toda a importância paga, no valor de R$ 57.545,47 (cinquenta e sete mil, quinhentos e quarenta e cinco reais e quarenta e sete centavos), monetariamente corrigido a partir do efetivo desembolso e acrescida de juros de 1% a.m., contados da citação, além de honorários advocatícios de 10% do valor da condenação”.

Em razão da sucumbência recíproca, cada parte foi condenada a arcar com metade das custas processuais e os autores foram condenados a suportar o pagamento de honorários de 10% sobre o valor da causa.

Foram opostos embargos de declaração pela requerida, que foram rejeitados (doc. 114/123).

Em suas razões recursais (doc. 125), a requerida sustenta, em síntese, que o contrato livremente assinado pelas partes não contém cláusulas abusivas e deve ser observado, inclusive quanto à previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade, não podendo o pleito de desistência do negócio ser acolhido pelo poder Judiciário.

Na eventualidade de se entender pela possibilidade de rescisão, defende a regularidade do empreendimento, devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal de Vespasiano, através do Decreto nº 6.296, de 22 de janeiro de 2014, salientando que empreendeu todos os esforços para conclusão das obras de infraestrutura no prazo previsto, de modo que, em novembro de 2016 expediu os termos de posse dos imóveis, cumprindo o prazo fixado no contrato.

Destaca que, por exigências e problemas junto à CEMIG, “… somente em 30.01.2018 o órgão competente concedeu a licença ao empreendimento, razão pela qual o prazo para conclusão das obras referentes ao clube e demais benfeitorias somente teria início nesta data” , e, “… considerando a expressa possibilidade de prorrogação do prazo contratual por cento e oitenta dias, tem-se que as obras poderiam ser concluídas e entregues junto aos órgãos competentes até novembro de 2016, prazo este cumprido pela Apelante que entregou as obras de obras de terraplenagem, drenagem e pavimentação asfáltica em março daquele ano, e também as das redes de água e de esgotamento sanitário”, salientando que, quanto à rede elétrica, os fatos ocorridos são imputáveis exclusivamente à concessionária de serviço público, caracterizando-se como caso fortuito ou forca maior.

Sustenta que, na hipótese de se manter a rescisão contratual, os ônus respectivos devem recair sobre a parte apelada, para compensar a apelante pelas perdas e danos, conforme previsão dos artigos 389, 404 e 475 do Código Civil; por fim, pleiteia a incidência de juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir do trânsito em julgado da decisão.

Foi comprovado o recolhimento do preparo recursal (docs. 126/127).

Devidamente intimados, deixaram os autores de apresentar contrarrazões ao recurso.

É o relatório.

Passo a decidir.

Por meio da presente ação, pretendem os autores Adriana Paula Leite de Azevedo e Jota Junior Jose de Azevedo a declaração da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado com a ré Residencial Park Empreendimentos Imobiliários Ltda., com restituição dos valores pagos em dobro, condenação da ré ao pagamento de multa contratual de 5% sobre o valor de venda do imóvel e 20% sobre o efetivamente pago, além de indenização por danos morais, apontando, como causa da rescisão, o inadimplemento da vendedora, que não concluiu as obras de infraestrutura no prazo combinado, inviabilizando a obtenção de financiamento bancário.

O contrato em questão, celebrado em 25 de janeiro de 2014, tinha por objeto o lote nº 2, da quadra 43, com área de 444,87m², do empreendimento Gran Park Toscana, em Vespasiano, matrícula 21.114, Livro 2, do CRI de Vespasiano.

Ainda segundo os autores, pagaram todas as parcelas previstas a título de sinal e intermediárias, a última em junho de 2015, totalizando o valor histórico de R$57.545,47, e, constatando o atraso da ré na conclusão das obras de infraestrutura, notificaram os vendedores em 10/01/2017, comunicando a rescisão do contrato e requerendo a restituição dos valores pagos.

Em sua defesa, a ré sustentou, em suma, que o contrato não possui cláusulas abusivas e nele foi prevista a irrevogabilidade e a irretratabilidade; que o empreendimento encontra-se regular; que adotou todas as diligências cabíveis pra execução e conclusão das obras de infraestrutura; que o atraso na conclusão das obras necessárias para implementação da rede deve ser imputada à CEMIG; que no contrato há cláusula autorizando a prorrogação do prazo de entrega da unidade em até 180 dias; que a parte autora deve suportar os ônus da rescisão unilateral do negócio.

A petição inicial foi parcialmente indeferida, prosseguindo o feito somente quanto aos pedidos de rescisão contratual e de indenização por danos morais.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenando a ré a restituir aos autores os valores pagos, integralmente, com atualização a contar do desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

Inconformada, a parte ré recorreu, nos termos já relatados.

Pela leitura do “instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com instituição de alienação fiduciária de imóvel em garantia” (doc. 6), celebrado pelas partes em 25 de junho de 2014, vê-se que a requerida prometeu vender o imóvel constituído pelo lote 2, da quadra 43, do empreendimento “Gran Park Toscana”, em Vespasiano, pelo valor total de R$214.139,12, a ser pago da seguinte forma:

Em contrapartida, a requerida se obrigou a entregar as obras de infraestrutura até maio de 2016, admitida a prorrogação por até 180 dias, conforme item 3.1 do quadro resumo e cláusula primeira, parágrafo sétimo, do instrumento:

Resta incontroverso dos autos que os autores quitaram regularmente as parcelas devidas a título de “sinal” e intermediárias, permanecendo em aberto apenas a parcela que seria objeto de financiamento bancário e seria paga até 15/10/2016, conforme noticiado na inicial e confirmado pelo documento de ordem 54 (“extrato de parcelas pagas”).

Constatado o atraso da ré na conclusão das obras de infraestrutura, a parte autora promoveu a respectiva notificação em 10/01/2017 (doc. 16), com o objetivo de ver rescindido o contrato; por sua vez, a requerida promoveu a contra notificação dos autores, em fevereiro de 2017, refutando a alegação de descumprimento contratual e informando que a parcela final encontrava-se em aberto.

Pelo que se vê da contra notificação remetida pela ré aos autores em 22 de fevereiro de 2017 (doc. 17), reconhece a requerida que, naquela data, as obras de infraestrutura, em especial no que concerne à implantação da rede elétrica, não haviam sido concluídas, denotando, portanto, descumprimento contratual de sua parte.

Nesse contexto, em que pese a argumentação da ré em sentido contrário, o conjunto probatório produzido no feito revela, de forma satisfatória, que a entrega das obras de infraestrutura essenciais do imóvel (rede elétrica), com a consequente possibilidade de uso do lote e obtenção de financiamento bancário, não havia se efetivado aproximadamente 3 meses após o prazo de tolerância previsto no contrato (novembro de 2016), sem qualquer justificativa por parte da ré, que, portanto, descumpriu os termos da pactuação, devendo suportar os ônus decorrentes do inadimplemento contratual.

De se destacar que os entraves junto à concessionária de energia elétrica, defendida como caso fortuito, não afasta a responsabilidade da apelante de adimplir com sua obrigação contratual, qual seja, entregar o empreendimento da forma e no prazo em que contratado.

Ora, a empresa de construção civil é conhecedora dos empecilhos que podem obstar a entrega dos imóveis vendidos no prazo acordado e deve sempre agir com cautela no momento da pactuação dos prazos respectivos, não podendo se eximir do cumprimento do dever assumido nos contratos por fatos previsíveis à sua atividade.

É inconcebível que os adquirentes fiquem à mercê das construtoras, que, sob a alegação de falta de licenciamento ambiental e outras burocracias dos órgãos públicos, atrasam reiteradamente o cumprimento dos prazos acordados com seus clientes, e ainda argumentam que são isentas de responsabilidade sobre tais fatos.

Construtoras e incorporadoras ao lançarem seus empreendimentos no mercado devem antever todos os riscos para execução de seus projetos, não podendo inverter esse ônus em desfavor do consumidor, parte hipossuficiente da relação, impondo-lhe aceitação de prazos dilatórios em função de mau planejamento ou execução da obra, sob alegação de suposta responsabilidade de terceiro.

Por outro lado, a parte autora comprovou a quitação de todas as demais parcelas do ajuste, num total de R$57.545,47 (cinquenta e sete mil, quinhentos e quarenta e cinco reais e quarenta e sete centavos), e deixou de efetuar apenas o pagamento da última prestação, que deveria ser quitada, mediante obtenção de financiamento bancário, em outubro de 2016, após a data prevista para a conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento.

Constatado o atraso da ré (que em fevereiro de 2017 ainda não havia concluído as obras de infraestrutura), não se poderia exigir do consumidor que procedesse à quitação integral do contrato antes do cumprimento das obrigações contratuais da construtora e, consequentemente, da imissão na posse do bem, conforme disposto no art. 476 do Código Civil, “in verbis”:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Assim, em que pesem os argumentos lançados pela recorrente, não há como se afastar da conclusão de que houve o inadimplemento das obrigações contratuais pela promitente vendedora, que deve suportar os ônus do desfazimento do negócio.

É pacífico, ademais, o entendimento de que são aplicáveis ao caso as normas consumeristas, vez que se trata de um contrato promessa de compra e venda celebrado entre a ré, incorporadora, e os autores consumidores, sendo decorrência lógica da rescisão contratual, o retorno das partes ao estado anterior, o que implica na restituição aos autores das parcelas que pagaram à promitente vendedora, direito este garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL E NULIDADE DA SENTENÇA. RESCISÃO DO CONTRATO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. (…) omissis. 3 – Como consequência lógica da rescisão do contrato, para que as partes retornem ao status quo ante, tem o promissário comprador o direito à restituição das parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito da promissária vendedora.(…).” (AC 1.0241.03.006337-4/001, Rel. Des. Cláudia Maia, 05/05/2010)

“DIREITO CIVIL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – IMPOSIÇÃO DO STATUS QUO ANTE A OBRIGAÇÃO.

Rescindido contrato de compra e venda de imóvel antes do adimplemento da obrigação pelo contratante, há que se impor o status quo ante, sendo vedado o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. No caso do falecimento de um dos proponentes, o outro se obriga, nos mesmos termos da avença, não havendo como se escusar dessa obrigação ao argumento de desconhecimento de seus termos.” (AC 1.0035.05.053160-3/001, Rel. Des. Fernando Caldeira Brant, 13/07/2009)

Com efeito, no caso em análise, a ré permanece na posse do imóvel com a rescisão do contrato, eis que sequer há notícia de imissão por parte dos autores, o que deveria ocorrer somente com o término das obras de infraestrutura, conforme parágrafo quinto da cláusula primeira do contrato, o que não chegou a ocorrer.

Ademais, tem-se que a ré, promitente vendedora, não sofrerá maiores prejuízos com a presente rescisão na forma como ora estabelecida, eis que, na condição de proprietária do bem imóvel objeto da contratação, certamente o revenderá por valor muito superior àquele pactuado com os autores, considerando-se que se tratava da compra e venda de lote de empreendimento que, na época da contratação, encontrava-se ainda em implantação.

Dessa forma, como a ré deu causa à rescisão contratual, deve proceder à restituição da totalidade das importâncias já pagas, atualizadas a partir de cada desembolso e acrescidas de juros de mora a contar da citação, considerando-se o Enunciado da Sumula 543 do STJ:

Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – BEM ADQUIRIDO NA PLANTA – ATRASO NO INÍCIO DA OBRA – ENTREGA APÓS O PRAZO PREVISTO – INADIMPLEMENTO – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – RESCISÃO CONTRATUAL – PRESTAÇÕES E TAXA DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO DEVIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

– Nas hipóteses em que as prestações mensais foram quitadas por mais de um ano e neste período a obra sequer se iniciou, é clara a mora da construtora e o consequente impacto no prazo final da entrega do empreendimento. Portanto, não se pode exigir do adquirente a continuidade dos pagamentos, ante a evidência de que não será atendida a obrigação contratada.

– Se a culpa pela rescisão ocorreu por parte da construtora, os valores adimplidos, incluindo a taxa de corretagem, deverão ser restituídos ao comprador, consoante entendimento sedimentado na súmula 543 do STJ.

(TJMG – Apelação Cível 1.0000.18.068610-7/001, Relator (a): Des.(a) Amorim Siqueira, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/04/2019, publicação da sumula em 12/04/2019)

EMENTA: APELAÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO PREÇO – MULTA POR DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – TAXA DE CORRETAGEM – DANO MORAL CONFIGURADO. A data prevista, no contrato, para entrega do imóvel obriga a construtora e deve ser observada. O fato fortuito apto a afastar a responsabilidade e a inadimplência é apenas aquele externo ao negócio e à atividade fim. De acordo com a Súmula n. 543, do STJ, quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorrer por culpa da Construtora, a restituição do valor pago deve ser integral. Como a rescisão do contrato se deu por culpa da vendedora, todos os valores pagos, incluindo a taxa de corretagem, devem ser restituídos. Eventual prejuízo deve ser suportado pela parte que deu causa ao desfazimento do negócio. Se o contrato imputa penalidade, por descumprimento de obrigação apenas a uma das partes, para recuperar o equilíbrio contratual, a mesma penalidade deve ser estendida à outra parte. O atraso injustificado da Construtora na conclusão das obras e na entrega da unidade imobiliária, frustrando o cumprimento do contrato firmado entre as partes, supera o mero dissabor do consumidor e deixa patente a responsabilidade da empresa ré em suportar os danos morais ocasionados decorrentes da sua inadimplência.

(TJMG – Apelação Cível 1.0024.14.344905-6/001, Relator (a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/10/2017, publicação da sumula em 10/11/2017)

De se ressaltar a inaplicabilidade, ao caso, do entendimento pacificado pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Resp 1.740.911/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, que prevê a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado sobre os valores a serem ressarcidos ao consumidor nas hipóteses de resolução de contratos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei n. 13.786/2018, eis que, como já esclarecido, não se trata de rescisão imotivada do contrato pelos consumidores, mas de desfazimento do negócio em razão do descumprimento, por parte da promitente vendedora, das obrigações contratuais.

Com estas considerações, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo, na íntegra, a sentença de primeiro grau.

Deve a requerida suportar o pagamento das custas e honorários de sucumbência fixados em primeiro grau, ora acrescidos de 2% sobre o valor da condenação, por força do disposto no art. 85, § 11, do CPC/2015.

É como voto.

DES. SÉRGIO ANDRÉ DA FONSECA XAVIER – De acordo com o (a) Relator (a).

DES. JOSÉ EUSTÁQUIO LUCAS PEREIRA – De acordo com o (a) Relator (a).

SÚMULA: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.”