EMENTA: CONDOMÍNIO. DEFEITO DE REPRESENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. COBRANÇA. TAXA EXTRA. FUNDO DE OBRAS. INSTITUIÇÃO. REQUISITOS. ASSEMBLÉIA GERAL. Uma vez regularizada a representação processual da parte, mesmo que durante a instrução do processo, é de se impor o prosseguimento do feito, já que tal situação não trouxe qualquer prejuízo às partes. O Fundo de Reserva, a partir da edição da Lei 4.591/64, passou a ser devido obrigatoriamente por todos os condôminos. Entretanto, a referida lei relegou à Convenção do Condomínio ou à Assembléia Geral dispor sobre o seu valor e forma de pagamento. Preliminares rejeitadas e recurso não provido.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.239244-0/001 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE (S): ALICE VIDAL MONTEIRO DE CASTRO – APELADO (A)(S): CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO IARA – RELATOR: EXMO. SR. DES. PEREIRA DA SILVA

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador CABRAL DA SILVA , na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO.

Belo Horizonte, 18 de abril de 2011.

DES. PEREIRA DA SILVA – Relator

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

O SR. DES. PEREIRA DA SILVA:

VOTO

Trata-se de recurso de apelação, aviado por ALICE VIDAL MONTEIRO DE CASTRO, contra a sentença proferida pelo MM. Juiz da 27ª. Vara Cível da Comarca da Capital que julgou procedentes os pedidos da Ação de Cobrança de encargos condominiais, ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO IARA, ora Apelado, nos seguintes termos (fls. 86/88):

“Face ao exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, com fulcro no art. 269, I, do CPC, condenando a requerida ao pagamento do valor de R$800,19 (oitocentos reais e dezenove centavos), referente às taxas extras vencidas e não pagas até o ajuizamento da ação, bem como ao pagamento daquelas que se venceram no decorrer da lide”.

“Tais taxas deverão ser atualizadas monetariamente pela tabela publicada pela Eg. CGJMG, desde o vencimento, acrescidas de juros de 1% a.m., desde a citação (em relação àquelas vencidas até o ajuizamento), ou desde o vencimento (no caso das vencidas no decorrer da lide)”.

“Lado outro, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos reconvencionais”.

“Fica a ré condenada ao pagamento das custas de ambas as ações (principal e reconvencional) e honorários advocatícios dos patronos do condomínio-autor, estes no importe de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), nos termos do art. 20, § 4º, do CPC, todavia, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da Justiça ora concedida”.

A Apelante, em suas razões recursais de fls. 91/96, alega preliminares de irregularidade processual e de carência de ação. No mérito, afirma que a taxa extra de condomínio foi fixada indevidamente, porque não foram observados os requisitos estabelecidos na Convenção de Condomínio. Aduz que não foram apresentados orçamentos das despesas, projetos, prestação de contas, além de não ter havido convocação específica para estabelecimento e manutenção da taxa.

O Condomínio apresentou suas contra-razões às fls. 098/106, pugnando pela manutenção da sentença.

Este, o breve relatório.

Conheço do presente recurso, posto que tempestivo e interposto em conformidade com as disposições legais, asseverando que a Apelante litiga sob o pálio da Justiça Gratuita.

Passo a analisar as razões recursais.

P R E L I M I N A R 01

Impossibilidade de regular desenvolvimento do processo

A Apelante entende que o processo padece de vício insanável, visto não constar dos autos a Convenção Condominial, a qual entende ser documento essencial para a propositura da ação, já que na Convenção estão dispostos os deveres e direitos dos condôminos.

Diante de tal alegação, determinou-se, portanto, a intimação do Apelado para que trouxesse aos autos a Convenção de Condomínio, o que foi prontamente cumprido às fl. 114/129.

A regularização da representação processual do Apelado, no curso do processo, não trouxe prejuízo nem para as partes, nem para a instrução do feito, sendo, portanto, perfeitamente admissível. Sanado, portanto, o defeito, é caso, realmente, de se dar prosseguimento ao processo.

Com tais registros, RECHAÇO A 1ª. PRELIMINAR suscitada.

P R E L I M I N A R 02

Carência de Ação

A Apelante também entende que diante da ausência da Convenção de Condomínio não se pode afirmar que a eleição da Síndica teria se dado em conformidade com a Convenção.

Primeiramente, assevere-se a juntada da Convenção de Condomínio às fl. 114/129 a qual faz prova da legalidade da eleição da atual Síndica.

Em segundo lugar, mostra-se regular a representação processual do Condomínio, uma vez que a Ata de Assembléia Geral Ordinária, na qual houve a reeleição da síndica, é suficiente para se comprovar a sua legitimidade em representar o Condomínio.

Ademais, conforme asseverado pelo Juiz ‘a quo’, a eventual nulidade ou irregularidade da eleição da síndica é matéria a ser debatida em ação própria com essa finalidade.

Com tais argumentos, REJEITO A 2ª. PRELIMINAR suscitada.

Ultrapassadas as duas preliminares que foram suscitadas pela Apelante, estou, nesta oportunidade, passando ao mérito da demanda.

M É R I T O

A Apelante aduz que, para ser instituída a taxa extra, deveria o Condomínio ter apresentado orçamentos das obras, planilha discriminativa com todas as despesas pagas, tudo nos termos do artigo 24, da Lei 4.591/64.

Há que se esclarecer, primeiramente, que, ao contrário do que alega a Apelante, a taxa cobrada não se trata de taxa extra para pagamento de obra e/ou despesa específica.

Em verdade, conforme se denota da cópia da Ata da AGO realizada em 28/01/2008 (fl. 08), os condôminos acordaram, não em instituir, mas em continuar pagando a taxa relativa ao fundo de obras, havendo sido acordada a sugestão de três obras específicas para o futuro. Confira-se:

“3) Troca das portas de entrada do Condomínio. 4) Troca das janelas laterais do Condomínio. 5) Colocação de granito nas escadas do Condomínio. Esses três itens foram discutidos em conjunto e foram bem recebidos como sugestões para próximas obras. Por este motivo ficou deliberada a continuação da cobrança do Fundo de Obras. Ficou deliberado também que a cobrança será feita a partir de março. Em março e abril esta taxa será de R$50,00 (Cinqüenta reais). A partir de maio de 2008 até março de 2009* esta taxa passará ser de R$100,00 (Cem reais)”.

Ressalte-se que, quando da instituição desta taxa, na AGO que foi realizada em 22 de janeiro de 2007, a Apelante estava presente, anuindo com a cobrança (fl. 67).

E, também não assiste razão à Apelante quando aduz que não foi devidamente convocada para a realização da AGO. Ora, conforme o documento colacionado às fl. 63 dos autos, uma correspondência lhe foi enviada através de carta registrada em 11/01/2008.

E, não se tratando de deliberação para a realização das obras e, ao contrário, somente de deliberação de continuação do pagamento do fundo de obras instituído anteriormente, tem-se com válida a convocação nos moldes em que foi feita.

Por fim, como muito bem ponderado na sentença que ora se combate, é inócua a menção ao § 4º, do artigo 12, da Lei 4.591/64 e ao artigo 1341, uma vez que não se deliberou a realização de obra certa.

A doutrina do festejado Professor CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, asseverar que o exercício do direito de ação, nestes casos, está subordinado a certos requisitos, aduzindo então que o:

“primeiro deles é a prévia aprovação pela Assembléia. A esta compete dá-la (art. 24), e é certo que assim se faça, pois que os condôminos se por um lado têm a obrigação de concorrer para as despesas condominiais, por outro não devem ser surpreendidos com exigências descabidas ou arbitrárias, que lhes sejam apresentadas”.

Afirma, ainda, que:

“os Tribunais, no desate de questões a respeito, têm assentado a aprovação em Assembléia como condição, desta exigibilidade judiciária, que compreende, inclusive, as despesas com reparações e melhoramentos no edifício” (Condomínio e Incorporações, 10ª. ed., Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 188).

A respeito do tema, ensina, ainda, J. NASCIMENTO FRANCO, em sua obra “Condomínio” que:

“a legislação anterior era omissa quanto ao Fundo de Reserva, motivo pelo qual se entendia que sem expressa previsão na Convenção era indevida a cobrança de qualquer cota para sua constituição. A Lei 4.591, ao contrário, tornou o Fundo de Reserva obrigatório, tanto que o Art. 9º, § 3º, j, atribui à convenção não tarefa de criá-lo, mas apenas a de regular a forma de contribuição para sua constituição. Consequentemente, à convenção compete estabelecer a oportunidade da cobrança e de seu valor” (Condomínio, 3ª. ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, p. 208).

No caso em comento, como já dito, o Apelado fez prova da regular instituição da taxa extra, relativa ao fundo de obras, que não foi vinculado a uma obra específica.

Vê-se, portanto, por quaisquer dos ângulos que se analise a questão, que deve mesmo ser acolhida a pretensão inicial, sendo certo que a todos os condôminos compete responder pelas despesas comuns, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.

Feitas estas considerações, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO aviado, mantendo íntegra a bem lançada sentença, da lavra do operoso Juiz Luiz Artur Rocha Hilário, do Foro da Capital.

Custas recursais, na forma da lei, pela Apelante. Fica ela dispensada do encargo, entretanto, por ser beneficiária da Justiça Gratuita, nos termos do artigo 12, da Lei Federal 1.060/50.

Votaram de acordo com o (a) Relator (a) os Desembargador (es): CABRAL DA SILVA e GUTEMBERG DA MOTA E SILVA.

SÚMULA : REJEITARAM AS PRELIMINARES E NEGARAM PROVIMENTO.