EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE NÃO FAZER – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS POR TEMPORADA – PROIBIÇÃO – ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA – INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM NECESSÁRIO – INTELIGÊNCIA DO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO – TUTELA DE URGÊNCIA – REQUISITOS PREENCHIDOS – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Para a antecipação de tutela devem estar presentes os requisitos do art. 300 do CPC/2015, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco de resultado útil do processo, aliado à reversibilidade do provimento. Evidenciada a probabilidade do direito suscitado, pela ocorrência de Assembleia Geral Extraordinária que alterou a convenção do condomínio, obstando em qualquer hipótese a locação de imóveis a terceiros durante finais de semana, temporadas e feriados, sem o quórum de 2/3 do total dos condôminos, e presente o perigo de dano, revelado pelo óbice aos recorrentes em auferir rendimentos com as locações, deve ser concedida a antecipação da tutela.

AGRAVO DE INSTRUMENTO-CV Nº 1.0000.18.095641-9/001 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – AGRAVANTE (S): CANDIDO RESTANI, GIOVANNI BRUNO REIS SANTOS, ISABELLA TASSIA REIS SANTOS – AGRAVADO (A)(S): CONDOMÍNIO VALE DO OURO REPRESENTADO (A)(S) POR FRANCISCA BARBOSA DA SILVA, FRANCISCA BARBOSA DA SILVA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. AMORIM SIQUEIRA

RELATOR.

DES. AMORIM SIQUEIRA (RELATOR)

V O T O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por CÂNDIDO RESTANI E OUTROS contra a decisão de Ordem 52, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 12ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte/MG, nos autos da “ação anulatória de assembleia condominial c/c obrigação de não fazer com pedido de tutela antecipada” movida em desfavor de CONDOMÍNIO VALE DO OURO.

O Magistrado a quo indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelos autores, ora agravantes, no qual requereram a abstenção pelo condomínio réu, ora agravado, de proibir a locação de imóveis, durante finais de semana, feriados e temporadas, conforme determinado em Assembleia Geral Extraordinária de Condôminos. Em sua decisão, o juiz singular consignou não estarem preenchidos os requisitos do art. 300, do CPC/15 para a concessão da medida, notadamente a probabilidade do direito alegado.

Em suas razões recursais, os agravantes sustentaram a imprescindibilidade de a decisão agravada ser reformada, porquanto estaria em dissonância com o ordenamento jurídico vigente, bem como com a circunstância retratada no feito.

Afirmou serem proprietários de imóveis no condomínio recorrido, e que sempre os alugou em finais de semana, temporadas e feriados, conforme prevê a Convenção Condominial, a qual autoriza o exercício do direito de propriedade em todas as suas nuances.

Noticiaram ter ocorrido, no dia 11/03/2018, uma Assembleia Geral Extraordinária, composta por apenas 71 (setenta e um) condôminos, deliberando acerca de alugueis de finais de semana, feriados e temporadas. Como a maioria ali presente discordou da proposta de se criar uma comissão para elaborar regras de locação, a Administração do condomínio se posicionou em não mais permitir aluguéis para finais de semana, feriados e temporadas.

Apontaram a ilegalidade da referida AGE, haja vista a inobservância do quórum de 2/3 para alteração da Convenção, visto que da totalidade de 608 (seiscentos e oito) condôminos, apenas 71 (setenta e um) deliberaram acerca do aludido tema.

Ainda, destacaram a violação ao direito de propriedade, disposto no inciso XXII, do art. 5º, da CF/88, pois, como proprietários, deteriam a faculdade usar, gozar e dele dispor, nos termos do art. 1.228, do Código Civil.

Salientaram a incorreção da decisão hostilizada, visto que, ao contrário do afirmado pelo juiz de primeira instância, houve modificação na Convenção, na medida em que restou proibida a locação de imóveis.

Arguiram, por fim, ser notório o perigo de dano advindo da decisão vergastada, pois os recursos auferidos com os alugueis são de suma importância para o adimplemento das próprias despesas decorrentes do terreno.

Postularam o recebimento do recurso com atribuição de eficácia suspensiva e, no mérito, o seu provimento, reformando-se a decisão hostilizada a fim de que seja permitida a locação de imóveis nos finais de semana, feriados e temporadas.

Preparo comprovado pelo documento de Ordem 02.

Realizado o juízo de admissibilidade, o recurso fora recebido pela decisão de Ordem 57, sendo indeferido o efeito suspensivo.

Devidamente intimada para apresentar contraminuta, a parte agravada se manifestou, tempestivamente, levantando, inicialmente, a preliminar de inobservância do art. 1.017, do CPC/15, posto que não teriam os recorrentes juntado qualquer documento comprobatório da tempestividade do agravo.

No mérito, afirmou não haver qualquer incorreção capaz de macular a decisão agravada, visto que em nenhum momento durante a AGE instaurada no dia 11/03/2018 fora deliberado acerca de alteração na Convenção do condomínio, por já existir, desde 2005, previsão expressa em suas cláusulas décima segunda e décima terceira a vedação de alugueis em finais de semana, feriados e temporadas.

Consignou, ainda, que, ao contrário do afirmado pelos agravantes, não violou normas constitucionais ou infraconstitucionais, tendo em vista que o uso e gozo da propriedade são permitidos, desde que não ensejem prejuízos aos demais condôminos e ao bom nome do condomínio.

Requereu, portanto, o desprovimento do recurso.

Sem mais a relatar, DECIDO.

Inicialmente, considerando a preliminar suscitada em contraminuta, passo à sua análise e o faço para rejeitá-la.

Da preliminar – ausência de documento obrigatório.

Aduziu a parte recorrida terem os agravantes inobservado o preceito do art. 1.017, do CPC/15, na medida em que não colacionaram ao recurso nenhum documento capaz de atestar a sua tempestividade.

Contudo, em se tratando de autos eletrônicos, nos termos do § 5º, do supracitado dispositivo legal, tal documento não se trata de peça obrigatória, in verbis:

Art. 1.017. A petição de agravo de instrumento será instruída:

I – obrigatoriamente, com cópias da petição inicial, da contestação, da petição que ensejou a decisão agravada, da própria decisão agravada, da certidão da respectiva intimação ou outro documento oficial que comprove a tempestividade e das procurações outorgadas aos advogados do agravante e do agravado;(…)

§ 5o Sendo eletrônicos os autos do processo, dispensam-se as peças referidas nos incisos I e II do caput, facultando-se ao agravante anexar outros documentos que entender úteis para a compreensão da controvérsia. Grifei.

Ademais, conforme disposição do § 1º, do art. 5º, da Lei nº 11.410/06, no caso de comunicação eletrônica dos atos processuais, considerar-se-á realizada a intimação no dia em que o intimando efetivar a consulta eletrônica ao teor da intimação, certificando-se nos autos a sua realização.

Na hipótese de a consulta não ser realizada em até 10 (dez) dias corridos, reputa-se realizada a intimação na data do término de tal prazo, segundo dispõe o § 3º do aludido dispositivo legal.

Considerando que os agravantes tomaram ciência da decisão agravada em 17/08/2018, e sendo interposto o agravo de instrumento em 30/08/2018, não há que se falar em intempestividade recursal ou ausência de documento comprovando a sua observância.

Portanto, rejeito a preliminar e conheço do recurso.

Do mérito.

Cinge-se a controvérsia dos autos à viabilidade de ser deferida a tutela de urgência em favor dos recorrentes, com vistas a possibilitar a locação de seus imóveis, situados no condomínio recorrido, durante finais de semana, feriados e temporadas.

Sabe-se que a tutela de urgência é o instituto processual hábil a assegurar o resultado útil do processo, seja conservando bens/pessoas ou antecipando a própria decisão meritória.

Em ambos os casos, incumbe à parte, nos termos do caput, do art. 300, do CPC/15 demonstrar a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano, in verbis:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Por se tratar de um juízo de cognição sumária, em que não foi estabelecido o contraditório, devem ser fornecidos elementos capazes de ensejar um juízo de verossimilhança nas alegações apresentadas para a medida perseguida ser concedida. Não é outro o ensinamento de HUMBERTO THEODORO JR.:

Para a tutela de urgência, não é preciso demonstrar-se cabalmente a existência do direito material em risco, mesmo porque esse, frequentemente, é litigioso e só terá sua comprovação e declaração no final do processo. Para merecer a tutela cautelar, o direito em risco há de revelar-se apenas como o interesse que justifica o ”direito de ação”, ou seja, o direito ao processo de mérito. É claro que deve ser revelado como um ”interesse amparado pelo direito objetivo, na forma de um direito subjetivo, do qual o suplicante se considera titular, apresentando os elementos prima facie possam formar no juiz uma opinião de credibilidade mediante um conhecimento sumário e superficial, como ensina Ugo Rocco. O juízo necessário não é o de certeza, mas o de verossimilhança efetuado sumária e provisoriamente à luz dos elementos produzidos pela parte.” (in Curso de Direito Processual Civil, vol. I, 56ª ed. Rio de Janeiro, Forense, 2015, pag. 609 – grifei).

Na hipótese em tela, os agravantes respaldam a probabilidade do direito invocado com base no fato de o condomínio recorrido, por meio de sua Diretoria Executiva, ter alterado a Convenção Condominial, proibindo a locação dos imóveis ali situados durante fins de semana, feriados e temporadas, sem que houvesse para tanto o quórum necessário de 2/3 do total dos condôminos. Ainda, asseveraram estarem sendo impedidos de exercer o seu direito de propriedade constitucionalmente assegurado.

Já o perigo de dano, em não se obstar a proibição pelo condomínio de locarem os seus imóveis, estaria ligado à impossibilidade de auferirem recursos financeiros para quitação das despesas provenientes dos terrenos.

Pois bem.

Após detida análise conjunto probatório adunado aos autos, bem como das alegações apresentadas na petição inicial, vislumbrei motivos para reformar a decisão agravada.

Com efeito, seguindo a disposição do art. 1.351, do Código Civil, a Convenção do Condomínio Vale do Ouro, adunada às Ordens 23/25, prevê em sua décima segunda cláusula que:

A presente convenção poderá ser modificada pelo voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos, reunidos em Assembleia Geral regularmente convocada.

No termos da ata juntada em Ordem 26, no dia 11/03/2018 a Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio fora instalada para deliberar, dentre outras pautas, acerca dos alugueis de finais de semana, feriados e temporadas.

Naquela oportunidade, discutiu-se a omissão da atual Diretoria do condomínio em relação aos imóveis disponibilizados para locação em desacordo com a Convenção e o Regulamento Interno.

Em razão de 61 (sessenta e um) condôminos, do total de 71 (setenta e um) terem votado contrariamente à criação de uma comissão para propor regras aos alugueis dos imóveis, a Diretoria Executiva concluiu em não mais se valer do direito de permitir a referida locação, conforme previsto na letra n da cláusula décima quarta da Convenção, in verbis:

DÉCIMA QUARTA: Deveres e proibições – Além das restrições legais e das estipuladas nesta convenção, é expressamente vedado aos condôminos ou pessoas que a qualquer título ocupem os lotes de terrenos do “Condomínio Vale do Ouro”; (…) n) alugar parte ou toda a gleba ou residência, se houver, para exploração de terceiros, salvo com autorização da Administração Executiva. Grifei.

No entanto, em que pese o entendimento exarado pelo MM. Juiz singular e a fundamentação apresentada em contraminuta, a meu ver, é inegável que a Diretoria Executiva do condomínio recorrido, ao proibir, em qualquer hipótese, a locação dos imóveis a terceiros durante finais de semana, feriados e temporadas, alterou sensivelmente a cláusula retro transcrita.

Ora, ao excluir a parte final salvo com autorização da Administração Executiva, modificaram-se as regras previstas no condomínio, o que deveria ter se dado mediante votação apropriada, respeitando o quórum aplicável ao caso.

De fato, a regra geral estabelecida no referido preceito consistia na vedação de os terrenos fossem alugados a terceiros.

Todavia, a Convenção do Condomínio Vale do Ouro previa expressamente uma exceção, para os casos em que a Administração Executiva constatasse a viabilidade de a locação ocorrer.

É evidente que, por regras de hermenêutica, a interpretação das exceções deve se dar restritivamente.

Entretanto negar peremptoriamente que os condôminos pudessem alugar os seus imóveis a terceiros, desde que o fizessem, respeitando, obviamente, os termos da Convenção e do Regimento Interno, seria negar o próprio art. 32º deste último que assim dispõe:

Os proprietários que alugam seus sítios para fins de semana, deverão alertar seus inquilinos sobre as normas do silêncio noturno. Caso haja infração por parte dos mesmos, o proprietário será multado no valor máximo estipulado por nossa Convenção e até a quitação desta multa os outros inquilinos estarão impedidos de acesso ao condomínio.

Não escapa ao conhecimento deste Magistrado os infortúnios vivenciados pelos outros condôminos na má destinação empregada aos imóveis, em desrespeito às normas condominiais.

No entanto, não pode a Diretoria Executiva simplesmente negar a possibilidade de locação dos imóveis, em contrariedade com a redação original da Convenção de Condomínio, sem prévia deliberação e modificação da cláusula com o quórum apropriado.

Deste modo, até que haja deliberação acerca da questão, nos termos do art. 1.351, do Código Civil, a Administração Executiva deverá avaliar cada caso concreto para autorizar ou proibir a locação, e, eventualmente, aplicar as sanções administrativas cabíveis.

No mais, deverá o feito ser submetido à dilação probatória para verificar se razão assiste ao condomínio em obstar as práticas locatícias, avaliando-se, em momento oportuno, se tal conduta se encontra de acordo com a legislação e entendimento jurisprudencial aplicável ao caso, notadamente sopesando tais interesses com os poderes inerentes ao direito dominial.

A propósito:

CONSTITUCIONAL. CIVIL PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. PRETENSÃO DO AGRAVANTE DE ABSTENÇÃO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL POR TEMPORADA. RESTRIÇÃO INDEVIDA À PROPRIEDADE. FINALIDADE COMERCIAL NÃO COMPROVADA. DESVIRTUAMENTO DA UTILIZAÇÃO DO BEM NÃO EVIDENCIADO. MERAS ALEGAÇÕES DO AGRAVANTE. AUSÊNCIA DE DEVIDA COMPROVAÇÃO. PROPRIEDADE É DIREITO REAL REVESTIDO DE GARANTIA CONSTITUCIONAL FUNDAMENTAL. DIREITO DO PROPRIETÁRIO DE USAR GOZAR E DISPOR DO BEM. Não pode o Condomínio, agravante, proibir, sem motivação idônea, que o agravado, proprietário de unidade autônoma, utilize-a da maneira que lhe aprouver, mormente porque não restou demonstrado nos autos nenhuma irregularidade quanto à utilização. Não cabia à síndica, ou a quaisquer condôminos, a pretexto de preservar o ambiente coletivo, privar o agravado de dispor de sua propriedade da maneira e modo que lhe melhor conviesse. Isso porque, conforme consta do art. 1228 do Código Civil, tem o proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa – no caso, o apartamento – , dando-lhe a destinação que entender cabível, desde que, obviamente, para fins licitos. Na espécie, não se observa, sequer perfunctoriamente, a utilização do imóvel para qualquer destinação irregular, estranha à sua natureza jurídica, infringindo, assim, as regras condominiais. O fato de o agravado ter alugado o imóvel para terceiros, ainda que por curto período de tempo e por meio de sítio virtual específico para contratação por temporada, não desvirtua a finalidade residencial do bem, de modo revestir-se de caráter comercial. A parte agravante, a quem cumpria provar suas alegações (CPC, art. 373 I), não se desincumbiu em demonstrar, ainda que superficialmente, a expressa vedação à locação por temporada, cuja característica principal é, especialmente, a locação por prazo inferior à noventa dias, não constituindo locação comercial ou de outra natureza. Não será o critério temporal que determinará se a locação está, ou não, respeitando os fins residenciais estabelecidos para o condomínio, mas sim o exercício de atividade econômica organizada (empresa) para prestação de serviços de hotelaria/flat, como restaurantes, camareira, serviço de quarto, translado, entre outros.

(Número do Processo: 0801739-22.2015.8.02.0000; Relator (a): Des. Klever Rêgo Loureiro; Comarca: Foro de Maceió; Órgão julgador: 2ª Câmara Cível; Data do julgamento: 07/11/2018; Data de registro: 12/11/2018)

Por tudo isso, sendo notório o perigo de dano em se obstar a percepção pelos agravantes de rendimentos oriundos das locações e, demonstrada a probabilidade do direito invocado, tenho que a decisão hostilizada deve ser reformada para permitir a locação dos imóveis situados no condomínio recorrido, nos termos da cláusula décima quarta da convenção, ou seja, nas hipóteses em que a Diretoria Executiva entender como cabíveis, dentro dos limites estabelecidos na Convenção e no Regimento Interno, até ulterior decisão.

Sobre o tema, já se manifestou este Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO COMINATÓRIA – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – CONDOMÍNIO – ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA – CONVENÇÃO – ALTERAÇÃO – QUÓRUM EXIGIDO – INOBSERVÂNCIA – REQUISITOS – PRESENÇA – CONCESSÃO – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA. Pode o juiz antecipar, total ou parcialmente, os feitos da tutela, desde que, existindo prova inequívoca se convença da verossimilhança das alegações, e haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, ou que fique caracterizado abuso de poder. Inteligência do artigo 273, do Código de Processo Civil. (TJMG – Agravo de Instrumento 1.0188.07.059237-6/001, Relator (a): Des.(a) Sebastião Pereira de Souza , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/10/2007, publicação da sumula em 29/02/2008)

Diante do exposto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO para reformar a decisão agravada e permitir que os agravantes aluguem os seus imóveis em feriados, temporadas e finais de semana, nas hipóteses em que a Diretoria Executiva do condomínio entender como cabíveis, dentro dos limites estabelecidos na Convenção e no Regimento Interno, até ulterior decisão.

Custas ao final.

DES. JOSÉ ARTHUR FILHO – De acordo com o (a) Relator (a).

DES. PEDRO BERNARDES – De acordo com o (a) Relator (a).

SÚMULA: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO”