Em regra, as obras a serem executadas no condomínio precisam de aprovação em Assembleia Geral Extraordinária, a qual pode ser marcada sempre que houver necessidade.
A Assembleia Geral Extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, com a devida assinatura do Edital de Convocação da Assembleia, nos moldes determinados pela Convenção do condomínio.
Para um melhor entendimento acerca da necessidade de aprovação de obras em assembleia, iniciaremos detalhando quais os tipos de obras. O Código Civil elenca três tipos e o quórum específico para aprovação de cada uma.
As obras/benfeitorias úteis são consideradas aquelas de aumentam ou facilitam o uso do bem. Como exemplo desse tipo de obra temos a revitalização de portaria, instalação de armários na garagem e instalação/locação de energia solar.
O quórum necessário para que a obra útil seja aprovada em assembleia é de maioria dos condôminos, tomando-se por base a totalidade de unidades do condomínio, ou seja, 50% + 1.
Já as obras/benfeitorias necessárias são aquelas que impedem a deterioração da coisa e que a mantém em estado de conservação. Temos como exemplo reparos hidráulicos e elétricos, troca de encanamento corroído por ferrugem e manutenção da cor da fachada.
As benfeitorias necessárias tem quórum de aprovação específico para três situações, quais sejam:
✓ – Em regra pode ser realizada pelo síndico, independente de autorização pelos condôminos; ou na omissão/impedimento do síndico em realizar a benfeitoria, qualquer condômino poderá fazê-la (art. 1.341, § 1º do Código Civil );
✓ – Caso a obra necessária seja urgente e demandar despesa excessiva, o síndico ou o condômino que determinar sua realização deve dar ciência aos demais condôminos por meio de assembleia, que deve ser imediatamente convocada (art. 1.341, § 2º do Código Civil ).
✓ – Caso a obra necessária não demande de urgência para sua realização, mas que ainda assim exigir despesa expressiva só poderá ser iniciada após autorização em assembleia, a qual deve ser convocada pelo síndico ou, diante de seu impedimento/omissão, por qualquer condômino (art. 1.341, § 3º do Código Civil ).
Quanto às obras/benfeitorias voluptuárias, são consideradas como a de mero deleite, que não aumentam o uso habitual do bem, mas que o torne mais agradável ou que sejam de elevado valor. Alguns exemplos: o embelezamento de áreas comuns do condomínio, a alteração da fachada e a reforma no salão de festas com acabamento fino.
Para que as obras voluptuárias aconteçam é necessário o quórum de 2/3 de todos os condôminos, mesmo quórum para que sejam feitos acréscimos em área já existente.
O Código Civil também trata de casos em que o quórum indispensável para aprovação é o da unanimidade dos condôminos, são eles: criação de nova unidade autônoma ou de um novo pavimento.
Assim, podemos concluir que em regra as obras realizadas no condomínio precisam passar por aprovação, entretanto, há casos em que a utilização desse instituto não se faz necessário.
Após entender cada um dos tipos de obra/benfeitoria e qual o quórum previsto para cada uma, passaremos a tratar sobre a importância da comunicação e da aprovação de obra em assembleia.
Como já esmiuçamos, em regra, as obras realizadas em áreas comuns precisam de aprovação em assembleia, onde também deve ser decidida como será o seu custeio, se por meio de taxa extra ou por meio de utilização do fundo de reserva, enquanto as realizadas nas unidades autônomas determinam a comunicação do morador responsável ao síndico, que exigirá o projeto e a ART (Anotação de Responsabilidade
Técnica) com o acompanhamento de engenheiro ou arquiteto no acompanhamento, sob pena de suspensão da obra até essa adequação caso já esteja em execução.
Imagine a seguinte situação: o proprietário de uma unidade autônoma decide fazer uma obra de melhoria dentro de seu apartamento. Nessa obra ele faz a contratação de um pedreiro que lhe ofereceu um combo de serviços tais como: quebra de parede para integrar sala e cozinha, alteração da fachada de sua varanda e pintura completa do imóvel. O dono dessa unidade, ao querer poupar gastos, resolveu não contratar engenheiro ou arquiteto para acompanhar a obra e consequentemente não providenciou a ART/RRT, além de não comunicar a realização da obra ao síndico do condomínio.
Na situação acima, identificamos de logo se tratar de uma obra irregular, visto que a ausência de comunicação ao síndico e a execução da obra sem a ART/RRT do responsável técnico colocou em risco a estrutura da edificação e consequentemente a segurança e a vida dos moradores.
Quanto aos serviços realizados no caso hipotético, temos que a integração de sala e cozinha poderia ter resultado em problemas estruturais, diante da ausência de estudo preventivo capaz de identificar se a referida parede se tratava de coluna da edificação.
Em relação à alteração de fachada, o Código Civil determina que é dever de todos os condôminos não alterar a forma e a cor da fachada, só sendo permitida sua alteração com aprovação em assembleia sob quórum de 2/3 e posterior registro na Convenção do condomínio, caso a massa condominial tenha interesse de modificar a fachada da varanda, desde que haja padronização.
Vejamos agora uma nova situação: o síndico de um condomínio decide deliberadamente realizar obra para revitalizar a portaria, área comum do condomínio, sem convocar assembleia para sua aprovação e sem o plano de reforma acompanhado de ART/RRT do responsável técnico.
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Inicialmente identificamos que a obra está inclusa na caracterização de obra útil, que facilita ou aumenta o uso do bem, que necessita da deliberação em assembleia, ou seja, o condomínio arcará com todas as despesas e não cabe apenas à pessoa do síndico determinar a sua realização, eis que imprescindível a aprovação em assembleia para sua execução.
Logo, chegamos à conclusão que tal obra também é irregular, visto que está sendo realizada sem cumprimentos das normas condominiais.
Em ambas as situações vemos a importância de entender sobre a necessidade de saber quando a obra precisa de aprovação por meio de assembleia e também quando a execução da obra pode ser feita sem que seja imperativa a convocação de assembleia para deliberação.
Na primeira situação trazida, o condômino que tomou conhecimento da irregularidade da obra deve comunicar ao síndico, para que este tome as medidas cabíveis. Ou o próprio síndico assim que tomar conhecimento deve buscar a resolução de maneira consensual, comunicar ao responsável a irregularidade da obra e informar sobre a incidência de multa. Em caso de continuidade de descumprimento, pode-se buscar o embargo da obra juntos aos órgãos competentes e em último caso buscar a justiça para dirimir a questão.
Mesmo o síndico não sendo responsável pelas obras realizadas dentro das unidades autônomas, este tem como dever fiscalizar e monitorar o plano de reforma e a ART/RRT da unidade em obras, já que como representante do condomínio possui responsabilidade sobre a segurança da edificação durante todo o período de sua gestão.
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Na segunda situação hipotética trazida, a responsabilidade pela apresentação do plano de reforma, pelos materiais e pela ART/RRT é do próprio síndico por se tratar de execução em área comum do condomínio, além ainda do dever de convocar assembleia para aprovação da obra antes de iniciá-la.
Caso o síndico inicie a execução da obra sem providenciar o plano de reforma, a regular ART/RRT com profissional técnico e sem a convocação de assembleia para deliberação e aprovação, nos casos que a lei determina, passa a ter total responsabilidade pela obra e por suas eventuais consequências, sem prejuízo de ser responsabilizado cível e criminalmente a depender do caso concreto, podendo inclusive perder o mandato e ressarcir o condomínio.
As obras que carecem de aprovação em assembleia precisam dessa deliberação justamente para tornar a obra regular, para obedecer as normas e leis e principalmente para proteger toda a massa condominial de riscos financeiros, estruturais e físicos.
Por fim, é essencial entender que as normas e regras impostas no condomínio são para que todos se submetam e que as ressalvas à liberdade de ação de cada um são convencionadas no bem do coletivo.
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Autores:
Henrique Castro
Advogado (Desde 2003). Professor (Desde 2018). Atua no mercado Condominial
(Desde 2009). Atuou como síndico externo por logo tempo. Autor dos livros e
diversos artigos em direito Condominial publicados nos mais diversos canais e
revistas especializadas.
Maissa Mota
Advogada especialista a atuante em Direito Condominial e em Direito Imobiliário.
Membro fundadora da CEX (Comunidade Expert em Condomínios). Membro da
comissão de Direito Condominial da OAB/DF. Co-autora do livro Temas Práticos Para
Síndicos pela Comunidade Expert em Condomínios.
