Resumo:
O presente trabalho tem como propósito estabelecer diretrizes técnicas e legais na implantação de condomínio edilício observando os preceitos legais e técnicos, desde a convocação da primeira Assembleia Geral Ordinária de Instalação, observando sua pauta obrigatória, bem como dar orientação a empresários e adquirentes sobre as diretrizes, direitos e obrigações relativos ao cumprimento das normas de gestão condominial e das manutenções preventivas que impactam na garantia do imóvel, unidades privativas e áreas comuns.
Graduado em Administração Geral e contabilidade, com pós-graduação em MKT e gestão de negócios pela FABAVI/ES, Corretor de Imóveis, Graduado em Direito pela DOCTUM, Empresário, CEO fundador da CECAD Adm. Condominial, desde 1991, e C. Brandão Auditoria e Assessoria Ltda, desde 2016, Ex-Conselheiro do SIPCES e CRECI/ES, Secretário Geral da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES, Diretor Regional da ANACON – Associação Nacional da Advocacia Condominial, Presidente da ASCES – Associação de Síndicos e Condomínios do Espírito Santo, Coordenador da Câmara de Gestão Condominial do CRA/ES.
Introdução:
Para falarmos das formalidades da implantação de condominio edilício, precisamos, em primeiro lugar, diferenciar instituição de instalação de condomínio, comumente confundido até mesmo por especialistas do mercado condominial.
Instituição é o nascimento do condomínio, pelo cumprimento das formalidades do memorial de incorporação, nos termos do artigo 32 da Lei 4.591/64, considerando seu marco inicial quando averbado no cartório de registro geral de imóveis, cumprindo os requisitos previstos no artigo 1.332 do CC, passando, por força do artigo 45 do mesmo código, a existir legalmente como pessoa jurídica, mesmo de forma peculiar, ressalvando as controvérsias da “personalidade juridica” condominial, podendo, a partir dessa data, eleger o síndico.
Importante destacar que, embora o conceito literal de condomínio seja a propriedade sob o domínio de mais de uma pessoa, uma vez cumprido os requisitos de instituição, mesmo que o edifício permaneça de um único proprietário, ele não perde suas características de “condomínio”, pois a multipropriedade não constitui condição sine qua non para caracterizar condomínio edilício, assim já previu o legislador quando tratou das normas de locação imobiliária, na Lei 8.245/91, art. 23, § 3º
“No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.”
Já a Instalação, é o ato de preparar o empreendimento para cumprir seu objeto, residencial, comercial ou misto. É quando o construtor incorporador, cumprindo os requisitos técnicos e legais, formalizando a entrega do empreendimento aos condôminos e elege seu primeiro síndico, assim possibilitando, emitir seu Cadastro Nacional de Pessoa Juridica, junto a Receita Federal do Brasil, correspondente ao CPF das pessoas naturais, e exercer sua administração.
Da assembleia Geral de Instalação:
A assembleia de instalação é a primeira AGO – Assembleia Geral Ordinária do condomínio, portanto precisa obedecer aos mesmos ritos formais e legais das demais assembleias, conforme preceitua o artigo 1.350 do CC, sob o risco de sofrer anulação dos seus atos.
Qualquer que seja a forma de realização da assembleia, presencialmente ou por meios eletrônicos, deve resguardar a manifestação de voz e voto dos condôminos, garantindo, nos termos da lei 14.309/22, o livre debate sobre os assuntos em deliberação.
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Lei 14.309/22, artigo 1.354 A “A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:”
II – Sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
Dessa feita, as assembleias não podem perder seu caráter deliberativo, garantindo aos condôminos decidirem os interesses comuns, resguardando o respectivo quórum legal.
Da convocação:
O edital deve alcançar a todos adquirentes, promitentes compradores, obedecendo a “forma prevista na convenção”, portanto, a minuta, que é um dos documentos do memorial, exigido pelo artigo 32, letra “J” da lei de incorporação, deve prever a forma mais simples de fazer a convocação, facilitando futuras convocações, como por exemplo, afixar o instrumento convocatório em áreas de circulação do condomínio, ressalvando que essa forma atende perfeitamente o artigo 1.354 do CC, que veda qualquer deliberação assemblear, sem que todos os condôminos sejam convocados.
Destacamos que, embora o artigo 1350 CC determine ao síndico convocar AGO, não previu o legislador esse pequeno detalhe sobre a eleição do primeiro mandato, e, obviamente, por condições lógicas, costumeiramente esse ato é praticado pelo incorporador, construtor ou pela SPE da edificação.
Art. 1.354, CC, “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”
Da pauta obrigatória:
A assembleia de instalação, por ser uma AGO tem que obedecer a pauta legalmente determinada, qual seja, eleição do síndico e demais membros do corpo diretivo, aprovação da previsão orçamentária e aprovação das normas internas, entretanto, por ser a primeira, não teremos a prestação de contas.
“CC, art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”
Da eleição do Síndico:
Mesmo em se tratando de síndico profissional, a escolha do síndico tem que obedecer as formalidades de eleição, conforme artigo 1.347 do CC, que determina como prerrogativa exclusiva da assembleia de condôminos eleger o síndico para administrar o condomínio, no período previsto em convenção, limitando o mandato ao prazo máximo de dois anos, podendo ser reeleito, porém é nula qualquer clausula que estipule tempo superior, ressaltando ainda que, por ser o primeiro mandato, ele deve ser ajustado conforme a data de realização das AGOs e a data de acontecimento da instalação, de forma que as eleições seguintes ocorram sempre na data prevista em convenção.
Importante tambem destacar que as unidades não vendidas podem ser representadas pelo construtor, incorporador ou SPE, pois como proprietários, são legítimos representantes.
Da Previsão orçamentária:
A previsão orçamentária deve ser discutida votada e aprovada, fixando o valor da cota condominial, capaz de garantir o funcionamento operacional do condomínio no período de um ano, uma vez que a norma manda o síndico convocar a assembleia anualmente para tal fim, contemplando as verbas que garanta o custeio de todas as despesas, tais como: Pessoal, Administração; Manutenção e Conservação, corretiva, preventiva e programadas, Seguro obrigatório, além das contas de provisão para o Fundo de reserva, Fundo para direitos trabalhistas e o Fundo para custeio do Plano de Manutenção, conforme o Manual de Uso Operação e Manutenção, recomendado na Norma 17.170 ABNT.
Da convenção e Regimento Interno:
O regimento interno deve ser customizado e adequado à realidade do empreendimento e perfil dos condôminos, assim como a minuta de convenção deve ser revisada, submetida ao amplo debate, não desprezando o quórum especial de dois terços para aprovação, a convertendo em convenção definitiva.
Destacamos como fator prioritário a definição de regras claras para apartamentos de cobertura e tipo “Garden”, pois demandam condições diferenciadas de funcionamento que podem impactar na funcionalidade das demais unidades. Muito embora as normas internas não têm competência para ilidir exigências legais relativas ao direito de construir, essa normatização evita conflitos internos previsíveis. Outro ponto importante é instituir de forma permanente e obrigatória o Plano de Manutenção Preventiva, conforme o Manual de Uso, Operação e Manutenção predial, segundo orienta a norma ABNT 17.170: 2022 e o Fundo para seu respectivo custeio.
Da orientação aos condôminos sobre seus direitos e obrigações:
Apesar da existência de condomínio datar de longos anos, e nossa lei de incorporação ser de 1964, bem como nosso “Novo” Código Civil ser de 2002, a grande maioria da sociedade que convive diariamente em condomínio, ainda desconhece a legislação que norteia a gestão condominial, portanto, é imperioso, na pré-implantação, dotar os novos adquirentes de conhecimentos para serem condôminos e gestores do novo empreendimento, enfatizando que negligenciar a manutenção predial em prol de uma cota condominial artificialmente reduzida, trará, no futuro, consequências danosas a toda coletividade, portanto se faz necessário a observância das normas de manutenção, especialmente a 5674 e 17.170, ABNT, esclarecendo direitos, obrigações e as diretrizes sobre as manutenções obrigatórias das áreas comuns e seus equipamentos, bem como das unidades privativas, destacando os eventuais danos e reflexos na possível perda da garantia, além dos procedimentos recomendados pela norma ABNT 16.280 referente as reformas nas unidades privativas, relativo a impactos na segurança estrutural da edificação, alteração de fachada e eventuais transtornos a vizinhança.
Evento social de entrega do empreendimento
Em qualquer circunstância, a entrega do produto ao cliente final é o ápice da relação comercial, e, em se tratando de imóvel, muitas vezes, é a concretização de um sonho de vida do adquirente, portanto, o ato social de entrega deve ser precedido das formalidades legais e técnicas, para que este seja apenas comemorativo e informal, servindo apenas para o marketing de relacionamento e solidificação da marca da construtora e ou incorporadora, devendo acontecer em momentos separados para que a informalidade do evento social não venha a produzir nulidades no cumprimento das formalidades legais.
Conclusão:
Para que a entidade fictícia “condomínio”, possa funcionar legal e operacionalmente, depende do cumprimento das demandas técnicas e legais que envolvem sua instalação, tais como: Emissão do CNPJ – Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas; Emissão do Certificado digital; Abertura de contas bancárias; Geração da primeira cota condominial; Atualização para o nome do condomínio dos contratos com fornecedores, concessionárias de água e energia; contratação de Seguro obrigatório e cumprimento das obrigações tributárias (e-Social, EFD-REINF) relativo ao recolhimento de impostos retidos, tais como: INSS, PIS, COFIS, CSLL, IRRF, ISS, portanto, a correta instalação do condomínio é tão imprescindível para habitabilidade do empreendimento quanto é o habite-se para atestar a funcionalidade estrutural da edificação.
A Assembleia Geral Ordinária de Instalação de um condominio “não é ópera que se realize em um único ato”, pois é impossível analisar de forma Legal, com eficiência e eficácia em uma única assembleia, todos esses atos e fatos que impactarão na vida condominial para o resto de sua vida, portanto se faz necessário planejar e executar a instalação, entre três a quatro sessões preparatórias e sequenciais, com antecedência de, no mínimo, 120 (cento e vinte) dias da emissão do habite-se e efetiva entrega do empreendimento aos condôminos.
A efetiva participação nas assembleias para deliberação das demandas de forma assertiva, dentro dos preceitos técnicos e legais passa por uma mudança de cultura, e como tal, demanda tempo e perseverança, mas é preciso começar.
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Autor:
Dr. Claudionor Brandão: Atuante no mercado de administração condominial desde 1991, fundador da empresa CECAD, especializada Gestão condominial, com formação acadêmica em Contabilidade; Administração; pós-graduação em gestão de negócios e Marketing, Corretor de Imóveis e Advogado. Ativo nas entidades de classe ocupando cargos de Conselheiro Fiscal do SIPCES e do CRECI-ES, atual secretário geral da Comissão de Direito Condominial – OAB/ES.
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REFERÊNCIAS
Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências
Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
Lei 14.309 08 de março de 2022.
Norma Brasileira. ABNT NBR 5674. Manutenção de edificações – Procedimento.
Norma Brasileira. ABNT NBR 16.280. Reforma em edificações: sistema de gestão de reforma.
Norma Brasileira. ABNT NBR 17.170. Edificações, Garantias, Prazos recomendados e diretrizes.
