O Código Civil estipula que que as despesas condominiais devem, em regra, ser rateadas na proporção das frações ideais dos imóveis. Mas a Convenção de Condomínio poderá dispor de forma diversa.
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Importante ressaltar que o conceito de fração ideal é diferente do conceito de metragem da unidade autônoma, até porque a cota é determinada por convenção como sendo proporcional à fração ideal do terreno e partes comuns, nos termos dos artigos 12 da Lei 4.591/64 e 1.336, I, do Código Civil.
Outra forma de rateio bastante utilizada é a divisão igualitária por unidade autônoma. Nessa modalidade, o que se prestigia é uso ou o custo propriamente dito, uma vez que a despesa ou a magnitude da despesa está mais diretamente vinculada com a quantidade de indivíduos por unidade do que necessariamente pela metragem ou fração ideal de cada unidade.
Os que argumentam a favor dessa modalidade de rateio asseveram que as despesas mensais de consumo tais como: luz, água, salários de funcionários e outros custos das áreas comuns do condomínio, não são, necessariamente, mais ou melhor utilizados por quem detenha fração ideal superior. A bem da verdade, todos passam pela mesma portaria, utilizam o mesmo elevador, a mesma piscina, o mesmo espaço gourmet, e pisam no mesmo chão, etc.
Entretanto, considerando o caráter polemico do assunto e, sobretudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, para que se utilize dessa modalidade de rateio, é muito importante que conste previamente da Convenção de Condomínio. Do contrário, aplicar-se-á a regra geral de divisão de despesas por fração ideal, nos termos do artigo 1336, I do CC/02 e que iremos ver mais detalhes adiante.
Uma terceira forma de rateio, que denominamos HÍBRIDA, nada mais é que a aplicação mista ou conjunta das duas formas de rateio supramencionadas, a depender do tipo de despesa que precisarmos cotizar.
O embasamento jurídico da mencionada forma de rateio, encontra-se lastreado no artigo 1.336 do Código Civil de 2002 o qual dispõe ser “deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
No modelo ou método híbrido, as despesas que geram valorização da unidade autônoma, como a reforma da fachada do edifício, devem ser dívidas por fração ideal, uma vez que geram o acréscimo comercial ao metro quadrado daquela unidade.
Entretanto, quando se tratar de despesas corriqueiras, mensais e direcionadas à limpeza e manutenção do edifício, etc., poderão ser cotizadas por unidade uma vez que tais despesas não geram necessariamente a valorização da unidade autônoma, construindo uma forma alternativa de pacificar os conflitos condominiais referentes à distribuição dos custos e despesas comuns.
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HENRIQUE CASTRO
Advogado. Pós-graduado em Direito Público (2011) e Educação a Distância: Gestão e Tutoria (2021). Coordenador do MBA em Gestão e Direito Condominial da UNEPOS (DF).
