O condomínio, portanto, é devedor e sujeito passivo no processo de execução.
São, outrossim, “princípios” que interessam à solução da espécie:
- a execução é realizada “no interesse do exequente” – caput do artigo 797 CPC -;
- o executado responde com todos os bens presentes e futuros – artigo 789 CPC -;
- sempre que possível, a execução deve seguir pelo meio menos gravoso ao devedor.
Também são importantes os artigos 833/835, do Código de Processo Civil.
Porém, o credor não é obrigado aguardar a “boa vontade” do executado para lhe pagar.
Anote-se que já se admitiu a penhora de elevador do condomínio para fazer frente às dívidas do condomínio, evidentemente. Todavia, e em linhas gerais, a justiça vem, atualmente, negando a penhora desse equipamento sob o argumento de que o mesmo “é essencial ao bem estar social e à saúde dos condôminos”.
Não havendo outros bens e desde que assegurada a continuidade dos serviços ordinários, é possível a penhora de parte da arrecadação mensal do condomínio.
E assim é, porque, executado (devedor) é o condomínio e não os condôminos, ou algum condômino.
Nada obstante, existe, nas circunstâncias, sempre, um credor (exequente) a ser satisfeito e um devedor (executado), que deve satisfazer, pagar o seu débito.
Por isso, e ainda sob o regime do CPC revogado, a Ministra Nancy Andrighi do Superior Tribunal de Justiça, proclamou: “II. Da penhora de receita do condomínio (violação ao art. 620 do CPC). Alega o recorrente que a constrição sobre a receita constitui medida excepcional, pois, nos termos do art. 620 do CPC, a execução deve ser realizada sempre pelo meio menos gravoso para o devedor, concluindo ser ‘inadmissível a penhora sobre renda de condomínio edilício, sob pena de se privar os condôminos dos mais essenciais serviços’ (fls. 214). Inicialmente, no que tange à suposta ofensa ao art. 620 do CPC, que consagra o princípio da menor onerosidade, cumpre notar ser incabível, com supedâneo em tal dispositivo legal, pretender alterar, em benefício do devedor, a ordem legal de penhora. Trata-se de ordem estabelecida no interesse do credor e da maior eficácia da atividade executiva, cuja inversão somente é admitida em hipóteses excepcionais, inexistentes no particular. A execução se opera em prol do exequente e visa a recolocar o credor no estágio de satisfatividade que se encontrava antes do inadimplemento. Aliás, o próprio art. 656, I, do CPC, autoriza o exequente a requerer a substituição da penhora sempre que ‘não obedecer a ordem legal’. Ainda que o art. 668 do CPC preveja que o executado pode requerer a substituição do bem penhorado, subordina tal direito, entre outros requisitos, à inexistência de prejuízos ao exequente, circunstância ausente no particular. Outrossim, a despeito da sua personalidade restrita, é inegável que o condomínio tem aptidão para adquirir e exercer direitos e contrair obrigações. Ainda que não vise lucro, não pode ser tratado como simples estado de indivisão de bens. O condomínio, enquanto ente constituído para gerir um patrimônio comum, deve realizar o seu mister com eficiência, objetivando sempre a preservação e o cumprimento dos direitos e deveres de condôminos e terceiros. Nesse contexto, a arrecadação do condomínio deve fazer frente a todas as suas obrigações, ainda que, para tanto, seja necessária a instituição de contribuições extraordinárias por parte dos condôminos. A partir daí, conclui-se pela aplicabilidade, ao condomínio, do entendimento pacificado nesta Corte, atinente à possibilidade da penhora sobre o faturamento de empresa. A medida, inclusive, foi incorporada ao CPC na recente reforma imposta pela Lei 11.382/06, cujo art. 655, VII, agora expressamente prevê a possibilidade de penhora sobre ‘percentual do faturamento da empresa devedora’. Tal medida, além de ter de respeitar a gradação legal do art. 655 do CPC, deve obedecer a outro requisito, que já era jurisprudencialmente exigido por este STJ e que agora se encontra no art. 655-A, § 3º., do CPC, qual seja, a nomeação de ‘depositário, com a atribuição de submeter à aprovação judicial a forma de efetivação da constrição, bem como de prestar contas mensalmente, entregando ao exequente as quantias recebidas, a fim de serem imputadas no pagamento da dívida’. Na hipótese específica do condomínio, nomeia-se um depositário, a quem incumbirá apresentar, para aprovação do Juiz, a forma de levantamento dos recursos e o esquema de pagamento do débito, cuidando inclusive para que o percentual fixado sobre a arrecadação mensal do condomínio não inviabilize o próprio funcionamento deste” (Recurso Especial nº 829.583/RJ – 3ª. Turma – j. 03.09.2009) (nota: art. 620, do CPC/1973 = art. 805, do CPC/2015) (nota: art. 656, I, do CPC/1973 = art. 848, I, do CPC/2015) (nota: art. 668, do CPC/1973 = art. 847, do CPC/2015) (nota: art. 655, VII, CPC/1973 = art. 835, X, do CPC/2015) (nota: art. 655, do CPC/1973 = art. 835, do CPC/2015) (nota: art. 655-A, § 3º, do CPC/1973 = art. 866, § 2º, do CPC/2015).
Autorizada a penhora, somente o depositário nomeado “é que terá condições de avaliar o percentual exato da arrecadação mensal que poderá ser dirigido do pagamento do quantum debeatur, determinando inclusive, se for o caso, a cobrança de contribuição extraordinária dos condôminos”, ensina a Ministra Nancy Andrighi (STJ – Recurso Especial nº 829.583/RJ – 3ª. Turma – j. 03.09.2009).
A jurisprudência vem admitindo a penhora de:
(i) 5% (TJRJ – Agravo de Instrumento nº 8133/2003 – 8ª. Câmara Cível – rela. Desembargadora Helena Bekhor – 29.07.2013),
(ii) 10% (TJSP – Agravo de Instrumento nº 2112193-65.2016.8.26.0000 – 2ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador José Joaquim dos Santos – j. 23.06.2017),
(iii) 15% (TJRS – Agravo de Instrumento nº 0245585-28.2016.8.21.7000 – 20ª. Câmara Cível – rela. Desembargadora Walda Maria Melo Pierro – j. 11.10.2016), e
(iv) 18% do valor da arrecadação mensal do condomínio (TJSP – Agravo de Instrumento nº 0134088-24.2013.8.26.0000 – 8ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Salles Rossi – j. 18.09.2013).
Em caso concreto, a 8ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu que “a penhora de 25% sobre a arrecadação mensal” do condomínio se mostrava excessiva (TJSP – Agravo de Instrumento nº 0134088-24.2013.8.26.0000 – 8ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Salles Rossi – j. 18.09.2013).
É o que tem ocorrido, e ocorrerá, na maioria das oportunidades, mas sempre dependendo do caso particular e dos julgadores da espécie, isto é, das circunstâncias específicas do caso concreto.
