Apesar de comum em todos os condomínios, o fundo de reserva ainda figura como uma das principais dúvidas dos condôminos e dos inquilinos. É visando sanar essas dúvidas que escrevo este artigo.
Analisando o próprio nome do instituto, o fundo de reserva tem como objetivo principal o de enfrentar despesas emergenciais, imprevistos ou até mesmo amenizar pontualmente eventual índice de inadimplência acima de média, em um determinado período.
Este fundo tem caráter preventivo, sendo sua arrecadação destinada a um fim específico, não podendo ser confundido com as contribuições mensais para cobertura de despesas ordinárias. Ela objetiva a constituição de uma reserva financeira destinada ao pagamento de despesas inesperadas e não previstas antecipadamente no orçamento anual. Ela visa garantir uma sustentabilidade financeira ao condomínio em momentos de emergência.
Devemos ter em mente que o Código Civil não tratou do fundo de reserva, tal como acontecia na Lei 4.591/1964, porém, sua instituição através de Convenção, Regimento Interno ou até mesmo pela Assembleia é totalmente imprescindível, mas não obrigatório.
A Lei anterior previa que de forma obrigatória a convenção estipulasse o fundo de reserva, podendo os cartórios registrais até mesmo se recusarem o registro da convenção se assim não fosse feito.
O novo Código Civil, dispensou tais cuidados. Desta forma o art. 1.334 prevê que a convenção pode conter as cláusulas que os interessados houverem por bem estipular, entre as quais, a quota proporcional para atender às despesas ordinárias e extraordinárias.
Embora não seja obrigatório, sempre é recomendado que o condomínio tenha o cuidado de prevê-los, tendo em vista que situações inesperadas, fortuitas e imprevistas podem sempre ocorrer.
Pode ocorrer, tal como algumas convenções já vem estabelecendo, que valores originários de multas, quotas de utilização de salão de festas, etc, sejam vinculadas ao fundo de reserva. Uma decisão que desonera os condôminos, gerando uma redução de despesas para os moradores.
Os pagamentos devem ser depositados em uma conta tipo aplicação, tal qual a poupança ou outro tipo de conta remunerada. Sua utilização, sempre que possível, deve ser precedida por deliberação em assembleia especialmente convocada, oportunidade em que é conveniente aprovar de que forma se dará a restituição do valor utilizado.
Mas atenção, o síndico não pode utilizar o fundo de reserva para realizar o pagamento de despesas ordinárias, pois desta forma fica descaracterizada a sua finalidade que é a de cobrir despesas imprevistas.
Ocorrer que, muitas vezes o condomínio se vê na obrigação de utilizar o fundo de reserva para cobrir despesas do caixa. Neste caso o fundo poderá sim ser utilizado, todavia, deve ser recomposto o mais breve possível, voltando ao seu estado anterior. Todavia, se todo mês o condomínio utiliza o fundo de reserva para custear as despesas ordinárias, é sinal de que o orçamento anual foi mal elaborado e as contribuições mensais são insuficientes.
Considerada como receita durante a fase de constituição, mesmo com a atribuição de despesa extraordinária que a Lei 8.245/1991 conferiu, os recursos do fundo de reserva se tornam despesas somente quando ocorre o efetivo desembolso para o pagamento de eventos imprevistos.
Confirmada sua utilização regulamentar, a reposição dos valores também é de responsabilidade do condômino-locador, tal como disciplina o art. 22 da Lei 8.245/1991:
Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único: por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gatos rotineiros de manutenção de edifício, especialmente:
- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pinturas das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva.
A principal dúvida das pessoas que residem em condomínio surge neste ponto. Apenas o locador-condômino será responsável pelo pagamento do fundo de reserva?
A resposta é, não.
Se a utilização do fundo de reserva ocorreu para o custeio ou complementação de despesas de caráter ordinário, fica o locatário responsável pela reposição d fundo de forma total ou parcial, salvo se for referente à período anterior ao início da locação, tal como determina o art. 23, § 1º, “i” da Lei 8.245/1991:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
- 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
(...)
- Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes à período anterior ao início da locação.
Portanto, se o fundo de reserva for utilizado durante a vigência do contrato de locação para a pintura das áreas comuns, por exemplo, a reposição deverá ser por conta do locatário, pois esta obra é de despesa ordinária de conservação, todavia, se for utilizada para impermeabilização do piso da garagem, deverá ser paga pelo locador.
Em resumo, vemos que a estipulação do fundo de reserva não é mais obrigatória, podendo este ser instituído em convenção, regimento interno e até mesmo em assembleia.
O que deve sim ocorrer é a análise de cada caso concreto, eis que é difícil criar uma lista exaustiva de todas as despesas, classificando-as como ordinárias e extraordinárias.
O correto é sempre decidir a instituição do fundo de reserva em assembleia, momento em que os condôminos poderão analisar com clareza o que é devido e a possibilidade financeira de sua contribuição.
