Inteiro Teor
105.1).A prova pericial foi realizada e juntado o laudo aos autos (mov. 178.1). Audiência de instrução e julgamento realizada (movs. 225 e 249).De parte a parte foram apresentadas as alegações finais. Sobreveio sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais para os fins de determinar que a ré, no prazo de 90 dias a contar de sua intimação pessoal específica, promova a lavagem da área externa dos fundos do condomínio autor, devendo eliminar todos os respingos de massa de cimento e demais impurezas, ainda que para tanto seja necessário polimento ou nova pintura, recompondo a fachada padrão original. Em razão da sucumbência recíproca, a parte autora foi condenada ao pagamento de 70% das custas e despesas processuais, e a ré em 30%. Os honorários advocatícios sucumbenciais foram arbitrados em R$ 10.000,00, observada a mesma proporção.
Os embargos de declaração opostos pela parte ré (mov. 279.1) foram rejeitados (mov. 285.1). Inconformada com a sentença, a parte autora interpôs recurso de apelação (mov. 281.1) alegando, em suma, que a sentença merece reforma com relação ao pedido de indenização por danos morais. Argumenta, para tanto, que a súmula 227 do STJ reconhece a possibilidade de a pessoa jurídica sofrer dano moral, quando atingida sua honra objetiva. Aponta que, no presente caso, a honra da apelante restou violada, perante os próprios condôminos e o mercado imobiliário. Alega que restaram comprovados os pressupostos para a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, pelas atas de assembleias e pelo laudo técnico. Afirma que o laudo deixa claro o ato ilícito e o nexo de causalidade, apontando a responsabilidade pelos danos causados à fachada norte da apelante. Advoga que a ofensa a honra objetiva da apelante está demonstrada pelas reuniões realizadas visando resolver o litígio, mas que de nada adiantaram. Afirma ser evidente que o bom nome e a reputação da apelante foram postas em xeque, já que perante toda a comunidade interna e externa o Condomínio nada fez ante aos inúmeros danos causados pelos apelados, havendo redução do valor de mercado do recorrente. Defende que, conforme provado na audiência de instrução, “toda a fachada norte do condomínio fora prejudicada, de modo que até mesmo a abertura e fechamento de janelas naquela região restavam afetadas, vez que possuíam inúmeros respingos de argamassa”. Esclarece que não pleiteia danos morais em nome dos condôminos, mas discute a reputação do próprio Condomínio perante os moradores e a sociedade em geral. Argumenta, ainda, que sofrerá inúmeros transtornos até que haja a devida limpeza da fachada norte do Condomínio, tudo isto em decorrência da inobservância do apelado acerca das regras de construção civil. Sustenta, também, que diante da condição de ente despersonalizado o Condomínio merece análise diversa das sociedades empresárias, o que não foi considerado na sentença, destacando que não atua no comércio. Alega, outrossim, que a sentença restou desproporcional da distribuição do ônus sucumbencial (70% para a autora e 30% para os réus), já que o principal pedido da autora/apelante restou julgado procedente (limpeza fachada norte). Assinala, também, que houve desproporcionalidade com relação aos honorários advocatícios sucumbenciais. Ao final, requer o provimento do recurso para que seja julgado procedente o pedido de indenização por danos morais, além da redistribuição da sucumbência.
Os réus apresentaram contrarrazões ao recurso da autora, pelo desprovimento do recurso (mov. 297.1) Igualmente inconformados, os réus interpuseram recurso de apelação (mov. 298.1) alegando, em resumo, que a sentença merece reforma no tocante a obrigação de fazer, pois em reunião realizada entre as partes em meados de março/2017 ficou acordado que terceiros (Edifícios Ferrarini e Diamante) realizaram a lavagem do Edifício apelado. Alega que, conforme documentos de mov. 63.4, houve a devida lavagem pela apelante da fachada norte (fundos) do imóvel da apelada/autora, sendo acordado entre as partes, apenas, a lavagem de 2,7 metros, como foi destacado na perícia. Foi constatado na perícia que além da ré apelante, terceiros (condomínios Dorival Caymmi e Diamante de Gould) também teriam responsabilidade quanto aos respingos existentes na fachada dos fundos os (mov. 178.1, fl. 13). Argumenta que foi especificado na perícia a responsabilidade de outros imóveis que tiveram contato com a apelada/autora, tanto que estiveram presentes nas reuniões entre os Condomínios (item 6.1 da perícia – mov. 178.1, fl. 12). Assevera que já cumpriu com a sua parte na lavagem da fachada dos fundos da apelada, conforme documentação juntada aos autos. Frisa que houve a constatação de danos, contudo os reparos já foram realizados extrajudicialmente, conforme documentos juntados nos movs. 63.2 a 63.5. Destaca que os reparos foram acompanhados pelo síndico à época (vide depoimento do Sr. Roman – mov. 249.2), não havendo qualquer outra reclamação. Sublinha que a referida testemunha acompanhou de perto toda a execução da obra e foi firme ao informar que sempre que se constatava que as redes de segurança estavam danificadas, havia respectiva troca/manutenção dos equipamentos necessários. Enfatiza que a testemunha foi calara ao dispor que o acordo firmado entre as partes foi executado e com manifestação favorável do síndico da apelada/autora, que após a conclusão dos reparos não acusou qualquer deficiência no serviço prestado. Afirma, pois, que não há como responsabilizar a apelante, considerando que os reparos já foram realizados e há outra construção ao redor que pode ter contribuído para o despejo de novos resíduos de cimento após os reparos realizados pelos réus. Aduz que, conforme se denota das fotos retiradas da perícia (22/10/2018), após um ano do acontecimento dos fatos, ainda está em construção o Edifício Dorival Caymmi. Argumenta que o Edifício Dorival Caymmi possui maiores condições de despejar respingos no imóvel da autora, sendo que as fotos de mov. 178.3 (foto 29) demonstram que o referido Edifício está sendo construído com as telas de proteção rasgadas, o que também é corroborado pelas fotos 47 e 48. Ao final, requer o provimento do recurso, com a reforma da sentença recorrida, para que sejam julgados integralmente improcedentes os pedidos iniciais. A parte autora apresentou contrarrazões, defendendo o desprovimento do recurso dos réus (mov. 303.1). Nesta Corte, o feito foi convertido em diligência a fim de que fossem juntadas aos autos as mídias apresentadas pelas partes, o que foi cumprido pelo Juízo de origem (mov. 306.1).
É a breve exposição.
II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos recursais, intrínsecos e extrínsecos, devem ser conhecidos os recursos.O presente voto está dividido em três capítulos e segue a ordem de prejudicialidade das matérias, a saber: a) recurso dos réus e a obrigação de fazer; b) danos morais; c) conclusão e sucumbência.
a) Recurso dos réus e a obrigação de fazer
A parte ré pretende a reforma da sentença no capítulo em que reconheceu o dever de promover a limpeza da fachada norte do condomínio autor, argumentando, sobretudo, que extrajudicialmente já fez as limpezas necessárias e que outros edifícios causarão os danos identificados. A fachada norte do condomínio autor faz divisa com o condomínio réu, conforme bem esclarecido no laudo pericial (mov. 178.1):
Da cronologia dos fatos fica claro que o condomínio autor ali já se encontrava quando da edificação do condomínio réu. A construção do edifício do condomínio réu teve início em 10/03/2010, com expedição de alvará de construção e finalização em 05/12/2016, com expedição do habite-se pelo Município de Maringá. Ainda de acordo com a perícia, em 30/05/2016 o réu pagou a troca do piso da área de lazer do condomínio autor e em 07/07/2016 pagou a lavagem das pastilhas, esquadrias e vidros da área de lazer do autor. Embora o réu tenha arcado com limpeza e troca de piso no condomínio autor em meados de 2016, havidos danos posteriores, não resta outra solução para além da sua efetiva reparação, mediante tutela específica de obrigação de fazer postulada. Nesta medida, o laudo pericial produzido em Juízo deixa claro que na fachada norte do condomínio do autor há danos (sujeira – respingos de massa de cimento) causados pela obra de edificação do condomínio réu, veja-se (mov. 178.1):
“6.2.1 Edifício Ocean Park (Réu) Pelo procedimento investigatório por exclusão; pelos depoimentos; pela proximidade da fachada norte do Autor; pelas atas das reuniões dos representantes dos edifícios envolvidos; pela não existência de massa de cimento na fachada sul do Autor executada na mesma época das outras fachadas; pela contemporaneidade das obras do Réu com o surgimento dos respingos de massa na fachada norte do Autor; pelas irregularidades da tela de proteção constatadas nas fotos pretéritas do Google Street View, tudo isto permite avaliar com segurança o nexo de causa e efeito entre as obras do Réu e os danos surgidos na fachada norte do imóvel do Autor.
(…)
7 Respostas aos quesitos7.1 Quesitos do Autor (movimento 115.2)(…) 8. As fotos a seguir, colhidas no dia 01 de maio de 2018, mostram alguns danos encontrados na fachada dos fundos do Condomínio Edifício Torre de Viena. Caríssimo Sr (a) perito (a), é possível apontar quais foram às causas e origens destes danos observados na fachada do Condomínio Edifício Torre de Viena? Resposta: Os respingos de massa de cimento constatados na fachada norte do Ed. Autor tiveram origem na proteção de tela deficiente utilizada na obra do Ed. Réu; os respingos constatados no canto das fachadas norte/oeste do Ed. Autor tiveram origem na proteção de tela de segurança deficiente utilizada na obra do Ed. Dorival Caymmi; os respingos constatados no canto das fachadas norte/leste do Ed. Autor podem ter tido origem na proteção de tela de segurança deficiente utilizada na obra do Ed. Diamante de Gould.
(…)
7.2 Quesitos do Réu (movimento 116.1)
7. É possível afirmar se ocorreu a lavagem do Edifício Requerente?
Resposta: Segundo o documento juntado no movimento 63.4 é possível constatar que o Condomínio Réu pagou em 07/07/2016 a limpeza das pastilhas, esquadrias e vidros da Área de Lazer do Condomínio Autor. Esclareço que a limpeza só ocorreu nos primeiros 2,70m até à altura do piso primeiro pavimento tipo, desse ponto até à cobertura a fachada não foi lavada.
08. É possível constatar se a lavagem ocorrida, foi posteriormente ao término da obra Requerida? Resposta: A lavagem foi paga em 07/07/2016, nessa data o revestimento da fachada do Réu já estava concluído, conforme se constata pela foto 137 de maio de 2016, posteriormente com a emissão do Habite-se em 05/12/2016 é que terminou totalmente a obra do Condomínio Réu.
09. Analisando os documentos presentes na seq. 63, é possível constatar quem realizou/arcou com as despesas de lavagem do Edifício Requerente? Resposta: O Condomínio Réu, porém somente até à altura de 2,70m do piso da Área de Lazer, acima dessa altura o Réu não lavou a fachada do Autor (fotos 57 e 58). (…)”
A existência dos danos mencionados na perícia se justificam porque, como visto, os reparos realizados pelos réus ocorreram em maio/julho de 2016, porém a edificação do condomínio demandado somente findou em dezembro de 2016. Além disso, como constatado pela perita, embora tenha custeado a lavagem do Condomínio autor, a limpeza somente ocorreu até a altura de 2,70 m do piso da área de lazer, acima dessa altura o réu não lavou a fachada do autor. Inclusive, a testemunha Ronan Yuzo Takeda Violin (mov. 249.2), engenheiro que acompanhou a limpeza feita no condomínio autor em meados de 2016 e que prestava serviço para a empresa que administrava a obra do condomínio réu, afirmou que o síndico do condomínio autor, à época da limpeza, não assinou qualquer documento atestando que a limpeza teria sido suficiente. Além disso, a testemunha afirmou que, quando da limpeza, foi feita uma vistoria nos andares mais baixos, a partir do solo, e que olhava a partir do outro prédio (réu). Ou seja, em verdade, não houve verificação se a limpeza realizada extrajudicialmente se revelou totalmente eficaz. De mais a mais, a r. sentença determinou a limpeza somente da fachada norte do condomínio autor, desconsiderando, portanto, eventuais danos causados por outras obras (laterais), daí por que ser irrelevante o argumento da parte ré de que os danos localizados no condomínio autor decorrem de outras obras também vizinhas.Assim, uma vez comprovado pela prova pericial a existência de danos no condomínio autor em virtude das obras de edificação do condomínio réu, o recurso dos demandados deve ser desprovido, mantendo-se a r. sentença no particular.
b) Danos morais
A parte autora, por sua vez, pleiteia a reforma da sentença no tocante aos danos morais. Argumenta, em suma, que a honra objetiva do condomínio restou violada, seja perante os condôminos ou mesmo a sociedade em geral, com inegável desvalorização do condomínio.Em primeiro lugar, conforme jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça, não se há falar em dano moral em caso de condomínio, pois se trata de ente despersonalizado, inexistindo honra objetiva:
“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO. ENTE DESPERSONALIZADO. VIOLAÇÃO DA HONRA OBJETIVA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.1. O propósito recursal consiste em determinar a possibilidade jurídica do pedido de reparação de danos morais formulado por condomínio, antes a publicação de conteúdo potencialmente lesivo em redes sociais por moradores temporários.2. No âmbito das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados, pois não são titulares das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, além de não haver, entre os condôminos, a” affectio societatis “, tendo em vista a ausência de intenção dos condôminos de estabelecerem, entre si, uma relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do direito exercido sobre a coisa e que é necessário à administração da propriedade comum.3. Caracterizado o condomínio como uma massa patrimonial, não há como reconhecer que seja ele próprio dotado de honra objetiva.Precedente.4. Agravo interno não provido.”(AgInt no REsp 1837212/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 31/08/2020, DJe 03/09/2020)
De qualquer sorte, não há como considerar que os fatos em comento geraram maiores prejuízos ao condomínio autor. Não há provas acerca da aludida depreciação e, ademais, trata-se de questão eminentemente patrimonial, sendo os danos (sujeiras – respingos de cimento) são de pequena monta e facilmente solucionáveis. Desta forma, também deve ser mantida a sentença no capítulo que julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.
c) Conclusão e sucumbência
Quanto aos temas de fundo, ambos os recursos não merecem provimento, devendo ser mantida a r. sentença no tocante a determinação para que a ré proceda a limpeza da fachada norte do condomínio autor, bem como a improcedência do pedido de indenização por danos morais. A parte autora alega, ainda, que a distribuição da sucumbência definida na sentença (70% para o autor e 30% para os réus) merece reforma, visto que o principal pedido formulado nesta ação (limpeza fachada norte) restou procedente. A distribuição da sucumbência não se pauta por critérios matemáticos, devendo preponderar, para tanto, o capítulo que predomina na sentença. No caso concreto, o principal escopo desta ação é a limpeza da fachada do condomínio autor e, embora tenha sido reconhecido o dever de a ré promover a limpeza apenas da fachada norte, tal conclusão decorreu a partir da realização da perícia judicial.Em outras palavras, antes da realização do laudo pericial, não havia como a parte autora antever que o pedido de limpeza da lateral do condomínio seria julgado improcedente, até porque não era possível afirmar, com precisão, que tais danos não decorreram da obra de edificação do condomínio réu.
Assim, deve a parte autora arcar com 60% das custas e despesas processuais e a parte ré com o restante. Os honorários advocatícios sucumbenciais, arbitrados em R$ 10.000,00, devem observar a mesma proporção, observando, deste modo, o grau de decaimento de parte a parte.Por fim, considerando o total desprovimento do recurso da ré, majora-se em R$ 500,00 (quinhentos reais) os honorários arbitrados em favor do advogado da autora. Ainda, tendo em vista o parcial provimento do recurso da parte autora, não se há falar em majoração dos honorários do advogado da ré pela atuação recursal. Diante do exposto, voto no sentido de conhecer de ambos os recursos e dar parcial provimento ao recurso de apelação cível 01 (autor) para o fim de redistribuir a sucumbência, devendo a parte autora arcar com 60% e a ré com 40% dos ônus sucumbenciais; e para negar provimento ao recurso de apelação cível 02 (réus), majorando-se os honorários do advogado do autor pela atuação recursal, nos termos da fundamentação.
