EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE CUMPRIMENTO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DO SÍNDICO – PRELIMINAR MANTIDA – OBRAS REALIZADAS – AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DOS CONDÔMINOS – OBERVÂNCIA DO QUORUM. ART. 1.341, DO CÓDIGO CIVIL – INOBSERVÂNCIA DE FORMALIDADE PREVISTA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. Pessoa estranha à relação jurídica de direito material não tem legitimidade para ser parte. Lado outro, possui legitimidade para ocupar o polo passivo da ação o condomínio em que se discute a autorização da obra questionada em ação de obrigação de cumprimento de contrato. A inobservância de formalidade instituída na Convenção de Condomínio, acerca da aprovação dos condôminos para modificação da estrutura ou projeto arquitetônico do edifício, por unanimidade, enseja o pagamento da multa prevista no contrato de locação, tal como a inobservância à legislação civil, acerca do quórum para a realização de obras.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0637.17.003108-1/001 – COMARCA DE SÃO LOURENÇO – APELANTE: CHRISTIANO GONÇALVES – APELADO: CENTRO COMERCIAL ANTÔNIO DUTRA E OUTRO, ELIASAR PEREIRA EDUARDO, RONALDO BARRÃO BORGES.

A C Ó R D Ã O

Acorda esta 13ª CÂMARA CÍVEL deste Tribunal de Justiça de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. NEWTON TEIXEIRA CARVALHO

RELATOR.

DES. NEWTON TEIXEIRA CARVALHO (RELATOR)

V O T O

Trata-se de APELAÇÃO interposta por CHRISTIANO GONÇALVES, contra sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São Lourenço/MG, nos autos da “ação de obrigação de cumprimento de contrato c/c pedido de indenização por dano moral e pedido de tutela de urgência”, movida em face de CENTRO COMERCIAL ANTÔNIO DUTRA, ELIASAR PEREIRA EDUARDO e RONALDO BARRÃO BORGES, que julgou extinto o feito, sem resolução de mérito, com base no art. 485, V, do Código de Processo Civil, em relação aos réus ELIASAR PEREIRA EDUARDO e RONALDO BARRÃO BORGES, por reconhecer a ilegitimidade passiva, e julgou improcedentes os pedidos iniciais com relação ao CENTRO COMERCIAL ANTÔNIO DUTRA, condenando a requerente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, suspensa sua exigibilidade pelos benefícios da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, de ff. 291/294, a parte apelante sustenta que na sentença a juíza entendeu que se houve dano ao autor, este deveria ser arcado pela subsíndica, vez que foi ela que realizou o contrato, não caracterizando, assim, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação. No mérito, alega que o contrato firmado em 2014 continuou a ser cumprido pela atual administração, que, inclusive, recebeu os aluguéis referentes à locação do local do quiosque. Aduz que seu quiosque possui ponto de luz fornecido pelo condomínio, com medidor particular, o que por si só já demonstra a anuência de todos os condôminos, visto que, mensalmente, é informada a prestação de contas indicando a entrada dos aluguéis, o que foi totalmente desconsiderado na sentença.

Assim, o apelante bate pela reforma da sentença, com a finalidade de que sejam julgados procedentes todos os pedidos iniciais, inclusive a condenação do apelado ao pagamento de danos morais.

Contrarrazões apresentadas às ff. 298/307.

Autos distribuídos em 15/01/2019, conclusos em 15/01/2019. Voto proferido em 21/01/2019.

É o relatório. Decido.

Conheço do recurso, estando presentes os pressupostos subjetivos e objetivos de sua admissibilidade.

DA LEGITIMIDADE PASSIVA

Insurge, preliminarmente, a parte apelante contra a sentença que acabou por julgar extinto o feito, em relação à ré, como subsíndica, para figurar no polo passivo da ação.

Sobre a legitimidade ad causam, ensinam Luiz Rodrigues Wambier, Flávio Renato Correia de Almeida e Eduardo Talamine:

“Autor e réu devem ser partes legítimas. Isso quer dizer que, quanto ao primeiro, deve haver ligação entre ele e o objeto do direito afirmado em juízo. O autor, para que detenha legitimidade, em princípio deve ser titular da situação jurídica afirmada em juízo (art. 6.º do CPC). Quanto ao réu, é preciso que exista relação de sujeição diante da pretensão do autor. Para que se compreenda a legitimidade das partes, é preciso estabelecer-se um vínculo entre o autor da ação, a pretensão trazida a juízo e o réu. Terá de ser examinada a situação conflituosa apresentada pelo autor. Em princípio, estará cumprindo o requisito da legitimidade das partes na medida em que aqueles que figuram nos pólos opostos do conflito apresentado pelo autor correspondam aos que figuram no processo na posição de autor (es) e réu (s). Nota-se que, para aferição da legitimidade, não importa saber se procede ou não a pretensão do autor; não importa saber se é verdadeira ou não a descrição do conflito por ele apresentada. Isso constituirá o próprio julgamento de mérito. A aferição da legitimidade processual antecede logicamente o julgamento do mérito. Assim, como regra geral, é parte legítima para exercer o direito de ação aquele que se afirma titular de determinado direito que precisa da tutela jurisdicional, ao passo que será parte legítima, para figurar no pólo passivo, aquele a quem caiba a observância do dever correlato àquele hipotético direito.” (Curso Avançado de Processo Civil, vol.1, 6.ª ed., Editora RT, páginas 139/140).

E ainda, a lição do ilustre doutrinador Donaldo Armelin:

A legitimidade é uma qualidade do sujeito aferida em função de ato jurídico, realizado ou a ser praticado. Qualidade outorgada exclusivamente pelo sistema jurídico e exigível, como é obvio, em se tratando de negócios multilaterais, de todos os seus participantes, qualquer que seja o polo da relação jurídica em que se encontrem. (Legitimidade para Agir no Direito Processual Civil Brasileiro, RT 1999, n. 4, p.11).

Em suma, será legitimado para litigar aquele que for titular de uma pretensão posta em juízo e para figurar no polo passivo, aquele que for sujeito à referida pretensão.

No caso, os fatos alegados pela parte autora na inicial dizem respeito à apenas ao Centro Comercial Antônio Dutra, sendo os réus, Eliasar e Ronaldo síndico e subsíndico da ré, agindo em nome do Shopping, motivo pelo qual resta caracterizado a ilegitimidade passiva destes para figurarem no polo passivo desta ação.

DO MÉRITO

Cuidam os autos de ação de obrigação c/c com danos morais, na qual o autor, ora apelante, requer que o contrato de locação firmado entre ele e o requerido seja cumprido.

O autor afirma, na inicial, que recebeu autorização para a construção de obras estruturais para melhor utilização do espaço. Em sede recursal, sustenta que o contrato firmado em 2014 continuou a ser cumprido pela atual administração que, inclusive, recebeu os aluguéis referentes à locação do local do quiosque e que o quiosque possui ponto de luz fornecido pelo condomínio, com medidor particular, o que por si só já demonstra a anuência de todos os condôminos.

Extrai dos autos que, por meio de aditivo contratual à f. 24, a subsíndica, Sra. Celina Alves de Souza, concedeu ao autor autorização para a construção de obras no quiosque, tais como: furo no chão do condomínio para passagem de encanamento de água e esgoto; instalação de bomba compacta no piso da garagem. Ainda à f. 264, por meio de depoimento, verifica-se que tal autorização dada pela subsíndica e, principalmente, que a depoente afirma que não se recorda de ter comunicado ao síndico sobre as obras que autorizou, pois seu cargo dispunha de competência para tal autorização, vez que sua função era relacionada à parte comercial.

Entretanto, tal autorização não está em conformidade com o previsto na legislação civil, vejamos o que dispõe o art. 1.341, do Código Civil, acerca da realização de obras:

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos”.

A respeito desta exigência de quorum para realização de obras em condomínio edilício, leciona FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO:

“O princípio da norma é o da exigência de aprovação por maioria inversamente proporcional à indispensabilidade da obra. Quanto menos necessária a obra, mais elevado o quorum para sua aprovação. A norma é cogente, de modo que prevalece sobre disposição convencional em sentido contrário, que dispense a maioria absoluta ou qualificada. Nada impede, todavia, que a convenção exija quoruns mais rigorosos do que a lei”. (“Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência”, Coordenador Cezar Peluso, 6.ed., Manole, Barueri, SP, 2012, p.1379/80).

Ademais, há previsão expressa na ata de condomínio, à f. 88, em seu art. 38, § 1º que “é necessário a aprovação dos condôminos, por unanimidade para: a) – modificação da estrutura ou projeto arquitetônico do edifício;”

Assim, temos que a autorização da subsíndica para a realização de obras, conforme exposto na sentença, não obedeceu às formalidades legais e, por conseguinte, não pode prevalecer.

Portanto, se mostra acertada a sentença proferida em 1ª instância, pela aplicabilidade da multa prevista na cláusula 26 do contrato de locação, à f. 22.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo incólume a sentença. Majoro os honorários advocatícios do apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com base no art. 85, § 11º do Código de Processo Civil, suspensa sua exigibilidade pelos benefícios da justiça gratuita.

DES. ALBERTO HENRIQUE – De acordo com o (a) Relator (a).

DES. ROGÉRIO MEDEIROS – De acordo com o (a) Relator (a).

SÚMULA: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.”