EMENTA: APELAÇÃO – COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO/CONDOMÍNIO IRREGULAR. OBJETO ILÍCITO. OBRIGAÇÃO NULA – RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO ANTE – AUSENCIA DE REGULARIZAÇÃO E IMPLANTAÇÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – INDENIZAÇÃO EDIFICAÇÃO – AUSENCIA DE PROVA – DANO MORAL – INDENIZAÇÃO – NEESSIDADE.

– Se o contrato compra e venda tem objeto ilícito, diante da ausência de aprovação do projeto, resta caracterizada sua invalidade e consequente nulidade, não produzindo qualquer efeito no mundo jurídico, pelo que devida a sua rescisão com a devolução pelo vendedor do montante pago pelo comprador.

– Se o vendedor põe à venda imóvel em situação irregular sem aprovação dos órgãos competentes, o adquirente tem o direito de ver rescindido o contrato e receber de volta todo o valor que pagou, devidamente corrigido e acrescido de juros de mora.

– Diante da culpa do vendedor que comercializou imóvel sem prévia autorização dos órgãos competentes, a restituição do valor pago pelo comprador deve ser imediata e integral. Súmula 543 do STJ.]

– A conduta das Rés é suficiente para causar dano, diante da irregularidade do empreendimento e a frustração causada aos Autores.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.03.112983-6/002 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE (S): JUSCELINO DE OLIVEIRA E OUTRO (A)(S), IRACI MARIA DE OLIVEIRA – APELADO (A)(S): CIA IMOBILIARIA EDIFICADORA E OUTRO (A)(S), GLEUZA MARQUES FREIRE DAYRELL DE SOUZA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. MARCOS HENRIQUE CALDEIRA BRANT

RELATOR.

DES. MARCOS HENRIQUE CALDEIRA BRANT (RELATOR)

V O T O

Trata-se de Apelação interposta por Juscelino de Oliveira E Outra contra a sentença de fls. 214/217v proferida pelo MM. Juiz de Direito da 21ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte que, nos autos da “ação Redibitória” movida em face de CIA IMOBILIARIA EDIFICADORA E OUTRO julgou improcedentes os pedidos, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, condenando os Autores ao pagamento das custas processuais e honorários de 10% (dez por cento) incidentes sobre o valor dado à causa (art. 85, § 2º, III, do CPC/15), devidamente corrigidos, desde a propositura da ação, tornando, contudo, suspensa a exigibilidade, conquanto os Autores litigam sob o pálio da justiça gratuita.

Nas razões às fls. 220/226, os Autores/Apelantes alegam, em síntese: a) que adquiriram das Rés/Apeladas um lote no Condomínio Canto da Alvorada, onde estabeleceram sua residência; b) que as Rés/Apeladas deixaram de cumprir com as obrigações decorrentes do contrato, dentre elas a realização de obras de urbanização; c) que o inadimplemento contratual por parte das Rés/Apeladas decorre da ausência de aprovação do condomínio pela Prefeitura de Ribeirão das Neves, conforme resposta de ofício juntado às fls. 126/127; d) que por ausência de urbanização os lotes vizinhos foram invadidos por maltrapilhos; e) que embora tenham se comprometido contratualmente a arcar com os demais proprietários com os gastos da urbanização, a responsabilidade das obras recai sobre as Rés/Apeladas; e) que as obras dependem da aprovação do empreendimento junto à municipalidade; f) que para se instituir um loteamento, o loteador deve observar as disposições contidas no art. 2º da Lei 6766/79, no tocante à infraestrutura básica do parcelamento do condomínio; g) que a relação havida entre as partes é de consumo; h) que as Rés/Apeladas devem responder objetivamente pelos produtos e serviços que são objeto de sua atividade; i) que a situação por eles experimentada ultrapassam o mero aborrecimento; j) que o inadimplemento contratual por parte das Rés/Apeladas é causa para a rescisão contratual com o ressarcimento do valor pago pelo lote e a edificação ali implementada, além dos danos morais. Requer a reforma da sentença, para julgar procedentes os pedidos da inicial.

Nas contrarrazões às fls. 220/226, as Rés/Apeladas pugnam pela manutenção da sentença.

É o relatório. Decido.

Conheço da Apelação, eis que presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

Tratam os autos de Ação ordinária manejada por Juscelino de Oliveira e Iraci Maria Oliveira, em face CIA Imobiliária e Edificadora e Gleuza Marques Freire Dayrell de Souza, sob a alegação de que em 24 de novembro de 1997, firmaram com as Rés/Apeladas contrato de compra e venda da área número 5 (cinco), gleba 4 (quatro), do Condomínio Canto da Alvorada, registrada no CRI de Ribeirão das Neves no livro 2, matrícula 4062, pelo preço de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) que edificaram moradia, tendo gasto R$ 20.000,00 (vinte mil reais); que as Rés/Apeladas não providenciaram as condições mínimas para urbanização do loteamento, o que inviabiliza o gozo da propriedade pelos Autores/Apelantes. Requerem a condenação das Rés/Apeladas ao pagamento de indenização pelos danos materiais sofridos no valor correspondente ao pago pelo imóvel, pela edificação e, ainda, pelo dano moral decorrente da frustração do negócio.

A sentença ora vergastada julgou improcedentes os pedidos, sob os seguintes os fundamentos: a) que não há pedido de análise das cláusulas contratuais e que não pode o Juízo, de ofício, analisá-las, sob pena de incorrer em decisão extra-petita; b) que os autores não fazem provas dos danos alegados, passando por meras alegações; c) que o único fato incontroverso existente é tão somente a celebração do contrato, o pagamento das prestações e a inexistência de registro do suposto “condomínio”, tão somente.

Pois bem, no caso em estudo, como reconhecido na própria sentença é incontroversa “a celebração do contrato, o pagamento das prestações e a inexistência de registro do suposto”condomínio”, elementos que entendo suficientes para a análise do feito e reforma da sentença, ainda que de forma parcial.

Sabe-se que a venda do lote se deu sem que o Loteamento, denominado” condomínio “ainda não se encontrava registrado e muito menos aprovado pela municipalidade.

Tal fato restou comprovado através do ofício de fls. 126/127, onde a municipalidade atesta que o”terreno em questão não foi aprovado pela Prefeitura”. O referido ofício data de maio de 2005, ou seja, até a propositura da ação, o” condomínio “ainda não havia sido regularizado.

Desse modo, é certo que as Rés/Apeladas contrataram com flagrante infração à lei, pois não poderiam sequer ter alienado o terreno sem que tivesse promovido o registro do Loteamento/condomínio, mediante aprovação pelo Município de Ribeirão das Neves. Desse modo, as Rés/Apeladas infringiram a Lei nº 6.766/79, aplicável à época da aquisição do imóvel.

Ressalta-se que a Lei que regulamenta o uso e ocupação do solo de maneira geral, Lei nº 6.766/79, em seu art. 37 proíbe a venda de imóveis que integrem loteamento irregular, in verbis:

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Desse modo, tenho que o negócio firmado entre as partes é inválido, gravado com a pecha da nulidade, art. 166, II do CC, o qual não pode ser convalidado, art. 169 do mesmo diploma legal, sendo tal vício cognoscível de ofício e impassível de superação pelo Magistrado, art. 168 também do CC, transcreve-se para melhor ilustrar:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

(…)

Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.

Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.

Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.

Assim, qualquer obrigação que tenha por objeto tais bens, será invalidada, consoante dicção do art. 104, II do CC, e consequentemente nula, art. 166, II do CC, não produzindo qualquer efeito jurídico, devendo ser restabelecido o status quo ante que precedeu sua pactuação.

Logo, inegavelmente nulo o contrato firmado entre as partes, não gerando qualquer efeito jurídico, e em consequências nula suas cláusulas, já que tem por objeto, loteamento irregular.

Destarte, diferentemente do que pensa o Magistrado primevo, só posso decidir favorável ao requerimento dos Autores/Apelantes de rescisão do contrato, ainda mais quando a relação existente entre as partes é evidentemente de consumo.

Sobre o entendimento aqui exposto já se manifestou em consonância este Tribunal de Justiça:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE FAZER C/C COMINATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INOVAÇÃO RECURSAL – INADMISSIBILIDADE – LOTEAMENTO IRREGULAR – OBJETO ILÍCITO – CONTRATO NULO – RETORNO AO” STATUS QUO ANTE “- LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA.

– A teor do art. 1.013, do Código de Processo Civil/2015, constituirão objeto de apreciação e julgamento pelo Tribunal apenas as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admitindo inovação da causa em grau de recurso.

– Constitui elemento essencial de todo e qualquer contrato a licitude de seu objeto, cuja ausência impõe a declaração de nulidade do negócio jurídico, a teor do disposto no art. 166, do Código Civil.

– É nulo o contrato que viola norma cogente proibitiva.

– A declaração de nulidade impõe às partes o retorno ao” status quo ante “.

– A multa por litigância de má-fé aplica-se quando se evidencia o menoscabo pela Justiça ou a falta de decoro. (TJMG – Apelação Cível 1.0309.13.004610-0/001, Relator (a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/11/2017, publicação da sumula em 21/11/2017)

E mesmo se assim não se entendesse, não há que se falar em improcedência da ação por ausência de comprovação dos prejuízos pelos Autores/Apelantes, como entendeu o Magistrado primevo.

Isso porque os compradores já adimpliram integralidade do preço, não tendo sido alegado pelos vendedores qualquer inadimplência, além disso, restou incontroverso que as Rés/Apeladas não providenciaram a regularização do empreendimento, a fim de que a urbanização do loteamento pudesse ser implantada pela municipalidade.

Tais fatos por si só já caracterizam o inadimplemento dos vendedores, dando ensejo à resolução do contrato por culpa deles.

De tal modo, por qualquer ângulo que se analise a questão, resta evidente que as Rés/Apeladas compromissaram imóvel aos Autores/Apelantes (lote de terreno) sem antes obter a aprovação do empreendimento junto às autoridades competentes, tratando-se portanto, indiscutivelmente, de empreendimento irregular, seja este um condomínio ou um loteamento.

Portanto, a mora das Rés/Apeladas já restou caracterizada, o que por si só autoriza os Autores/Apelantes a pedir a resolução do contrato por culpa das vendedoras, como fizeram os Autores/Apelantes, ainda que com outra denominação da ação.

Desse modo, deve ser declarada a rescisão do contrato entabulado entre as partes por culpa das Rés/Apeladas, e restituída aos Autores/Apelantes a integralidade dos valores pagos por eles, sem qualquer retenção e em uma única parcela, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata

restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. “(STJ, Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em

26/08/2015, DJe 31/08/2015 g.n.).

A quantia paga deve ser devolvida com correção monetária, que se destina apenas à manutenção do poder aquisitivo da moeda, a incidir desde a data de cada pagamento efetuado pelos Autores/Apelantes. Os juros de mora, por sua vez, tratando de relação contratual, fluem a partir da citação (art. 405 do CC).

Todavia, não há que se falar em indenização ou restituição (R$20.000,00) em relação à suposta edificação por nada ter sido comprovada.

Sobre o dano moral, sabe-se que na linguagem jurídica, constitui a efetiva diminuição do patrimônio alheio, provocada por ação ou omissão de terceiro. Não obstante, o dano moral é o prejuízo decorrente da dor imputada a uma pessoa, em razão de atos que, indevidamente, ofendem seus sentimentos de honra e dignidade, provocando mágoa e atribulações na esfera interna pertinente à sensibilidade moral.

A responsabilidade das Rés/Apeladas reside no temerário loteamento do terreno vendido aos Autores/Apelantes, sendo sua conduta suficiente para causar dano, diante da irregularidade do empreendimento e a frustração causada aos Autores/Apelantes.

Nesse sentido já se manifestou este Tribunal de Justiça:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS E MATERIAIS. DOIS RECURSOS. RELAÇÃO CONSUMEIRISTA. RESPONSABILIDADE. VICIO REDIBITORIO. DANOS MORAIS. LOTEAMENTO IRREGULAR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE LICENCIAMENTO DA PREFEITURA. INDENIZAÇÃO AFASTADA. – O Código de Defesa do Consumidor adota o princípio da transparência contratual, sendo dever do fornecedor informar ao consumidor sobre todas as características importantes dos produtos e serviços disponibilizados no mercado, para que aquele que os adquire saiba o que adquiriu e quanto que deve pagar. – Apurada a impossibilidade de construção em terreno adquirido com fins residenciais, resta caracterizado o vício redibitório, que pode ser conceituado como o defeito oculto existente na coisa objeto de contrato comutativo, que a torna imprópria ao uso a que se destina, ou lhe prejudica sensivelmente o valor. – Ocorrendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, é devida ao comprador a restituição integral das parcelas que efetivamente pagou, bem como a devolução, em dobro, das arras, como estipulado no contrato – A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais é tarefa cometida ao juiz, devendo o seu arbitramento operar-se com razoabilidade, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível sócio-econômico da parte ofendida, o porte do ofensor e, ainda, levando-se em conta as circunstâncias do caso. – Uma vez não observadas as normas técnicas ditadas pela ABNT, bem como o pedido de licenciamento expedido pela Prefeitura local para construir, a indenização pelas benfeitorias devem ser afastada. (TJMG – Apelação Cível 1.0114.07.078119-9/003, Relator (a): Des.(a) Luiz Artur Hilário , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/11/2016, publicação da sumula em 22/11/2016).

Sobre o valor da indenização, a fixação do quantum indenizatório a título de danos morais é tarefa atribuída ao Magistrado, devendo o seu arbitramento operar-se com razoabilidade, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível sócio-econômico da parte ofendida, o porte do ofensor e, ainda, levando-se em conta as circunstâncias do caso.

A importância deve ser suficiente para reparar a vítima, sem configurar seu enriquecimento ilícito, e punir o ofensor, a fim de que não cometa ilícito novamente. Nesse sentido, considero suficiente para a reparação dos danos e para repreensão do causador do prejuízo o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), a fim de não superar o valor despendido para a aquisição do bem em comento.

O valor em questão deverá ser corrigido pela tabela da CGJ/TJMG a partir da publicação do acordão, acrescido de juros de mora (1% ao mês), a partir da citação por se tratar de responsabilidade contratual.

Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO, para condenar as Rés/Apeladas a restituir aos Autores/Apelantes o valor despedido para aquisição do terreno (R$4.000,00) a ser restituído de uma única só vez, acrescido de correção monetária pela tabela da CJMG a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a fluir da citação, além do pagamento de indenização por danos morais, em favor dos Autores/Apelantes no montante de R$3.000,00 (três mil reais), corrigido pelos índices da tabela da CGJ/TJMG, incidentes a partir da publicação do acórdão e acrescidos de juros legais (1% ao mês) partir da citação válida por se tratar de relação contratual.

Considerando a sucumbência recíproca, redistribuo o ônus sucumbencial, condenando as Rés/Apeladas ao pagamento de 70% (setenta por cento) e os Autores/Apelantes aos 30% (trinta por cento) restantes, concernentes as custas e despesas processuais, inclusive recursais, além dos honorários advocatícios de fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação devidamente corrigido, na mesma proporção das custas.

DES. OTÁVIO DE ABREU PORTES – De acordo com o (a) Relator (a).

DES. PEDRO ALEIXO – De acordo com o (a) Relator (a).

SÚMULA:””