Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul TJ-RS – Apelação Cível : AC 70054127980 RS

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PODER JUDICIÁRIO

———- RS ———-

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

RD

Nº 70054127980

2013/Cível

          AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE DESFAZER. CONSTRUÇÃO EM PARTE INTERNA DO CONDOMÍNIO, MODIFICANDO A FACHADA E COLOCAÇÃO DE COBERTURA EM BOX DE ESTACIONAMENTO. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA PARA A EXECUÇÃO DAS OBRAS.SENTENÇA MANTIDA.

          A ausência de registro no órgão competente da convenção não afasta a legalidade da administração do condomínio, tampouco isenta os condôminos de respeitar as regras imposta a todos.

          Ausência de aquiescência dos demais condôminos. Impossibilidade. Exegese do art. 10, § 2º, da lei nº 4.591/64.

          Dever de observar a lei específica e a vontade da maioria.

          Inobservado o disposto pela convenção do condomínio para a alteração da fachada interna e cobertura do Box de estacionamento.

          As obras foram realizadas sem a aprovação ou autorização em assembléia do condomínio.

          APELO DESPROVIDO. UNÂNIME.

Apelação Cível Vigésima Câmara Cível
Nº 70 054 127 980 Comarca de Tramandaí
GIORDANE QUADROS, APELANTE;
CONDOMÍNIO EDIFICIO PORTO BELO, APELADO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao apelo.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des. Carlos Cini Marchionatti e Des.ª Walda Maria Melo Pierro.

Porto Alegre, 19 de junho de 2013.

DES. RUBEM DUARTE,

Presidente e Relator.

RELATÓRIO

Des. Rubem Duarte (presidente e RELATOR)

GIORDANE QUADROS interpôs apelação contra a sentença das fls. 68/70, a qual julgou procedente a ação cominatória de obrigação de desfazer que lhe move o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PORTO BELO, perante a 1ª Vara Cível de Tramandaí.

Em razões (fls. 73/91), alegou que está sofrendo represália por parte do Síndico do edifício, não havendo qualquer alteração da fachada, uma vez que os reparos que realizou resultou em adaptação de seu imóvel para melhorias e conforto. Sustentou a ilegitimidade do síndico para propor a ação, já que não há registro da convenção do condomínio, além do que o síndico foi eleito de forma irregular, pois estava em débito com as quotas condominiais por ocasião da assembléia. Que sempre se opôs a eleição do Síndico, razão das represálias que vem suportando. Referiu a ausência de provas de eventual irregularidade ou prejuízos aos demais moradores relativos aos reparos que realizou, vez que as fotografias constantes dos autos não servem para a conclusão sentencial. Por último, argüiu o princípio da proporcionalidade ao caso concreto. Requereu o provimento do apelo.

Oferecidas as contrarrazões, os autos foram remetidos a esta Corte.

É o relatório.

VOTOS

Des. Rubem Duarte (presidente e RELATOR)

Rejeito a preliminar alegada pelo recorrente.

Desnecessário convenção registrada para obrigar os condôminos ao desfazimento de obras que estejam em desacordo com as normas do condomínio. Os argumentos expostos pelo recorrente a respeito da legitimidade visa protelar sua obrigação de desfazer as obras realizadas de forma irregular, discutindo a legitimidade do Condomínio, devidamente representado pelo Síndico, o qual é eleito para resguardar os interesses de todos os condôminos, administrar e exigir o cumprimento das regras comuns a todos para manutenção e conservação da edificação.

Eventual ausência de registro da Convenção não elide a observância das regras estabelecidas, pois o Condomínio existe no mundo fático, gerando direitos e deveres aos condôminos, inclusive quanto a inalterabilidade da fachada e demais espaços do condomínio.

Existente a convenção, esta deve ser respeitada por todos, instrumento eficaz para cominar penalidades aos condomínios, enquanto inexistir Convenção registrada.

Nesta senda já tem decidido o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que para a propositura da ação de obrigação de desfazer independe da existência de convenção como segue:

          “COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PAGAMENTO POR CHEQUE DEVOLVIDO POR INSUFICIÊNCIA DE FUNDOS. A AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO NÃO INVIABILIZA A COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS, MAS TÃO-SOMENTE OS ENCARGOS QUE DEPENDEM DE PACTUAÇÃO EXPRESSA CUIDA-SE, OUTROSSIM, DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM, QUE VINCULA O ATUAL PROPRIETÁRIO, SEM PREJUÍZO DE SEU DIREITO DE REGRESSO CONTRA O ANTERIOR TITULAR DE DOMÍNIO. O PAGAMENTO POR MEIO DE CHEQUE É SEMPRE PRO SOLVENDO E NÃO PRO SOLUTO, NÃO SIGNIFICANDO QUITAÇÃO DA DÍVIDA, EM ESPECIAL QUANDO INCONTROVERSA SUA DEVOLUÇÃO POR INSUFICIÊNCIA DE FUNDOS. A CONDENAÇÃO EM MULTA NÃO SÓ ESTÁ DESAMPARADA, PELA AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO, COMO CONFIGURA DECISÃO EXTRA PETITA, A SER EXPURGADA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA”. (06 FLS). (APC N.º 70001043835, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, TJRS, RELATORA DESA. ELAINE HARZHEIM MACEDO, JULGADO EM 13/06/2000)

          “(…) O registro da convenção condominial imprime validade contra terceiros, não sendo requisito obrigatório ‘inter partes’.” (RESP 33928, Min. Barros Monteiro, data 02.09.1997).

          “(…) I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condomínio, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.

          II – É livre a estipulação do rateio das despesas.” (RESP 128418, Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, data 05.08.1999.)

          APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DAS PARCELAS. MULTA. AUSÊNCIA DE CONVEÇÃO.CASO CONCRETO. São devidas as parcelas condominiais quando não comprovado o adimplemento (ônus da parte ré). O fato de terem sido saldadas parcelas anteriores e posteriores, por si só, não traz a presunção do adimplemento. Multa. Caso concreto. A Minuta de Convenção de Condomínio é eficaz para arbitrar os valores percentuais a título de multa pelo inadimplemento, eis que regula a situação para todos os condôminos. NEGADO PROVIMENTO O RECURSO. (Apelação Cível Nº 70006799258, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Léo Romi Pilau Júnior, Julgado em 17/09/2003).

Mesmo inexistindo o registro da convenção, as relações entre os condôminos, as obrigações a serem respeitadas e à administração, são reguladas pela Lei n.º 4.591/64.

As questões atinentes a regularidade da eleição de Síndico deveria ter sido questionada em ação própria, não se prestando a presente ação para tal desiderato.

No mérito, melhor sorte não socorre ao apelante.

Tratando sobre o condomínio edilício, o CCB/2002 assim dispõe:

“Art. 1336 – São deveres do condômino:

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

Também o art. 10 da Lei 4591/64, que regula o condomínio em edificações, torna defeso a qualquer condômino:

I – alterar a forma externa da fachada.

No caso em tela, restou demonstrado que a construção realizada pelo réu, ora apelante, alterou a fachada interna do condomínio com a colocação de azulejos na parte interna da sacada, além da colocação de cobertura no Box de estacionamento, não possuindo autorização dos demais condôminos para sua realização.

Ademais, há expressa proibição das obras realizadas constante da ata de assembléia do condomínio, inclusiva com a deliberação para o desfazimento das obras, sem qualquer providência.

A prova documental contida nos autos, através de fotografias, não deixa dúvida acerca do descumprimento do apelante em relação ao disposto no artigo 10 da Lei n. 4591/64 e artigo 1336, inciso III, do CCB.

Logo, à luz da legislação aplicável à espécie, não poderia o réu ter realizado obras em sua unidade e estas alterado a fachada do prédio e a cobertura do box. Além disso, ir de encontro à vontade dos demais condôminos, que não pode ser ignorada.

Por outro lado, ainda que se considere a área privativa, não é de admitir-se a construção sem anuência dos condôminos. Assim, também já se decidiu:

          Averbação de salas construídas no terraço de edifício. Alteração da fachada do prédio, das unidades que compõem o edifício e da própria composição do condomínio. Inobstante reserva da área não cabe o direito de sobre ela edificar salas sem a necessária licença condominial. Caracterizado o terraço na convenção, terraço há de permanecer. A falta de especificação das frações ideais correspondentes as novas unidades constituem irregularidade impeditiva de autorizar a sua inscrição perante o registro imobiliário. Dúvida procedente. Embargos providos. (EMBARGOS INFRINGENTES Nº 500413778, SEGUNDO GRUPO DE CÂMARAS CÍVEIS, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: NELSON OSCAR DE SOUZA, JULGADO EM 17/08/1984)

Todavia, nada a alterar no aspecto, a par da quebra de harmonia do conjunto do condomínio, por descumprimento de norma legal, bem como ausência de anuência do condomínio, houve, por parte do apelante construção indevida, devendo ser mantida a decisão de 1º grau.

Nego provimento.

É como voto.

Des. Carlos Cini Marchionatti (REVISOR) – De acordo com o (a) Relator (a).

Des.ª Walda Maria Melo Pierro – De acordo com o (a) Relator (a).

DES. RUBEM DUARTE – Presidente – Apelação Cível nº 70054127980, Comarca de Tramandaí:”NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME.”

Julgador (a) de 1º Grau: Dra. LAURA ULLMANN LOPEZ

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