Inteiro Teor
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ESTADO DO RIO DE JANEIRO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL
Apelação Cível nº.: 0111125-87.2008.8.19.0001
Apelantes: Roberto Agostinho Saback Vianna e Outros
Apelados: Condomínio do Edifício Albert Marquet e Gustav Moreau e Rosa Maria Muniz Tinoco
Direito Civil. Condomínio. Obras urgentes. Ausência de nulidade da assembleia. Apelação desprovida.
1. Ante a interdição e o laudo elaborados pela Defesa Civil, revelavam-se urgentes as obras necessárias realizadas.
2. Em sendo as obras necessárias e urgentes, autoriza o CC que o síndico as faça, independentemente de autorização assemblear.
3. No entanto, se se revelarem custosas, deve o síndico dar ciência a assembleia, convocando a.
4. No entanto, ante o fato de que as obras já foram realizadas, o poder da assembleia fica inegavelmente restrito.
5. Assim, decorridos mais de três anos da realização das obras, não cabe anular agora a assembleia por vício na convocação.
6. O tempo, inegavelmente, purgou o defeito.
7. Apelação a que se nega provimento.
Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº. 0111125-87.2008.8.19.0001, em que são apelantes Roberto Agostinho Saback
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Vianna e Outros e apelados Condomínio do Edifício Albert Marquet e Gustav Moreau e Rosa Maria Muniz Tinoco,
ACORDAM os Desembargadores da Décima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, à unanimidade de votos, em conhecer da apelação e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Exmº. Desembargador Relator.
RELATÓRIO:
Trata-se de ação anulatória de assembleia condominial com pedido de suspensão de exigibilidade de cotas condominiais proposta pelos apelantes em face dos apelados, tendo por causa de pedir vício na convocação da assembleia e falta de quorum para aprovação da matéria.
A r. sentença de fls. 410/417 julgou improcedentes os pedidos. Condenou os autores nas custas processuais e honorários advocatícios que fixou em R$ 500,00.
Apelaram os autores às fls. 419/424, insistindo na nulidade da assembleia. Afirmam, contudo, que não têm mais interesse na devolução do valor das cotas, porquanto a obra já foi parcialmente realizada. Voltam-se ainda contra a condenação nas custas processuais e honorários advocatícios. Requerem o provimento da apelação para que sejam julgados procedentes os pedidos, invertidos os ônus sucumbenciais.
As contrarrazões do condomínio às fls. 429/432 prestigiam o julgando, entendendo ainda que há perda do objeto da ação. A síndica,
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outrossim, em suas contrarrazões de fls. 441/445, é pelo desprovimento do apelo, salientando, contudo, a regularidade da convocação.
Anoto o preparo regular do recurso às fls. 425.
É o relatório.
VOTO:
O recurso é tempestivo, adequado, tendo sido devidamente preparado. Impõe-se seu conhecimento.
Não merece provimento.
Dispõe a cláusula vigésima quinta da convenção condominial – fls. 86:
“VIGÉSIMA QUINTA – As reuniões ordinárias e extraordinárias dos coproprietários serão realizadas mediante convocação por circular assinado pelo Sindico, afixada em local visível e enviada por carta registrada, ou sob protocolo, a cada condômino, com antecedência mínima de 8 dias da data fixada para a sua realização e só tratará de assuntos mencionados na convocação, o qual também indicará o dia, hora e local da reunião.”
Determina, assim, que a convocação seja feita por circular afixada em local visível e, mais, que esta circular seja enviada a cada condômino por carta registrada ou protocolo.
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Não basta, assim, que a circular seja afixada ou mesmo que haja publicação na imprensa, modalidade de convocação sequer prevista na convenção.
Além da afixação, é necessária a remessa da circular por um dos dois meios previstos – carta ou protocolo.
No caso vertente, não há comprovação da remessa da circular à totalidade dos 295 condôminos, pelo que nula, em princípio, a assembleia, bem como nulas seriam suas deliberações.
No entanto, o tempo e a irreversibilidade das decisões tomadas sanam o vício, não cabendo agora declarar nulo o que já exauriu seus efeitos.
Com efeito, dispõe o art. 1.341 CC:
“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1 o. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2 o. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3 o. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
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§ 4 o. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.”
Inicialmente, diferencia o mencionado artigo as obras voluptuárias, úteis e necessárias.
Num segundo passo, diferencia as obras necessárias urgentes e caras das obras necessárias urgentes e que não demandem recursos expressivos.
No caso vertente, as obras eram necessárias e urgentes. Eram necessárias, porque se trata de obras de recuperação do prédio, seja reparando as varandas, sejam as vigas.
Eram ainda urgentes, ante a queda do reboco e mesmo a interdição da projeção das varandas, tudo como se vê de fls. 169/170.
Pelo simples fato de serem obras necessárias e como decorre do art. 1. 431, § 1º. CC, podiam ser iniciadas sem a autorização assemblear.
No entanto, como eram custosas, impunha-se à segunda apelada convocar a assembleia e dar ciência das obras (art. 1.341, § 2º. CC).
E aqui começa a dificuldade, porquanto, evidentemente, a lei outorga uma faculdade ao síndico e adiante parece limitá-la. Ou seja, a lei autoriza ao síndico, no caso de obra necessária, realizá-la independentemente de autorização, mas lhe determina que, caso esta obra necessária (que pode ser realizada independentemente de autorização) seja urgente e custosa, deve determinar sua realização e convocar a assembleia.
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No entanto, na realidade, o que a lei limitou foi o poder da assembleia, cuja deliberação, obviamente, já está cingida aos efeitos concretos das obras, muitos dos quais irreversíveis.
Este raciocínio se aplica, por extensão, ao caso concreto. Aqui, temse uma assembleia que é nula por defeito de convocação, cuja nulidade, contudo, está sanada pelo decurso do tempo. Ou seja, como as obras eram necessárias e urgentes, podia a síndica mandá-las realizar. E, hoje, são irreversíveis, pelo que inútil a declaração de nulidade da assembleia, porquanto não há meios de se invalidar o que foi deliberado pela maioria simples.
Aliás, os próprios apelantes reconhecem que não têm mais qualquer interesse sequer na devolução do que pagaram, sendo certo ainda que, como bem dito na r. sentença, em nenhum momento dos autos, apontaram irregularidade na contratação da empresa que realizou as obras e nem que o preço cobrado fosse excessivo.
Abro ainda um parêntesis para deixar consignado que esta deliberação assemblear, na maior parte das vezes, como já apontado, de mera ratificação da determinação do síndico é tomada por maioria simples e não qualificada, aplicando-se a regra do art. 1.352 CC.
Frise-se, em continuação, que as obras determinadas não se confundem com a situação prevista na cláusula trinta e seis da convenção. As obras, ainda que estruturais, não se referem à estrutura integral do condomínio, ou seja, a toda e qualquer parte do edifício.
No entanto, não posso deixar de reconhecer, como o fez a inteligente sentença, que a assembleia padeceu de vício em sua convocação, o que, contudo, ante a irreversibilidade de seus efeitos, é hoje inalterável.
E afirmo que esta irreversibilidade se aplica não apenas quanto às obras e ao rateio de seu custo, mas igualmente quanto aos itens I a IV
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indicados às fls. 06, já tendo decorrido o mandato da síndica e não havendo, tampouco, qualquer impugnação às contas apresentadas e aprovadas.
Tenho, ainda, que, dado o princípio da causalidade, a sucumbência é dos apelantes. Ingressaram com a ação, já podendo antever que o tempo e a realização material das obras convalidariam os alegados vícios. Se assim o foi, devem responder pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios a que foram modicamente condenados.
O apelo não prospera.
Por tais fundamentos, conhece-se da apelação e nega-se-lhe provimento.
Rio de Janeiro, 13 de dezembro de 2.011.
Horácio dos Santos Ribeiro Neto
Desembargador Relator
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