Apelação Cível n. 2012.064891-7, de Balneário Camboriú

Relatora: Desa. Rosane Portella Wolff

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PRECEITO COMINATÓRIO. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DO AUTOR.

ALEGADOS PREJUÍZOS DECORRENTES DA FALTA DE MANUTENÇÃO DO TELHADO DE CONSTRUÇÃO REALIZADA EM TERRAÇO POR CONDÔMINO. EDIFICAÇÃO NÃO EXISTENTE NO PROJETO ORIGINAL DO CONDOMÍNIO RÉU. UNIDADE CONSTRUÍDA DE FORMA IRREGULAR, INCLUSIVE SEM APROVAÇÃO DA MUNICIPALIDADE. PLEITO DE IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE MANUTENÇÃO DA ESTRUTURA PELO CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DA COLETIVIDADE, NA HIPÓTESE, NÃO VERIFICADA.

ALEGAÇÃO DE CIRCULAÇÃO DE PESSOAS PARA MANUTENÇÃO EM ANTENAS OU OBRAS REALIZADAS PELO CONDOMÍNIO QUE TERIAM DANIFICADO O TELHADO. NEXO DE CAUSALIDADE NÃO DEMONSTRADO. PERÍCIA JUDICIAL QUE CONSTATOU A FRAGILIDADE E INCORREÇÃO DA ESTRUTURA.

SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

– O condômino que promove obra irregular em seu próprio imóvel não pode imputar ao condomínio a responsabilidade para reparar eventuais danos advindos da respectiva construção.

– Alterado o terraço do edifício por iniciativa do próprio condômino, com a construção de um ”apartamento de cobertura”, com novo telhado, é deste a responsabilidade pela manutenção do acréscimo.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2012.064891-7, da 1ª Vara Cível da comarca de Balneário Camboriú, em que é apelante Valdir Momm, e apelado Condomínio Edifício Presidente Keneddy:

A Quinta Câmara de Direito Civil decidiu, por unanimidade, negar provimento ao Recurso. Custas legais.

O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Luiz Cézar Medeiros, com voto, e dele participou o Exmo. Sr. Des. Henry Petry Junior.

Florianópolis, 15 de fevereiro de 2016.

Rosane Portella Wolff

Relatora

RELATÓRIO

Valdir Momm ajuizou “ação ordinária de obrigação de fazer c/c preceito cominatório e antecipação de tutela” n. 005.07.004217-3 (fls. 1-16), em face de Condomínio Edifício Presidente Keneddy, na qual alegou que é condômino e proprietário do apartamento 1501, o qual se refere à cobertura do edifício.

Sustentou que, em razão da falta de manutenção do telhado da cobertura, vem suportando prejuízos com inundações e infiltrações em seu imóvel, motivo pelo qual requereu que ao Réu fosse imputada obrigação de substituir o madeiramento, as telhas, calhas e rufos do telhado; para substituir o gesso e refazer a pintura de seu apartamento, que foram danificados; substituir a fiação, consertar um televisor, um microcomputador e restaurar um piano profissional, prejudicados em função da umidade existente no local.

Requereu, ainda, a concessão de antecipação de tutela, a fim de que o Réu fosse obrigado a executar as medidas necessárias à recuperação do telhado, sob pena de multa.

A tutela foi indeferida (fls. 82).

Citado na pessoa da Síndica (fl. 83), o Réu apresentou resposta na forma de contestação (fls. 95-112). Preliminarmente, arguiu ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda e, no mérito, sustentou que a construção do apartamento do Demandante se deu de forma irregular, já que não prevista no projeto original do edifício, além de não ter sido aprovada pela prefeitura, e que a responsabilidade pela conservação do telhado da unidade construída irregularmente é do Autor, não podendo ser imputada ao condomínio.

Réplica às fls. 177-187.

No despacho saneador (fls. 189-191), relegou-se a apreciação da preliminar junto com o mérito, por confundir-se com este; indeferiu-se o pedido de tutela antecipada e determinou-se a realização de prova pericial.

Oportunizada às partes a apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos, o laudo pericial foi anexado às fls. 216-235 e os quesitos suplementares -fls. 245-252- respondidos às fls. 266-269 e 285-288.

Designada audiência de instrução e julgamento (fl. 308), foram inquiridas 3 (três) testemunhas arroladas pelo Réu (fl. 353).

As alegações finais foram apresentadas somente pelo Réu, às fls. 438-455.

O Magistrado a quo, então, julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 269, I, do Código Buzaid, condenando o Autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Irresignado, o Autor interpôs recurso de Apelação, no qual requereu a reforma do julgado sob o argumento de que “a fundamentação da ilegalidade da obra […] é absurda, […] pelo fato que tal análise não faz parte do presente processo e […] não existe prova nos autos que demonstram se o imóvel é legal ou não” (fl. 495). Disse, ainda, que o telhado da cobertura serve para os demais apartamentos do prédio, motivo pelo qual a responsabilidade por sua manutenção seria do condomínio (fl. 496).

As contrarrazões foram anexadas às fls. 507-521, nas quais, em preliminar, o Recorrido pugnou pelo não conhecimento do Recurso por afronta ao princípio da dialeticidade.

Dessarte, vieram os autos a este Areópago.

É o necessário escorço.

VOTO

Inicialmente, no que diz respeito à preliminar suscitada em contrarrazões, na qual o Recorrido pretende que o recurso de Apelação não seja conhecido, importante registrar que, apesar de ter reproduzido em sua quase totalidade a petição inicial, às fls. 494-496 o Recorrente expôs os motivos de sua insatisfação com o julgado, oportunidade em que atacou os termos da sentença.

Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do Recurso.

Cuida-se de demanda na qual, em suma, o Autor (condômino) pretende a imposição de obrigação ao Réu (condomínio) de reparar o telhado de sua unidade, nominada como cobertura, o qual, de acordo com a inicial, apresenta-se em péssimo estado de conservação e produzindo-lhe danos com infiltrações e inundações.

Não resta dúvida de que o telhado da edificação é propriedade comum dos condôminos, estando consignado no artigo 1.331 do Código Civil que:

Art. 1.331: Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Em regra, portanto, o telhado do prédio é de uso comum dos condôminos, sendo da coletividade então a responsabilidade de arcar com os custos de sua manutenção.

Entretanto, diante das particularidades apresentadas no caso concreto, não há como imputar ao Réu a responsabilidade pela manutenção ou conserto do telhado que encontra-se sobre a unidade do Autor.

De início, pela análise dos documentos de fls. 114-121, observa-se que, em 17-3-1971, os apartamentos de ns. 1401 e 1402 e o terraço, este último constituído de área livre (aparentemente todos registrados em uma só matrícula) foram transmitidos por Arnoldo Schiphorst Junior a Avelino Alvares Bautista (fl. 115); em 16-5-1974 os imóveis foram adquiridos por Daffer Felício Jorge (fl. 116); em 22-11-1988, já individualizados os imóveis em três matrículas diferentes (matrícula n. 45051 para o apartamento de n. 1401, matrícula n. 45052 para o apartamento de n. 1402 e matrícula n. 45053 para o terraço), estes foram vendidos a Coreplan – Corretagem, Representações e Planejamentos Ltda (fls. 117-119); na sequência os apartamentos de ns. 1401 e 1402 foram vendidos a Antonio José Oscar Ribas em 18-7-1989 (fls. 117-118), enquanto o terraço alienado ao Autor, Valdir Momm, em 22-12-1988 (fl. 119-121).

A construção na qual reside o Autor, nominada como apartamento 1501, de cobertura, não constava no projeto original do edifício, o que se pode constatar a partir da análise do documento anexado à fl. 114, tendo sido construído posteriormente, ao arrepio de qualquer autorização ou licença da municipalidade para tanto.

Não restou esclarecido nos autos por quem e quando foi construído o apartamento sobre o terraço – na réplica (fl. 178), o Autor afirma que “quando adquiriu o imóvel este já se encontrava na forma que atualmente está”, enquanto que o condomínio imputa àquele a construção.

Independentemente do momento em que foi realizada a construção, e da pessoa que a promoveu, os documentos anexados às fls. 133 e 146 dos autos comprovam a tese defendida na contestação, de que o imóvel pertencente ao Demandante foi edificado de forma irregular.

O Parecer nº 061/SPU-DEFO/2007 (fl. 133), emitido pela Secretaria de Planejamento Urbano da Prefeitura Municipal de Balneário Camboriú, indica que “o acréscimo de área no terraço superior do Edifício Presidente Kennedy, sito à Avenida Atlântica, nº 1.166, não pode ser regularizada, pois está em desacordo com o Plano Diretor”.

Na mesma linha, o Parecer SPU-DETA nº 04/2007 (fl. 146) esclarece que:

no projeto de construção do Edifício […] foram aprovados vinte e oito unidades, sendo dois apartamentos por andar. Não consta em nossos arquivos a aprovação de “apartamento 1501″ no terraço do Edifício”. Somente os apartamentos nºs 501 e 502 do referido Edifício possuem” habite-se “, sob nº 631/84.

A construção do apartamento 1501, do Edifício Presidente Kennedy, portanto, deu-se de forma irregular, sendo que inclusive as próprias características da estrutura do telhado constituem evidências da clandestinidade da obra.

Do laudo técnico anexado às fls. 216-235, extrai-se:

O telhado, desprovido de laje de forro, é sustentado por ripas e caibros de madeira, sem formar tesouras, conforme fotografias 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 8 às fls. 18 até 21, conformando dois caimentos de águas. […] Como não há laje de forro em concreto armado, o imóvel apresenta internamente apenas forro de gesso e de madeira. […] Esta solução técnica de cobertura configura sistema leve e pouco eficiente, para entrentar as intempéries que assolam o imóvel, em função de sua localização de frente para a Av. Atlântica. Esta situação é agravada pela ausência de anteparos de proteção, que outras edificações a suas frente poderiam proporcionar. Possivelmente a adoção deste sistema leve de edificação e cobertura, objetive causar menor carga possível sobre a laje, já que o terraço fora projetado inicialmente sem edificação alguma.

Por outro lado, não há nenhum documento nos autos que demonstre que a obra tenha sido realizada com anuência dos demais condôminos, o que, em tese, poderia justificar a responsabilidade do condomínio pela manutenção pleiteada.

E, ainda que o condomínio tenha aprovado tacitamente a construção, como a obra é particular, é do Autor a responsabilidade pela manutenção do seu telhado, sendo certo que, se não a fizer, vindo a causar transtornos aos proprietários das unidades inferiores, poderá o condomínio fazê-la e efetuar a cobrança respectiva.

Assim, edificado o imóvel e construído o telhado pelo próprio Autor, ou pelos proprietários que o antecederam, é dele o dever de manutenção, ficando isento o condomínio de tal ônus (com exceção de eventuais danos causados nas unidades inferiores, se decorrentes de problemas verificados no piso em alvenaria da área externa da cobertura).

Noutro giro, o simples fato de o autor pagar as taxas condominiais – estas, diga-se, devida por ser ele o proprietário do terraço, e não da cobertura – não implica que o condomínio tenha” aprovado “a construção irregular.

Por fim, não há prova de que os danos verificados no telhado sejam decorrentes de obras ou transposição de materiais promovidas pelo condomínio no telhado, de modo que não há nexo de causalidade entre a conduta do condomínio e os danos reclamados pelo Autor.

E o fato de o condomínio já ter realizado obras no telhado da propriedade do Demandante (fl. 389-390), mediante deliberação em assembléia, não implica sua responsabilidade pela manutenção deste.

Portanto, deve ser mantida a sentença de improcedência dos pedidos, pois não trata, o caso concreto, de responsabilidade do condomínio, cabendo exclusivamente ao Demandante a execução das obras necessárias à conservação do telhado que se encontra sobre seu apartamento.

É o quanto basta.

Ante o exposto, por unanimidade, nega-se provimento ao Recurso.

Gabinete Desa. Rosane Portella Wolff