Poder Judiciário

Tribunal de Justiça da Paraíba

Gabinete da Desa. Maria das Graças Morais Guedes

ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002955-42.2015.815.0371

Origem : 7ª Vara Mista da Comarca de Sousa

Relatora : Desa. Maria das Graças Morais Guedes

Apelante : Vera Cruz Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Advogado : Osmando Formiga Ney

Apelado : Juvenilton Sobreira de Melo

Advogado : João Paulo Estrela

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. ATRASO NAS OBRAS PELA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. OBRA DO CONDOMÍNIO PARALISADA SEM MOTIVO JUSTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES ADIMPLIDOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO FIXADA CORRETAMENTE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. DESPROVIMENTO.

Com a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, por culpa exclusiva do promitentevendedor, impõe-se a restituição integral da quantia paga pelo promitente-comprador, com o retorno das partes ao status quo ante e o afastamento do enriquecimento ilícito.

A fixação da indenização moral deve estar informada dos princípios que a regem e que visam a prevenção e a repressão, primando sempre pelo equilíbrio, de forma que não seja tão baixa a ponto de gerar a sensação de impunidade, nem tão elevada a ponto de caracterizar o enriquecimento da parte afetada.

VISTOS, RELATADOS E DISCUTIDOS os presentes autos acima relatados.

ACORDA a Egrégia Terceira Câmara Cível do Colendo Tribunal de Justiça do Estado, por unanimidade , em negar provimento ao recurso apelatório.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por Vera Cruz Empreendimentos Imobiliários Ltda contra a sentença do Juízo da 7ª Vara Mista da Comarca de Sousa (fls. 71/76) que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Cobrança de Multa c/c Devolução em Dobro das Parcelas Pagas e Danos Morais, ajuizada por Juvenilton Sobreira de Melo , em face do recorrente, julgou parcialmente procedentes os pedidos inicias para declarar rescindido o contrato entre as partes e condenar o réu a restituir ao promovente todos os valores pagos em função da compra do imóvel, mais multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do saldo devedor, bem como a quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) pelos danos morais. Condenou, ainda, ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que fixou em 15% (quinze) da quantia a ser paga ao autor.

Em suas razões de fls. 78/86, o apelante alega que “Foi firmado contrato para a compra de um imóvel residencial não edificado. A previsão contratual da entrega do imóvel datava de 19/04/2014, contudo devido a onerosidade excessiva gerada para a parte recorrente, tornou impossível a entrega dos imóveis na data estipulada.”

Aduz que “O grande inadimplemento contratual dos demais compradores, a crise econômica da qual atravessa o país hodiernamente, geraram a elevação do preço de mão de obra e materiais, além da perca do poder de compra, sendo estes fatores determinantes para o atraso da obra.”

Afirma que “não se pode mais aceitar o contrato com sua estrutura clássica, concebido sob a égide do pacta sunt servanda puro e simples, com a impossibilidade da revisão das cláusulas. (…) Apresentada uma onerosidade excessiva ou uma quebra da situação fática existente, poderão ser alterados tais contratos.”

Sustenta ainda que a simples rescisão contratual não gera danos morais para o consumidor, apenas meros aborrecimentos conforme orientação jurisprudencial.

Pugna pelo provimento do apelo para julgar improcedente a ação.

Contrarrazões às fls. 91/94.

A Procuradoria de Justiça opinou pelo prosseguimento da apelação, sem manifestação de mérito, porquanto ausente interesse que recomende sua intervenção (fls. 103/104).

É o relatório .

V O T O

Desa. Maria das Graças Morais Guedes – Relatora

Conforme relatado, o autor ajuizou ação, em virtude de ter adquirido um lote em condomínio horizontal da promovida/apelante, com previsão de término em 19 de abril 2014, entretanto, até o momento da interposição da ação (17 de julho de 2015), a obra se encontrava sem previsão de entrega.

Pleiteou a rescisão contratual com devolução em dobro de todos os valores pagos até o momento, bem como o pagamento de todas as multas firmadas no negócio mais indenização pelos danos morais sofridos.

Sobreveio a sentença, ora guerreada que julgou procedente, em parte, os pedidos. Contra essa decisão a empresa promovida maneja o presente recurso.

Pois bem.

A discussão travada nos autos é acerca da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, em decorrência da demora na entrega do bem, o valor a ser restituído e a possibilidade de ser o autor indenizado pelos danos morais suportados.

Analisando o contrato de fls. 17/24, verifica-se que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cujo prazo para entrega do empreendimento, já computada a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, se encerrou em 19/10/2014, porém sem a efetiva entrega do imóvel.

Segundo os argumentos da apelante, o atraso na entrega do imóvel se deu em decorrência da crise econômica que atravessa nosso país, ocasionando a elevação do preço da mão de obra e materiais de construção, o que deve ser considerada fortuito interno da atividade lucrativa da ré, fornecedora que, frente ao consumidor, nos termos dos arts. 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor, possui responsabilidade objetiva.

Some-se, ainda, que em casos tais, a própria tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista contratualmente para entrega do imóvel serve justamente para acobertar os imprevistos que ensejaram o atraso na conclusão da obra.

Demais disso, embora sustente que o empreendimento já foi concluído, não aportou aos autos qualquer comprovação nesse sentido.

Assim sendo, inexistem dúvidas acerca da paralisação das obras de infraestrutura do condomínio, justificando-se, assim, o pedido do autor de rescisão contratual, não havendo, portanto, que se falar em impossibilidade da resolução, uma vez que a causa foi dada pela própria demandada.

Quanto à restituição dos valores pagos pelo autor, não deve haver reformas na decisão. Com efeito, os atos que levaram o comprador a postular a rescisão do contrato foram de responsabilidade exclusiva da demandada, haja vista, estarem com as obras do condomínio paralisadas, de modo que o adquirente não pode aguardar indefinidamente a conclusão daquela.

No caso de previsão de cláusula penal compensatória, com o escopo de indenizar eventuais danos materiais sofridos, em razão do atraso na entrega do imóvel pela construtora, sua aplicação mostra-se plenamente cabível.

Isso porque o contrato entabulado entre as partes prevê em sua cláusula vigésima terceira uma cláusula penal, a título de multa, no percentual de 10% (dez por cento) (fl. 23 v). Veja-se:

“Em caso de descumprimento dos termos do presente contrato, fixa-se o percentual de 10% (dez por cento), a título de multa, calculado sobre o saldo devedor atualizado até a data do evento, conforme estabelecido neste contrato, a ser pago pela parte CONTRATANTE responsável.”

O STJ já decidiu a esse respeito:

“RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE RESCISAO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – MORA DA CONSTRUTORA PROMITENTE VENDEDORA –RESTITUIÇAO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS –CABIMENTO – IMPONTUALIDADE NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL – INEXISTÊNCIA, EM REGRA -PRECEDENTES – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. I – O consumidor está autorizado, por nosso ordenamento jurídico, a pleitear a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. II – Decorrente da rescisão contratual, em virtude da mora injustificada da Construtora, promitente vendedora, a devolução integral das parcelas pagas é medida de rigor e está em consonância com a orientação preconizada por esta Corte Superior .” (STJ – Resp 1129881 – Min Massami Uyeda – 3ª Turma – 19/12/2011)

Quanto aos danos morais, como se sabe, para que haja o dever de indenizar, necessária se faz a existência de três requisitos, quais sejam: ação ou omissão do agente, nexo causal e o dano.

Dessa forma, dúvida não há de que a atitude da recorrente se mostrou decisiva para o resultado lesivo. Este teve como causa direta e imediata o ato de não ter tomado as devidas cautelas para o cumprimento do contrato, inviabilizando a justa intenção do autor de construção da moradia própria, situação que resultou em privações, dadas as sequelas na saúde financeira da família, suportando a especulação imobiliária decorrente da demora no deslinde do litígio, o que, sem titubear, maculou-lhe profundamente o estado psicológico.

A esse respeito, o TJPB em casos semelhantes, igualmente, tem se posicionado, conforme demonstram os seguintes julgados:

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS CUMULADA COM PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS COM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. APLICAÇÃO DO ART. 131, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. LIVRE CONVENCIMENTO DO JUIZ. REJEIÇÃO. PREFACIAL DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. DESCUMPRIMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA. OBRA DO CONDOMÍNIO PARALISADA SEM MOTIVO JUSTO RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES ADIMPLIDOS PELA PROMITENTE COMPRADORA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DESTE TRIBUNAL. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. VALOR ARBITRADO. CRITÉRIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. OBSERVÂNCIA. MANUTENÇÃO DO DECISUM. DESPROVIMENTO DO APELO. – Não resta configurado cerceamento de defesa quando o julgador considera desnecessária a produção de determinada prova, mediante a existência nos autos de elementos suficientes para a formação de seu convencimento. – Devidamente comprovada a legitimidade da parte ré para figurar no polo passivo da lide, a preliminar de ilegitimidade deve ser repelida. – “Com a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, por culpa exclusiva do promitentevendedor, impõe-se a restituição integral da quantia paga pelo promitente-comprador, com o retorno das partes ao statusquo ante e o afastamento do enriquecimento ilícito” (TJMG – AC 1.0105.10.024248-3/001, Rel. Des. Alvimar de Ávila, 12ª CC, julgado em 04/12/2013). (TJPB – ACÓRDÃO/DECISÃO do Processo Nº 00132407820138150011, 4ª Câmara Especializada Cível, Relator DES FREDERICO MARTINHO DA NOBREGA COUTINHO , j. em 30-07-2015)

Dito isso, tem-se que a indenização deve estar informada dos princípios que a regem e que visam a prevenção e a repressão, primando sempre pelo equilíbrio, de forma que não seja tão baixa a ponto de gerar a sensação de impunidade, nem tão elevada a ponto de caracterizar o enriquecimento da parte afetada.

Portanto, utilizando-se dos critérios da equidade e da razoabilidade, tenho que a reparação indenizatória de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) fixada na sentença não merece reparo.

Com essas considerações, NEGO PROVIMENTO a apelação.

É como voto.

Presidiu o julgamento, desta Terceira Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, no dia 25 de julho de 2017, a Exma. Desa. Maria das Graças Morais Guedes. Participaram do julgamento a Exma. Desa. Maria das Graças Morais Guedes (relatora), o Exmo. Des. Marcos Cavalcanti de Albuquerque e o Exmo. Dr. João Batista Barbosa, juiz convocado para substituir o Des. Saulo Henriques de Sá e Benevides.

Presente à sessão, a Exma. Dra. Ana Cândida Espínola, Promotora de Justiça convocada.

Gabinete no TJ/PB, em João Pessoa-PB, 27 de julho de 2017.

Desa. Maria das Graças Morais Guedes

R E L AT O R A