Inteiro Teor
“Da análise dos autos, não se verifica primo icto oculi presente um dos requisitos para o deferimento da tutela de urgência, conforme prevista no art. 300 do CPC, haja vista não se vislumbrar neste momento a real probabilidade do direito invocado. Neste contexto, não obstante as alegações quanto à existência de nulidade na deliberação da Assembleia Geral Extraordinária em razão da ausência de quórum mínimo exigido pela Convenção Condominial e pelo Código Civil, não logrou a parte autora, ao menos nesta incipiente fase processual, comprovar a probabilidade do direito invocado, posto não haver nos autos qualquer prova demonstrando que a deliberação tomada na Assembleia Geral Extraordinária efetivamente importou na alteração da forma de rateio das despesas do condomínio, sem se olvidar que constava expressamente da Ata lavrada na data dos fatos, em relação ao item DELIBERAR PROVISÃO ORÇAMENTÁRIA E TAXA DE CONDOMÍNIO MENSAL – PERÍODO DE OUT/2020 ATÉ SET/2021, que os condôminos presentes escolheram a opção A “Planilha com menor reajuste e rateio conforme a convenção”, se mostrando razoável e necessária a ulterior dilação probatória e maior cognição com o aprofundamento quanto aos fatos para que se possa aferir com maior convicção a procedência da tese invocada. E nada obstante a parte autora tenha efetivamente trazido aos autos boleto demonstrando que em relação à unidade 601-A houve aumento expressivo do valor devido a título de taxa condominial, considerando que as demais unidades não sofreram tal reajuste, dessume-se que tal documento, isoladamente, não comprova que referido acréscimo fora resultado da propalada alteração da forma de rateio das despesas, razão pela qual ausente a probabilidade do direito invocado, ao menos nesta incipiente fase do processo. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência antecipada formulado, sem prejuízo, contudo, da possibilidade de revisão de referido entendimento ulteriormente, após o aprofundamento da cognição quanto aos fatos narrados.”
Aduz o agravante que a assembleia geral extraordinária do Edifício Folador, ocorrida em 30.09.2020, deliberou por matérias estranhas ao quanto veiculado no ato de convocação, a saber, alteração da forma de rateio de despesas.Afirma que, a despeito da ilegalidade da deliberação em razão da ausência de previsão no ato convocatório, também a votação referente a alteração da forma de rateio de despesas não observou o quórum convencional e legalmente exigido porquanto se trata de alteração da convenção do condomínio, exigindo-se a manifestação de 2/3 dos condôminos.Assevera, ademais, que também houve vício na deliberação porquanto contou-se de forma diversa da prevista na convenção do condomínio para o número de unidades de garagem em composse.Alega, por fim, que a alteração da forma de rateio de despesas feita de forma ilegal ensejou o aumento em quase 300% da taxa condominial por ele devida em relação a unidade 601-A.Requer, ao final, a antecipação da tutela recursal para se declarar a nulidade da deliberação referida e, no mérito, o provimento do recurso, nos termos da fundamentação.A antecipação da tutela recursal foi indeferida em mov. 6.1.Intimada, a parte agravada deixou de apresentar contrarrazões.Vieram os autos conclusos.É o que tinha a relatar.
2. Na medida em que a decisão objurgada versa sobre tutela provisória de urgência, o cabimento do agravo de instrumento encontra previsão no art. 1.015, I, do CPC.Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, deve o recurso ser conhecido.Trata-se de ação declaratória de nulidade c/c pedido ressarcitório ajuizada por Jacir Folador em face de Condomínio Edifício Folador, por meio da qual aduz, em apertada síntese, que é legítimo proprietário de diversas salas comerciais do condomínio, assim como da fração ideal de 50% das 48 vagas de garagem. Destaca que, em 17 de setembro de 2020, o edifício requerido convocou os condôminos para Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada em 30 de setembro de 2020, na qual se deliberaria as questões elencadas no ato convocatório. Afirma, contudo, que a Assembleia Geral Extraordinária realizada na data indicada padece de inúmeras nulidades, a ponto de macular a higidez a deliberação, tendo em vista que se implementou alteração na forma de rateio das despesas condominiais, embora tal questão não tenha constado na pauta do dia. Aduz, ademais, que a alteração da forma de rateio das despesas condominiais exigiria a deliberação por quórum qualificado de 2/3 dos proprietários, a teor do art. 14, alínea ‘a’, da Convenção de Condomínio e art. 1.351 do Código Civil, regra essa que não foi respeitada, pois aprovada apenas por 68 votos, quando o necessário seria 101. Destaca, por derradeiro, que a alteração da forma e rateio (de um sistema de metros quadrados para um de fração ideal) onera de forma exacerbada e desproporcional os condôminos, sem olvidar da nulidade no cômputo dos votos das vagas de garagem, pois o art. 8º, § 2º, da Convenção exige comum acordo entre os coproprietários para eleição da pessoa que os representaria, o que não ocorreu.Pugnou, por tais razões, pela concessão da tutela provisória de urgência, com o fim de suspender os efeitos da deliberação tomada no item 2 da pauta da Assembleia Geral Extraordinária antes referida, sob pena de multa diária.O juízo singular, com efeito, indeferiu o pedido valendo-se dos seguintes fundamentos:
“Neste contexto, não obstante as alegações quanto à existência de nulidade na deliberação da Assembleia Geral Extraordinária em razão da ausência de quórum mínimo exigido pela Convenção Condominial e pelo Código Civil, não logrou a parte autora, ao menos nesta incipiente fase processual, comprovar a probabilidade do direito invocado, posto não haver nos autos qualquer prova demonstrando que a deliberação tomada na Assembleia Geral Extraordinária efetivamente importou na alteração da forma de rateio das despesas do condomínio, sem se olvidar que constava expressamente da Ata lavrada na data dos fatos, em relação ao item DELIBERAR PROVISÃO ORÇAMENTÁRIA E TAXA DE CONDOMÍNIO MENSAL – PERÍODO DE OUT/2020 ATÉ SET/2021, que os condôminos presentes escolheram a opção A “Planilha com menor reajuste e rateio conforme a convenção”, se mostrando razoável e necessária a ulterior dilação probatória e maior cognição com o aprofundamento quanto aos fatos para que se possa aferir com maior convicção a procedência da tese invocada. E nada obstante a parte autora tenha efetivamente trazido aos autos boleto demonstrando que em relação à unidade 601-A houve aumento expressivo do valor devido a título de taxa condominial, considerando que as demais unidades não sofreram tal reajuste, dessume-se que tal documento, isoladamente, não comprova que referido acréscimo fora resultado da propalada alteração da forma de rateio das despesas, razão pela qual ausente a probabilidade do direito invocado, ao menos nesta incipiente fase do processo. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência antecipada formulado, sem prejuízo, contudo, da possibilidade de revisão de referido entendimento ulteriormente, após o aprofundamento da cognição quanto aos fatos narrados.”
Em sede de agravo de instrumento, o demandante aduziu que a assembleia geral extraordinária do Edifício Folador, ocorrida em 30.09.2020, deliberou por matérias estranhas ao quanto veiculado no ato de convocação, a saber, alteração da forma de rateio de despesas. Afirma que, a despeito da ilegalidade da deliberação em razão da ausência de previsão no ato convocatório, também a votação referente a alteração da forma de rateio de despesas não observou o quórum convencional e legalmente exigido porquanto se trata de alteração da convenção do condomínio, exigindo-se a manifestação de 2/3 dos condôminos. Assevera, ademais, que também houve vício na deliberação porquanto contou-se de forma diversa da que prevista na convenção do condomínio o número de unidades de garagem em composse. Alega, por fim, que a alteração da forma de rateio de despesas feita de forma ilegal ensejou o aumento em quase 300% da taxa condominial por ele devida em relação a unidade 601-A.Nos termos do artigo 300 do CPC/15, a tutela de urgência será deferida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A probabilidade do direito, consubstanciado no fumus boni iuris, diz respeito “àquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos”[1]. Assim, atine a uma averiguação de probabilidade obtida em juízo de cognição sumária.Além da probabilidade do direito, imprescindível que haja fundado perigo de dano irreparável ou de difícil reparação – periculum in mora – para que se conceda a antecipação dos efeitos da tutela em caráter de urgência.Por fim, a medida adotada tem de ser reversível, pois o artigo 300, § 3º, da legislação adjetiva, preceitua que a tutela de urgência com fins antecipatórios não será deferida no caso de se verificar a irreversibilidade dos seus efeitos.O instrumento de convocação da Assembleia Geral Extraordinária (mov. 1.10) elencou os seguintes itens a serem deliberados:
Como se percebe, há previsão para deliberação referente à taxa de condomínio mensal (dentro da qual poderia ser inserida a forma de rateio para consecução do valor da taxa), e foi exatamente neste ponto em que houve a discussão ora impugnada. Veja-se, nesse ponto, o teor da ata da assembleia:
“2) Deliberar Provisão Orçamentária e Taxa de Condomínio Mensal – período de out/2020 até set/2021. A Síndica explicou que a questão de rateio foi levantada por um dos conselheiros, durante a última gestão, porém só avançou por ocasião da troca da administradora, que apresentou parecer favorável ao rateio por fração ideal, sendo acompanhada pelo parecer da assessoria jurídica. Contudo, como a modalidade de rateio historicamente tem sido feita por um sistema de metros quadrados, a síndica entendeu por bem deixar a deliberação por conta dos condôminos, porém sugere que a aprovação se dê entre a opção A ou B, justamente por ser mais adequada à legislação vigente. O representante Sr Jacir pediu constasse em Ata suas considerações, in verbis: “A provisão orçamentária deve ser encaminhada com antecedência hábil aos condôminos, a fim de possibilitar o conhecimento prévio e análise minuciosa da proposta, bem como propor eventuais sugestões; necessária individualização dos balancetes – um da torre A (comercial) e outro da torre B (residencial).” Pedi a palavra e esclareci que as previsões foram enviadas com antecedência, e que nenhum outro morador, exceto ele, fez essa reclamação. Além disso, a forma de rateio sempre foi feita dessa forma (A e B juntas). Houve um erro na nomenclatura da planilha, sendo acordado que a planilha A na votação será a taxa com menor reajuste e B aquela com maior reajuste. O Sr Massimo pediu que constasse em ATA “Sugiro aprovar a OPCAO da planilha A que tem o menor valor da taxa e ainda oferece a possibilidade por parte da Sindica de reduzir os custos da Portaria Remota de R$ 2.000,00= visto que eu fiz recentemente uma pesquisa de mercado aonde em Curitiba existem outras empresas que cobram R$ 5.800,00= por mês para o serviço de portaria remota para um prédio como o Folador (com 104 unidades). Tambem o custo da Atlas e’ muito caro para 3 elevadores. Outras empresas estão cobrando R$ 1.500,00= por 3 elevadores no lugar de R$ 2.600,00= por mês que é o que a Atlas cobra. As salas devem pagar o valor mínimo da agua que é R$ 129,00= por mês. Os apartamentos residências devem sempre pagar o mínimo mensal da agua que hoje é R$ 71,72=”. O Sr Rafael pediu a palavra, para retificar que são 152 unidades. O Sr Massimo pede correção, alegando que são 104 unidades, sem contar as garagens. Após debates e esclarecimentos, o Sr Presidente colocou em deliberação para votação pelo aplicativo, requisitando que todos os presentes fizessem sua escolha entre as opções, sendo vitoriosa a opção a com 68 votos: “ Voto na Opção A: Planilha com menor reajuste e rateio conforme a convenção”. Passará ser cobrada no próximo rateio (out/2020). Ato contínuo, o Sr. Presidente deu início a terceira pauta”
Assim, ao menos por ora, não se poderia falar em deliberação sobre matéria estranha à convocação, pois nela consta expressamente “taxa de condomínio mensal”, o que engloba, com efeito, a forma de elaboração do cálculo das taxas.Passa-se, assim, à análise atinente a validade ou não da deliberação referente a alteração da forma de rateio das despesas condominiais.Com efeito, a forma de rateio das despesas condominiais está elencada na convenção do condomínio (mov. 1.15 – art. 27), convindo destacar que a convenção previa, primeiramente, o rateio de acordo com a fração ideal, passando, posteriormente, a prever o rateio de acordo com a metragem das unidades mediante aprovação de 122 votos em assembleia geral extraordinária ocorrida em 2013 (mov. 1.16), ou seja, por mais de 2/3 das unidades votantes.Desta forma, para que houvesse nova alteração da forma de rateio das despesas condominiais, necessário se mostra a observância do mesmo quórum de aprovação, a saber, 2/3 dos votos dos proprietários das unidades autônomas, a teor do art. 1.351 do Código Civil e art. 14, ‘a’, da Convenção do Condomínio, convindo acrescentar que o art. 8º da Convenção estabelece que cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem as unidades que lhe pertence, de forma que, ao final, o critério reitor da aferição do quórum é a análise das unidades autônomas (pois é a sua quantidade que implicará no número total de votos a serem obtidos).E, no caso em tela, ao que tudo indica nesse juízo de cognição sumária típico do momento procedimental em que o processo se encontra, não houve a observância do quórum qualificado de 2/3.Com efeito, consta na convenção de condomínio que este é formado por duas torres, com dois subsolos, térreos, mezzanino, sobrelojas, lojas setoriais e apartamentos, assim dividido:Desta forma, há 151 unidades autônomas no condomínio, na medida em que as garagens NÃO estão vinculadas às lojas ou apartamentos, constituindo, pois, unidades consideradas em si mesmo, independentes das demais. Como a convenção faz menção ao número de unidades autônomas para a votação e consequente aferição do quórum sem excluir lojas ou garagens, resta evidenciado que essas unidades também devem fazer parte da votação (como foi observado, inclusive, na deliberação levada a cabo na assembleia extraordinária promovida em 2013, conforme ata de mov. 1.16). Dessa forma, 2/3 das unidades representaria 101 votos (número inteiro imediatamente posterior à fração obtida), de forma que não poderia ocorrer alteração da forma de rateio das despesas com apenas 68 votos, como ocorreu na assembleia ora impugnada (mov. 1.11). E ainda que excluídas as garagens (48) da votação, haveria 103 unidades votantes, cuja fração de 2/3 corresponderia a 68,667, ou seja, o número inteiro imediatamente posterior seria 69, de forma que a deliberação, ainda assim, não teria alcançado o quórum convencional e legalmente exigido.Nessa linha:
APELAÇÃO CÍVEL. “AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO”. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO RÉU.1. NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. ART. 489, IV, DO CPC/2015. NÃO ACOLHIMENTO. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE E ADEQUADA.2. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. DESNECESSIDADE DE MAIOR INSTRUÇÃO. QUESTÃO CONTROVERTIDA CUJA ANÁLISE INDEPENDE DA PROVA ORAL POSTULADA. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. CONJUNTO PROBATÓRIO SUFICIENTE PARA A PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.3. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA QUE ALTEROU A CONVENÇÃO NO TOCANTE À FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. QUÓRUM ESPECIAL DE DOIS TERÇOS PREVISTO NO ART. 1.351 DO CC E NA CONVENÇÃO QUE NÃO FOI OBSERVADO. FORMALIDADE QUE DEVERIA TER SIDO SUPERADA, SE FOSSE O CASO, POR SUPRIMENTO JUDICIAL. ILEGALIDADE DA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO RECONHECIDA.4. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA E ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. NÃO ACOLHIMENTO. PREVISÃO LEGAL. ARTS. 1.336, I, DO CC E 12, § 1º, DA LEI 4.591/64. LEGALIDADE DA FORMA DE RATEIO ADOTADA NA CONVENÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.5. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJPR – 10ª C.Cível – 0004359-50.2018.8.16.0160 – Sarandi –
Rel.: Desembargador Guilherme Freire de Barros Teixeira –
J. 25.03.2021)
CIVIL – CONDOMÍNIO – CONVENÇÃO – ALTERAÇÃO FUNDAMENTAL – GARAGENS – REGISTROS IMOBILIÁRIOS E PROJEÇÕES DE SOLO PRÓPRIOS – IMPOSIÇÃO DE RESTRIÇÕES DE DOMÍNIO E USO – ASSEMBLÉIA – QUORUM – QUALIFICAÇÃO – ART. 25, PARÁGRAFO ÚNICO DA LEI N. 4.591/64 – CONVENÇÃO QUE EXIGE UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS – EXEGESE JURÍDICA – APROVAÇÃO POR NÚMERO DE CONDÔMINOS INFERIOR AO EXIGIDO – CONDOMÍNIO CIVIL INTEGRADO NÃO SÓ PELOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES RESIDENCIAIS, MAS, TAMBÉM, PELOS PROPRIETÁRIOS DA LOJA COMERCIAL AUTÔNOMA E DE GARAGENS, A QUE CORRESPONDEM FRAÇÕES IDEAIS DE SOLO – NULIDADES – AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE EM PRIMEIRO GRAU – REFORMA, PARA ANULAÇÃO INTEGRAL DA ALTERAÇÃO, COM RESTABELECIMENTO DA REDAÇÃO ORIGINAL DO DISPOSITIVO E DOS DIREITOS DO PROPRIETÁRIO. É radicalmente nula a alteração substancial de cláusula da Convenção de condomínio civil, que subverte as condições originárias do empreendimento, de modo a cercear direitos de propriedade e de uso das garagens autônomas, dotadas de registro e projeções de solo próprios, aprovada em assembléia realizada sem a presença de condôminos em número suficiente, para compor o quorum qualificado e indispensável de dois terços (2/3) para a aprovação, que se apura no plano das projeções ideais de solo dos títulos dos presentes. PROVIMENTO DO RECURSO DA AUTORA, DESPROVIMENTO DO APELO DO RÉU. (TJPR – 5ª C.Cível – AC – 130515-7 – Curitiba –
Rel.: Desembargador Antônio Gomes da Silva – Por maioria –
J. 25.03.2003)
No que atine ao periculum in mora, vislumbra-se aumento substancial nas taxas a cargo do demandante (movs.1.23 a 1.28), de maneira que a alteração da forma de rateio das despesas sem a observância das formalidades legais, pode ensejar ao requerente desfalque patrimonial substancial durante a tramitação da presente ação e, inclusive, o aviamento de eventuais medidas judiciais em seu desfavor.Desta forma, ao menos por ora, com base nos elementos de prova coligidos aos autos, possível que se conceda a tutela provisória de urgência com o fim de que seja suspensa a deliberação ora impugnada, sem prejuízo da realização de nova assembleia extraordinária, observando-se os requisitos legais para a deliberação do tema.Além disso, a medida é reversível, já que, se ao final, após ampla dilação probatória, for o feito julgado improcedente, poderá o requerido se ressarcir dos valores que o autor deixou de pagar durante o trâmite da presente demanda.Em suma, o voto é pelo conhecimento e provimento do recurso a fim de, modificando a decisão objurgada, conceder a tutela provisória de urgência para sobrestar a eficácia da deliberação constante na ata de assembleia geral extraordinária referente à forma de rateio das despesas condominiais, retornando-se ao sistema anterior, sob pena de multa de R$10.000,00 para cada mês em que os boletos emitidos mostrarem-se em desacordo com essa decisão, sem prejuízo de realização de nova assembleia geral extraordinária que obedeça aos parâmetros legais e convencionais.
