EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – TAXA CONDOMINIAL – ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – QUÓRUM DELIBERATIVO – INTELIGÊNCIA DO ART. 1.351, DO CÓDIGO CIVIL. Para alteração da convenção de condomínio, necessário o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil de 2002), em assembleia extraordinária e uma vez comprovada a existência de fração inferior ao legalmente previsto, a reforma da sentença é medida que se impõe.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.14.092850-8/001 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE (S): A C 2 IMOVEIS LTDA – APELADO (A)(S): EDIFICIO RESIDENSE SAINT RAPHAEL

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 11ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PROVIMENTO.

DES. ADRIANO DE MESQUITA CARNEIRO

RELATOR.

DES. ADRIANO DE MESQUITA CARNEIRO (RELATOR)

V O T O

Trata-se de recurso de apelação cível aviado por AC2 IMÓVEIS LTDA, em face da sentença de Primeiro Grau (Ordem nº 22), complementada pela decisão lançada no documento de Ordem nº 29, que, nos autos da ação ordinária promovida em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SAN RAPHAEL julgou improcedentes os pedidos formulados, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, bem como condenou o autor ao pagamento das custas processuais, honorários periciais e advocatícios, estes fixados no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Nas razões apresentadas (Ordem nº 31), alega a autora/apelante, em apertada síntese, a necessidade de reforma da sentença, ao argumento de que a mesma deu validade a ato jurídico viciado, consubstanciado por decisão havida em assembleia geral que decidiu por praticar a cobrança da contribuição condominial da Loja pertencente ao autor de forma diversa do estabelecido pela convenção do condomínio. A assembleia não observou os mais elementares requisitos legais de validade do ato jurídico, especialmente a convocação válida, com a inclusão do tema a ser votado na pauta de convocação, do quórum de deliberação, e o quórum mínimo para deliberar por praticar ato de forma diversa do estabelecido na convenção, afrontando a legislação federal.

Afirma que o quórum de 2/3 dos condôminos não se viu presente na assembleia, eis que a ata continha apenas 25 assinaturas, sendo que menos de 1/4 decidiu, sem prévia convocação, modificar a forma de rateio das despesas para as lojas, ao arrepio da lei, causando grave prejuízo à apelante, citando os precedentes jurisprudenciais e legais que entende ser aplicáveis ao caso dos autos.

Requer o provimento do recurso nos termos das razões expostas, a fim de que os pedidos constantes da inicial sejam todos julgados procedentes.

O recurso foi devidamente contra-arrazoado (Ordem nº 36).

É o relatório.

VOTO.

A apelação é cabível, foi interposta tempestivamente, a petição cumpre as exigências legais e o preparo foi devidamente recolhido. Destarte, presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO DO RECURSO em seus regulares efeitos devolutivo e suspensivo, nos termos dos art. 1.012 e 1.013, do CPC.

Trata-se de discussão acerca do critério de rateio das despesas condominiais. O tema é tratado tanto na Lei Federal 4.591/64, que estabelece:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

(…)

Como no Código Civil vigente:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

(…)

§ 1º – O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

A Convenção do Condomínio réu estabelece:

Art. 46 – Os condôminos das lojas e salas contribuem nas seguintes despesas comuns:

a) Despesas com reparações gerais na fachada principal;

b) Taxas de prevenção de incêndio, de lixo, de água e esgoto e prêmio de seguros;

c) Demais serviços que utilizarem do condomínio, na proporção de cada fração ideal.

Parágrafo Único:

Com relação às taxas de água e esgotos bem como a taxa de gás canalizado, o pagamento será efetuado através de medição direta do consumo, pela qual ficará encarregado o Síndico.

Cabe frisar, ainda, que havendo antinomia entre o estabelecido pela Convenção de Condomínio e o previsto na lei respectiva, é entendimento pacificado neste Tribunal que prevalecerá o disposto na Convenção (conforme precedentes adiante mencionados).

Sobre a força da Convenção, da doutrina de Antônio José Ferreira Carvalho destaca-se:

(…) A Convenção é o instrumento básico que regula as relações entre os condôminos, e tem força de lei, quando plenamente regularizada, valendo entre as partes e para com terceiros (in CARVALHO, Antonio José Ferreira. O Condomínio na Prática. 6ª Ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 1996. p. 13).

Tratando da Convenção de Condomínio, colhe-se do enunciado nº 260 da súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

Em caso semelhante, dos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, extrai-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C PEDIDO CONDENATÓRIO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte, é livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns devidamente aprovada pela convenção de condomínio, não podendo o condômino recusar-se ao seu cumprimento. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1577813/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 04/09/2018, DJe 18/09/2018)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. DESPESAS. RATEIO. FIXAÇÃO DA QUOTA. CRITÉRIO DA PROPORCIONALIDADE. 1. Possibilidade de que a convenção condominial estabeleça critério diverso do da fração ideal para fins de distribuição das despesas condominiais. Precedentes. 2. Inviabilidade de alterar a conclusão do aresto recorrido de que se mostra razoável e proporcional a deliberação da maioria dos condôminos quanto às taxas condominiais, pois seria necessária a análise de instrumentos contratuais e incursão na seara fático-probatória. Incidência das súmulas 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1162915/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/02/2018, DJe 06/03/2018)

Logo, todos os condôminos têm o dever de contribuir para as despesas do condomínio, e o critério de rateio poderá ser aquele previsto na Convenção ou então ser proporcional à área ideal do prédio que lhe compete. No caso de conflito, prevalece o previsto na Convenção, que faz lei entre as partes.

Dito isto, também deve ser destacado que embora deva prevalecer o critério adotado na Convenção de Condomínio, este poderá ser alterado, desde que a modificação seja introduzida mediante a aprovação em assembleia.

Porém, para modificação do disposto na convenção é necessária a realização de uma assembleia condominial extraordinária, estando a proposta de modificação da convenção em pauta e ficando a aprovação da mudança condicionada ao consentimento dos detentores de 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio.

É o que dispõe o art. 25, da Lei Federal 4.591/64 (válida naquilo que não foi diversamente tratado pelo atual Código Civil):

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

E também os artigos 1.351 e 1.352, do Código Civil vigente:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Do Superior Tribunal de Justiça, colhe-se:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS. RESPEITO AO QUORUM LEGAL. ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULAS DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. INSUBSISTÊNCIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NATUREZA ESTATUTÁRIA. REGIME JURÍDICO DO NOVO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO IMEDIATA. 1. Obedecido o quórum de 2/3 (dois terços) exigido pela legislação de regência (artigo 1.351 do Código Civil) para a alteração da convenção condominial, válida é a sua modificação. 2. Insubsistência das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade previstas na convenção por ensejar desarrazoado engessamento da vontade dos condôminos e da soberania das deliberações assembleares. 3. Legítima a eleição da forma de rateio (na proporção da fração ideal) conforme a novel legislação (artigo 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002). 4. Tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, que autoriza a aplicação imediata do regime jurídico previsto no novo Código Civil, não há espaço para falar em violação do direito adquirido ou do ato jurídico perfeito. 5. Recurso especial não provido. (REsp 1447223/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/2014, DJe 05/02/2015)

O tema também foi tratado pela jurisprudência desta Corte:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA – TAXA CONDOMINIAL – ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – QUÓRUM DELIBERATIVO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. – Para alteração da convenção de condomínio, necessário o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil de 2002), em assembleia extraordinária. (TJMG – Apelação Cível 1.0105.16.020937-2/001, Relator (a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/10/2019, publicação da sumula em 11/10/2019)

APELAÇÃO CÍVEL – TAXA CONDOMINIAL – MATÉRIA EXCLUSIVA DE CONVENÇÃO – INOBSERVÂNCIA DO QUORUM MÍNIMO. – A convenção de condomínio, por imposição da lei nº 4.591/64, deverá conter entre os principais itens, encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias, entre outras, podendo, inclusive, disciplinar todas as matérias relacionadas à vida condominial e até mesmo as que poderiam ser inscritas em regulamentos específicos. – A instituição de cobrança de taxa extra configura alteração da convenção de condomínio, o que impõe a necessidade de observar o quorum de aprovação. – Não observado o quorum mínimo exigido, mostra-se ilegal a instituição. (TJMG – Apelação Cível 1.0024.08.981101-2/001, Relator (a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/06/2016, publicação da sumula em 10/06/2016)

A alegação produzida pela parte apelada, quando da apresentação da contestação, é que não houve qualquer inovação por parte do Condomínio, já que a votação teve o escopo de consultar os condôminos do residencial e do comercial sobre as reclamações de alguns condôminos do comercial, que queriam pagar somente parte das despesas do rateio exclusivo do comercial.

Entretanto, da consulta da ata da assembleia extrai-se que a decisão ali inserida vai além da afirmativa realizada, já que constou que:

(…) Finalizadas as discussões foi colocado para a assembleia a seguinte votação: [1] Questionados os condôminos de como seria a forma de rateio nas unidades comerciais, se todas as despesas faturadas por fração ideal sem exceção sejam cobradas. Votaram a favor do rateio de todas as despesas pelas seis unidades comerciais conforme fração ideal: ‘Assescont, sala 02 e Quatre Empreendimentos, estacionamento G1; estando esses adimplentes; Unidades Residenciais adimplentes: 1107, 1205, 507, 404, 707, 501, 604, 807, 701, 603, 403, 804, 1203, 406, 1002, 706 e 801. Votaram contra o rateio de todas as despesas pelas seis unidades comerciais conforme fração ideal: RC Parts, loja 01, adimplente. Sendo que AC2 Imóveis, loja 02, BDMG, loja 03 manifestaram esta posição apesar de inadimplentes, portanto sem força de voto. [2] Uma vez mensurado o débito dos inadimplentes, conforme convenção e lei, questiona-se se aos condôminos se o síndico teria autorização e apoio da assembleia para ajuizar ações de cobranças com base nos rateios apresentados, em face dos condôminos da área comercial que permanecem inadimplentes. Autorização e apoio dado por unanimidade.

Concordaram também por unanimidade, que os condôminos inadimplentes do comercial terão prazo de quinze dias corridos após o recebimento das prestações de contas do período devido para contestar ou pagar.

Adiou-se para próxima assembleia discussões sobre medidas de segurança a serem tomadas pelo condomínio, para atender a parte residencial e comercial.

Finalizados os trabalhos, colheu-se assinatura de todos os presentes. (…)

Neste contexto, conquanto a sentença em Primeiro Grau tenha entendido de maneira diversa, o fato é que na assembleia realizada, de fato, houve modificação da forma de rateio entre as unidades comerciais.

Resta agora analisar se a decisão fora realizada no mínimo legalmente admitido, qual seja – 2/3, e também neste particular, verifica-se que da ata da assembleia, constaram apenas 25 assinaturas, número inferior a 1/4 dos condôminos, considerando as unidades que compõem o mesmo.

Destaco que as demais questões ali decididas e que foram objeto de insurgência na inicial restaram prejudicadas em face do reconhecimento da irregularidade da assembleia realizada.

Logo, até que se alcance quorum devido para a alteração do rateio das despesas do condomínio em relação às unidades comerciais, deve prevalecer a disposição contida na Convenção de Condomínio, motivo pelo qual a sentença proferida merece reforma tão somente neste particular.

Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a validade das disposições condominiais, especialmente dos artigos 46 e 47, da Convenção do Edifício San Raphael anteriores à assembleia realizada na data de 21/01/2014, até que uma nova assembleia seja realizada, observada o quorum mínimo admitido.

Em relação aos honorários advocatícios, considerando o êxito parcial da demanda, promovo a redistribuição dos ônus da sucumbência, impondo a obrigação de pagamento da verba sucumbencial e custas processuais na proporção de 50% para cada uma das partes.

No que tange à dicção do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários em mais R$ 2.000,00 nesta instância recursal, mantendo o percentual da obrigação de pagamento já fixado.

Custas recursais, na mesma proporção.

É como voto.

DES. MARCOS LINCOLN – De acordo com o (a) Relator (a).

JD. CONVOCADA MARIA DAS GRAÇAS ROCHA SANTOS – De acordo com o (a) Relator (a).

SÚMULA: “DERAM PROVIMENTO”