Inteiro Teor
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – DISCUSSÃO ACERCA DE SUA VALIDADE – POSSIBILIDADE – QUORUM DE DOIS TERÇOS DO TOTAL DAS FRAÇÕES IDEAIS – NÃO OBSERVADO – MODIFICAÇÃO DO VALOR DA TAXA CONDOMINIAL – NÃO APLICÁVEL – PREVALÊNCIA DO VALOR ORIGINÁRIO – PROCEDÊNCIA DA DEMANDA – MEDIDA QUE SE IMPÕE. Com base nos arts. 890 e 900, do CPC/1973, vigente ao tempo do ajuizamento da ação, é perfeitamente possível, em Ação de Consignação em Pagamento, a discussão acerca da validade da alteração da Convenção de Condomínio objeto dos autos. Nos termos do art. 1.333, do Código Civil, a convenção que constitui o condomínio edilício (e, naturalmente, a alteração da convenção) deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, sendo irrelevante a comprovação de adimplência com as despesas condominiais. Se o laudo pericial, elaborado sob crivo do contraditório, apurou que a alteração da convenção de condomínio não atendeu ao quorum de dois terços do total das frações ideais, não pode ser ela considerada válida. Assim, o novo valor do condomínio não se aplica ao autor/apelante, devendo prevalecer o valor originário. Comprovado, ainda, pelo mesmo laudo pericial, que o autor depositou em juízo o valor devido, a procedência da demanda é medida que se impõe. V.V Decidido em convenção de condomínio a forma de divisão das taxas condominiais, estas devem prevalecer por serem soberanas. Não cabe discussão em relação à regularidade de alterações em convenção de condomínio através de ação de consignação em pagamento.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0439.12.004055-5/001 – COMARCA DE MURIAÉ – APELANTE (S): GABRIEL NOGUEIRA COSTA – APELADO (A)(S): CONDOMÍNIO MAR CENTER SHOPPING MURIAE
A C Ó R D Ã O
Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, por maioria, vencidos a Relatora e o 1º Vogal, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO.
DESA. APARECIDA GROSSI
PRESIDENTE E RELATORA.
DES. LUCIANO PINTO
RELATOR PARA O ACÓRDÃO.
DESA. APARECIDA GROSSI (RELATORA)
V O T O
Trata-se de apelação cível interposta por SÉRGIO LUIZ CAETANO MARQUES contra a sentença de fls. 122/125 proferia pelo Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Ponte Nova, na ação declaratória c/c obrigação de fazer ajuizada em face do CONDOMÍNIO MAR CENTER SHOPPING MURIAE que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, mantendo o rateio das taxas condominiais, conforme estipulado na convenção de condomínio, ou seja, de acordo com a fração ideal de cada imóvel.
Nas suas razões recursais, o Demandante sustentou, em suma, não ter sido devidamente convocado para a realização da assembleia realizada em 2011. Sustenta que não houve quórum suficiente para a alteração da convenção de condomínio que alterou o rateio, devendo prevalecer a convenção anteriormente existente, razão pela qual efetuou a consignação na proporção prevista na convenção datada de 1999.
Pugna pela procedência do recurso para “reformar a sentença recorrida, no sentido de declarar que o apelante esta agindo conforme a Convenção de Condomínio, e, consequentemente, seja mantida a cobrança de sua cota condominial correspondente ao determinado na Clausula”13ª de Convenção de Condomínio datada de 23 de setembro de 1.999, registrada em Cartório de Registro de Imóvel sob o nº 44.198. pg.188, Protocolo 1E, apresentado em 15 de outubro de 1999, registrada no Livro 3D, sob o nº 4.449, fls. 82, anexa às fls. 16 a 46, para determina a suspensão da decisão do Juiz de direito de primeira instância de fls. 504/504-v, com o consequente retorno dos autos ao juízo a quo, por ser da mais lídima justiça.”
Contrarrazões nas fls. 523/531, pugnando o apelado pelo desprovimento do recurso.
É o relatório.
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise das suas razões.
A controvérsia que assoma os autos cinge-se à análise da legalidade da consignação em pagamento realizada pelo autor, tendo em vista a cláusula prevista na convenção do condomínio apelado que estabelece a forma de rateio das taxas condominiais.
Sustenta o recorrente, em síntese, que a forma de rateio das despesas condominiais cobradas pelo apelado é indevida, tendo em vista que houve assembleia, para a qual não foi convocado e, em referida assembleia houve alteração da Convenção de Condomínio, sem que fosse atingido o quórum mínimo para sua aprovação.
O condomínio réu, em suas contrarrazões recursais afirma que efetuou a cobrança em conformidade com a convenção de condomínio vigente, pleiteando a improcedência dos pedidos iniciais.
Acerca do tema, o art. 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002, estabelece:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
De igual maneira, assim prescreve o art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
Como se nota, salvo disposição em contrário na Convenção de Condomínio, o rateio das despesas condominiais ocorrerá na proporção da fração ideal de cada unidade autônoma.
Na espécie, a Convenção de Condomínio juntada pelo réu não prevê critério diverso daquele estabelecido na legislação pátria.
Oportuno salientar que não cabe, no bojo da ação de consignação em pagamento, discutir a ausência de notificação valida para comparecimento em assembleia de condomínio, bem como a nulidade da alteração de Convenção de Condomínio, conforme dispõem os arts. 890 a 900 do CPC/73, vigente ao tempo do ajuizamento da presente ação.
Sobre o tema Luiz Guilherme Marinoni e Daniel Mitidiero lecionam:
O mérito da ação de consignação em pagamento obedece na conformação de sua possível extensão tão somente às restrições inerentes à sua finalidade. Vale dizer: toda e qualquer discussão que diga respeito ao objetivo de liberação do devedor é própria à ação de consignação em pagamento. Qualquer discussão alheia ao tema não tem cabimento. É possível discutir na ação de consignação em pagamento a origem, a natureza e o valor do débito que se pretende consignar. No direito civil, a jurisprudência é tranquila a respeito:”Na ação de consignação em pagamento, é admissível discutir a existência da dívida e o seu valor”(STJ, 3ª Turma, REsp 5.348/MG, rel. Min. Nilson Naves, j. em 06.11.1990, DJ 13.12.1990, p. 14.320). (” Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo “, 3ª ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011, p. 837).
No caso em tela, conforme se infere das atas das assembleias condominiais realizadas em 16/03/2011, houve alteração da convenção de condomínio, não havendo que se discutir nos presentes autos a consignação dos valores previstos na convenção de condomínio datada de 1999.
Sobre o tema, já decidiu o TJMG:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO – MODIFICAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – ILEGALIDADE – DISCUSSÃO – VIA INADEQUADA – FRAÇÃO IDEAL – PREVISÃO NA CONVENÇÃO. 1.”O formalismo na apreciação das razões de apelação não é tão acentuado, bastando, para seu conhecimento, seja minimamente demonstrada a pretensão de reforma da sentença, com a infirmação, mesmo genérica, dos fundamentos da sentença, desde que compreensíveis as razões apresentadas”(AgRg no REsp 1177628/RJ). 2.”O mérito da ação de consignação em pagamento obedece na conformação de sua possível extensão tão somente às restrições inerentes à sua finalidade. Vale dizer: toda e qualquer discussão que diga respeito ao objetivo de liberação do devedor é própria à ação de consignação em pagamento. Qualquer discussão alheia ao tema não tem cabimento”. 3. Estando estipulado na convenção de condomínio que as despesas do condomínio devem ser pagas pelos condôminos na proporção das suas frações ideais, consoante disposto no art. 1336, inciso I do Código Civil, não há falar em ilegalidade dessas cobranças. (TJMG – Apelação Cível 1.0024.11.111922-8/001, Relator (a): Des.(a) José Flávio de Almeida , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/03/2017, publicação da sumula em 16/03/2017)
Com tais considerações, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo incólume a sentença hostilizada.
Custas recursais pelo Recorrente.
Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para R$2.000,00 (dois mil reais), com fulcro no § 11 do art. 85 do NCPC.
DES. AMAURI PINTO FERREIRA
Acompanho a eminente Desembargadora Relatora.
Após sustentação oral, pediu vista o 2º Vogal, tendo o julgamento prosseguimento nessa Sessão.
DES. LUCIANO PINTO (RELATOR PARA O ACÓRDÃO)
Peço vênia à ilustre Desembargadora Relatora, para dela divergir, pelas razões que passo a expor.
Da análise dos autos, vejo que o autor, ora apelante, ajuizou a presente Ação de Consignação em Pagamento, narrando ser condômino-proprietário da unidade comercial sala nº 301 no Condomínio Mar Center Shopping Muriaé, ora réu.
Afirmou que sempre pagou o valor de R$ 463,45 (quatrocentos e sessenta e três reais e quarenta e cinco centavos) a título de taxa de condomínio.
Alegou que o condomínio réu passou a cobrar o condomínio no valor de R$ 2.314,29 (dois mil trezentos e quatorze reais e vinte e nove centavos), após ajuste na convenção de condomínio, com o que não concorda.
Assim, pugnou pelo depósito judicial das cotas condominiais, no valor de R$4.171,05 (quatro mil cento e setenta e um reais e cinco centavos), e das demais que se vencerem no curso da demanda.
De seu turno, o condomínio réu, em contestação, afirmou que”foi realizada Assembleia Geral Extraordinária, na data de 16.03.2011, seguindo todas as formalidades previstas em lei, adequando-se a Convenção do Condomínio a serem rateadas de acordo com a fração ideal de cada unidade.”(f. 81).
Prosseguiu o réu afirmando que”até o momento em que vigiu a anterior Convenção, o Consignatário deveria pagar o valor de R$ 463,45 (quatrocentos e sessenta e três reais e quarenta e cinco centavos), este correspondente a 10% (dez por cento) do total das receitas/despesas condominiais”(f. 81). Porém, após a alteração da Convenção o novo valor cobrado é o correto, razão pela qual defendeu ser improcedente a demanda.
A sentença recorrida julgou improcedente o pedido e, assim, o autor apresentou recurso de apelação, batendo-se em suma, pela invalidade da Convenção de Condomínio datada de 16.03.2011 e, por consequência, pela impossibilidade de cobrança do novo valor a título de taxa condominial.
Feitos esses esclarecimentos, entendo que, em Ação de Consignação em Pagamento, como a presente, é perfeitamente possível a discussão acerca da validade da alteração da Convenção de Condomínio.
A propósito, vejam-se os escólios de Theotônio Negrão:
“Na consignatória é perfeitamente possível discutir o débito e seu quantum, mesmo que se tenha que examinar intrincados aspectos de fato e complexas questões de direito.”(STJ-4ª T., AI 326.383-AgRg, Min. Barros Monteiro, j. 21.3.05, DJU 3.6.02. No mesmo sentido: RF 346/250.
(In: Código de Processo Civil e legislação processual em vigor – Theotônio Negrão – 46ª ed. – Editora Saraiva – São Paulo, 2014 – p.998)
O mesmo autor ainda leciona que:
A decisão na ação de consignação em pagamento pode envolver não apenas a interpretação de cláusulas contratuais com também a validade das mesmas cláusulas:”A ação consignatória é meio hábil para a parte depositar o valor que entende devido e discutir a validade ou a interpretação de cláusulas do contrato”(STJ-4ªT. REsp 473.827, Min. Ruy Rosado, j. 25.3.03, DJU 22.4.03). No mesmo sentido: STJ-3ªT., REsp 436.842, Min. Nancy Andrighi, j. 8.3.07, DJU 14.5.07. (op. cit. – p. 998)
Assim, entendo que a procedência ou não do pedido do autor depende da análise da validade da Convenção de Condomínio de 16.03.2011, o que, a meu ver, é perfeitamente possível, com base nos arts. 890 e 900, do CPC/1973, vigente ao tempo do ajuizamento da ação.
Prosseguindo, estou que a Convenção de Condomínio votada na Assembleia Geral Extraordinária de 16.03.2011 não é válida e, portanto, suas disposições não podem ser aplicadas ao autor, ora apelante.
Preceitua o caput do art. 1.333, do Código Civil, in verbis:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Assim, da simples leitura da norma supracitada, percebe-se que a convenção que institui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.
Por óbvio, ao se alterar a convenção, novas regras são instituídas, ou seja, novamente o condomínio se constitui, razão pela qual essa regra também deve ser aplicadas às modificações da convenção, como a que ora se discute.
Releva notar que o art. 1.333, do Código Civil, determina que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, não excluindo aqueles inadimplentes.
Em outras palavras, não obstante o art. 1.335, III, do Código Civil, prever que o condômino poderá votar nas deliberações da assembleia, estando quite com as despesas condominiais, na hipótese específica de alteração da convenção do condomínio, por se tratar de algo mais impactante e substancial, é exigida a participação de todas as frações ideais, pouco importando se estão adimplentes ou não.
Tanto isso é vero que a Convenção de Condomínio anterior a que ora se discute previu, em sua cláusula 16ª, uma regra específica para o caso de alteração da convenção e do regimento interno.
Confira-se (f. 114):
16ª) DAS ALTERAÇÕES NESTA CONVENÇÃO E NO REGIMENTO INTERNO:
Qualquer alteração ou modificação a ser feita nesta Escritura Particular de Instituição e Convenção de Condomínio e no seu respectivo Regimento Interno, somente poderá ser feita através da convocação de Assembleia Geral Extraordinária e sua deliberação será pelo voto mínimo de condôminos (futuros co-proprietários), que representem 2/3 (dois terços) do total das frações ideais.
Dessa feita, verifica-se que o próprio condomínio réu estipulou que, especificamente no caso de modificação da Convenção de Condomínio, seria exigido o voto de no mínimo dois terços das frações ideais, sem qualquer ressalva quanto à adimplência, em consonância com o que prevê o caput de art. 1.333, do Código Civil.
Vejo, ainda, após uma análise detida dos autos, que foi elaborado Laudo Pericial (f. 323/329), sob o crivo do contraditório, a fim de se analisar se autor/apelante depositou em juízo os valores da forma devida.
O expert entendeu que, com base na cláusula 16ª, acima transcrita, a alteração da convenção e, por consequência, o aumento do valor da taxa de condomínio a ser paga pelo autor/apelante, dependia do voto de 66,66% do total das Frações Ideais.
Veja-se (f. 327):
c) qual o quorum suficiente que o condomínio necessita para mudar e alterar a convenção, de acordo com a norma vigente:
Resposta: Conforme resposta acima, a Cláusula 16ª indica que qualquer alteração ou modificação só pode ser feita com o voto mínimo de condôminos, que representem 2/3 do total das frações ideais.
E concluiu o expert que (f. 328):
Diante de todo exposto acima, fundamentado nos documentos citados acima e dos ora anexados, podemos concluir que a Assembleia realizada no dia 16/03/2011 não foi representada pelos 66,66% do total das Frações Ideais, sendo naquela ocasião representada por somente 46,11 % (anexo 1) dos condôminos em relação ao total das Frações Ideais, conforme requisito para modificar ou alterar Convenção – Cláusula 16º de fls. 43/44.(grifamos)
Logo, a perícia elaborada nos autos concluiu que a Convenção votada na Assembleia Geral Extraordinária de 16.03.2011 não obedeceu ao disposto no art. 1.333, do Código Civil, nem ao que prevê a cláusula 16ª da Convenção, não sendo, portanto, válida.
Vale ressaltar que os esclarecimentos prestados pelo ilustre perito a f. 419/421 não devem ser considerados, pois computou apenas os votos dos condôminos adimplentes, o que, como visto acima, contraria o art. 1.333, do Código Civil e a própria Convenção do Condomínio réu.
Assim, estou que a Convenção votada na Assembleia Geral Extraordinária de 16.03.2011 não é válida, porque não atendeu ao quorum de dois terços do total das frações ideais, e, com isso, a modificação do valor do condomínio não se aplica ao autor/apelante, devendo prevalecer o valor originário de R$ 463,45 (quatrocentos e sessenta e três reais e quarenta e cinco centavos).
Como o mesmo laudo pericial, notadamente a f. 328, atestou que o autor/apelante depositou em juízo o valor devido, de acordo com a Convenção vigente, ou seja, aquela anterior à do dia 16/03/2011, entendo que deva ser reformada a sentença para julgar procedente o pedido.
Isso posto, dou provimento ao recurso e reformo a sentença, para, nos termos do art. 487, I, do CPC/2015, julgar procedente a ação de consignação em pagamento ajuizada por Gabriel Nogueira Costa em face de Condomínio Mar Center Shopping Muriaé.
Em face da alteração da sucumbência, condeno o condomínio réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, inclusive os devidos na fase recursal, os quais fixo, com fulcro no art. 85, § 8º, do CPC/2015, em R$ 2.000,00 (dois mil reais).
Em razão da divergência apresentada pelo 2º Vogal, o julgamento foi ampliado, nos termos do art. 942, do CPC/2015.
DES. EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA
Peço venia a e. Relatora, para acompanhar a divergência inaugurada pelo e. 2º Vogal.
DES. ROBERTO SOARES DE VASCONCELLOS PAES
Com a devida vênia à Eminente Desembargadora Relatora, acompanho, integralmente, o entendimento divergente contido no r. Voto do Eminente Desembargador Segundo Vogal.
Não há dúvida que tanto a aprovação da Convenção de Condomínio Edilício, quanto a modificação de alguma das suas regras, deve observar a subscrição de, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos titulares das frações ideais, nos termos do art. 1.333, do Código Civil.
Conforme os elementos produzidos no feito, esse requisito não foi cumprido na Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16/03/2011, do Condomínio Mar Center Shopping Muriaé, na qual houve a alteração da Convenção, relativamente aos critérios de rateio dos encargos condominiais.
Sobre o tema, esta Corte decidiu:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA – TAXA CONDOMINIAL – ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – QUÓRUM DELIBERATIVO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL.
– Para alteração da convenção de condomínio, necessário o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil de 2002), em assembleia extraordinária.”(TJMG – Apelação Cível nº 1.0105.16.020937-2/001, Relator o Desembargador PEDRO ALEIXO , 16ª Câmara Cível, julgamento em 02/10/2019, publicação da sumula em 11/10/2019 – Destaquei).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – AUSÊNCIA DE CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS – INOBSERVÂNCIA DO QUORUM MÍNIMO. Não tendo os condôminos sido convocados para a assembleia que alterou a convenção de condomínio e tampouco observado o quórum de 2/3 (dois terços) de seus votos, deve ser declarada nula a deliberação.”(TJMG – Apelação Cível nº 1.0024.13.160300-3/001, Relator o Desembargador MARCO AURELIO FERENZINI, 14ª Câmara Cível, julgamento em 28/01/2016, publicação da sumula em 05/02/2016 – Destaquei).
Por isso, considero evidenciada a nulidade da deliberação assemblear e a inaplicabilidade dos seus comandos à parte Autora, que se prevaleceu de instrumento processual adequado para, impugnando a validade daquele ato e dos seus efeitos, consignar os valores devidos a título de quotas de custeio das despesas condominiais, com efeito liberatório da obrigação.
Como enfatizado pelo Eminente Desembargador LUCIANO PINTO, na Ação de Consignação em Pagamento é possível amplo debate sobre o débito e o seu valor, inclusive o controle de validade de regramento ou previsão contratual envolvendo a relação jurídica subjacente.
Nesse sentido:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. DISCUSSÃO DO VALOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE.
1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a discussão do valor do débito em sede de ação de consignação em pagamento, ainda que para tanto seja necessária a revisão de cláusulas contratuais.
2. Agravo regimental a que se nega provimento.”(STJ – AgRg. no REsp. nº 1.179.034/RJ, Relatora a Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 28/04/2015, DJe 05/05/2015 – Destaquei).
“Direito civil e processual civil. Contrato de financiamento imobiliário. Carteira hipotecária. Juros remuneratórios. Capitalização mensal de juros. Taxa referencial. Incidência. CDC. Incidência. Compensação. Prequestionamento. Ausência. Ação de consignação em pagamento. Revisão de cláusulas contratuais. Possibilidade.
[…]
– Na ação de consignação em pagamento, é possível ampla discussão sobre o débito e o seu valor, inclusive com a interpretação da validade e alcance das cláusulas contratuais. Precedentes.
– Recurso especial a que se dá parcial provimento.”(STJ – REsp. nº 436.842/RS, Relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 08/03/2007, DJ 14/05/2007 – Destaquei).
Com essas breves razões de decidir, DOU PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a Sentença e julgar procedente o pedido inicial, nos exatos termos do Voto do Eminente Desembargador Segundo Vogal.
SÚMULA:”DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDOS A RELATORA E O 1º VOGAL.”
