Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 4ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0703474-42.2019.8.07.0020

APELANTE (S) RESIDENCIAL TOP LIFE CLUB E RESIDENCE TORRES D,E,F

APELADO (S) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL TOP LIFE CLUB E RESIDENCE

Relator Desembargador ARNOLDO CAMANHO

Acórdão Nº 1236443

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DIVISÃO EM SUBCONDOMÍNIOS.

PRESIDÊNCIA DO CONSELHO CONSULTIVO. ELEIÇÃO INDIRETA. AUSÊNCIA DE

VEDAÇÃO LEGAL. ADMINISTRAÇÃO DE PARTE DAS ÁREAS COMUNS. NECESSIDADE

DE MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO PELA ASSEMBLEIA.

1. Estando resguardada a votação direta dos condôminos na eleição para os subsíndicos que compõem o Conselho Consultivo, não ofende o disposto no art. 1.347, do CC, a previsão da convenção no

sentido de que a escolha do presidente daquele órgão, responsável pela gestão de parte das áreas

comuns do complexo residencial, seja feita pelos próprios subsíndicos.

2. Ausente expressa vedação legal à adoção de processos indiretos de escolha, a modificação do arranjo adotado na convenção depende de deliberação da assembleia geral, com quórum qualificado. Assim,

dadas as particularidades do condomínio a ser gerido, não cabe intervenção jurisdicional para suplantar a autonomia da vontade dos condôminos, cuja aquiescência com o modelo adotado é observada a partir da continuidade da própria sistemática estipulada por ocasião da instituição do condomínio.

3. Apelo não provido.

ACÓRDÃO

EDUARDO OLIVEIRA – 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador SÉRGIO ROCHA,

em proferir a seguinte decisão: NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 12 de Março de 2020

Desembargador ARNOLDO CAMANHO

Relator

RELATÓRIO

O Senhor Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS – Relator

Residencial Top Life Club e Residence Torres D, E, F interpôs apelação contra respeitável sentença do MM. Juízo da 2ª Vara Cível de Águas Claras, que julgou improcedente o pedido declaratório de

nulidade do art. 9º, alínea h, da convenção condominial, que prevê que a eleição do Presidente do

Conselho Consultivo (Síndico Geral) será realizada pelos votos dos quatro subsíndicos dos

subcondomínios que compõem o condomínio apelado.

Em suas razões, o apelante alega, em síntese, que o previsto na convenção condominial fere o disposto no art. 1.347, do CC, quanto à competência da assembleia geral para eleger o síndico. Aduz que a

correta nominação do cargo como Presidente do Conselho Consultivo ou como Síndico Geral não é

uma questão de mera terminologia, pois as atribuições cometidas ao seu ocupante são efetivamente de síndico, o que atrai a observância da forma prevista em lei para a sua eleição, sob pena de invalidade

da convenção. Informa a criação de comissão de condôminos para debater a alteração da convenção.

Assevera que a sistemática de eleição adotada abre margem para manipulação de resultados, mormente porque os atuais subsíndicos são sócios de empresa de administração de condomínios e possuem

interesse pessoal em se manterem na administração do condomínio em questão, tendo se valido da

estrutura do próprio condomínio para angariarem apoio. Noticia irregularidades da gestão, inclusive

objeto de outra ação judicial. Sustenta ter havido falsidade ideológica por ocasião da rerratificação da ata da assembleia que elegeu indiretamente a atual Síndica Geral, quando foi consignado ter se tratado de eleição para o cargo de Presidente do Conselho Consultivo. Requer, ao final, o provimento do apelo para reformar a sentença, a fim de que seja declarada a nulidade do citado dispositivo da convenção

condominial.

Contrarrazões pugnando pelo não provimento do recurso e condenação do apelante por litigância de

má-fé.

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador ARNOLDO CAMANHO – Relator

Além das áreas comuns típicas das torres residenciais, o complexo conta com áreas comuns

compartilhadas entre os moradores, tais como os muros externos, gramados e jardins internos,

guaritas, equipamentos de infraestrutura, estacionamentos, e um extenso conjunto de espaços e

equipamentos de lazer, descritos no art. 8º, da convenção condominial. Por ter especial relevo para a

solução do caso, registre-se que a área de lazer, que constitui verdadeiro clube recreativo de uso

privativo dos moradores, consiste nos seguintes itens, descritos na alínea b daquele artigo:

“b) a portaria/guarita, áreas de circulação internas do condomínio, acesso às vias e

logradouros públicos e calçadas e área de lazer constituída por edificio principal com

dois pavimentos: o primeiro denominado ‘Semi Enterrado’ possuindo quadra de

‘squash’, sauna, área de descanso, vestiários, depósitos e área de circulação; área

descoberta com churrasqueira gourmet com ‘decks’ coberto e descoberto, instalações

sanitárias, área externas com campo de futebol, quadra poliesportiva, quadra de tênis e

playground, área com piscina para adultos, piscina infantil e piscina de raia circundadas

por deck, passarelas e pergolados; o outro pavimento denominado ‘Pilotis’ possui na

edificação principal: instalações sanitárias masculinas e femininas, salão de festas e

copa, web space, sala de carteado, circulação coberta, lounge, home cinema, sala de

jogos teen, salão de bilhar, espaço kid’s club e vestiário masculino e feminino, varandas,

terraços, circulação coberta, jardins externos e fonte, 17 (dezessete) vagas para

estacionamento descoberto e 47 (quarenta e sete) vagas de estacionamento de uso

comum para motocicletas” (ID 11500207, pág. 16).

Como se vê, a administração de tamanha área comum é tarefa significativamente distinta da

administração das torres residenciais, o que motiva a distinção entre as atribuições dos quatro

subsíndicos e as do Presidente do Conselho Consultivo, cargo ocupado cumulativamente por um

deles.

Neste panorama, não possui a relevância pretendida pelo apelante o fato de, nas diversas eleições para o cargo, ter sido adotada nomenclatura que não coincide exatamente com o previsto na convenção,

pois os termos adotados por força de costume dos moradores e da administração condominial não

interfere na análise da validade das deliberações frente à convenção ou à legislação civil. Dito isso,

importa verificar se a solução adotada na convenção para viabilizar a administração daquelas áreas

comuns do complexo residencial é compatível com o disposto no art. 1.347, do CC, ou, em outras

palavras, se tal norma legal teria caráter cogente e, portanto, inderrogável pela vontade dos

condôminos.

Pois bem. Considerando que cada um dos subcondomínios realiza a eleição direta para seus

respectivos subsíndicos, que integrarão o Conselho Consultivo, não se verifica incompatibilidade

entre a convenção e a lei. Trata-se de solução razoável que atende, ao menos até agora, aos interesses dos condôminos, sem alijá-los do processo eletivo pelo qual é viabilizada a administração do

patrimônio comum.

Note-se que a convenção condominial foi elaborada não pelos moradores, mas pela incorporadora do empreendimento imobiliário, o que é natural, já que, ao colocar as unidades individuais à venda,

faz-se necessário esclarecer aos potenciais compradores como se dará a fruição, custeio e

administração do conjunto de espaços comuns e equipamentos de lazer. Nada impede, porém, que os adquirentes venham a alterar a convenção, respeitado o quórum legal de dois terços (2/3), previsto no art. 1.351, do CC, o que aparentemente não ocorreu até o momento.

Percebe-se que o questionamento quanto à sistemática de “eleição indireta” já vem sendo levantado ao menos desde a assembleia geral extraordinária realizada em 30/3/15, ocasião em que ficou registrado em ata que “ficou acordado entre os presentes que caso haja alteração da Convenção, criando a

função do 5º (Quinto) síndico, será feita uma nova Assembléia para eleição do Mesmo” (ID

11500260, pág. 1). Na assembleia realizada em 25/4/19, em que foi noticiado aos moradores o

ajuizamento da presente ação, deliberou-se pela criação de uma comissão para avaliar propostas de

atualização da convenção, registrando-se o seguinte:

“3. Processo do Subcondomlnlo Saint Tropez em desfavor do Top Life ; O síndico

informou que o item é para conhecimento da AGE. Esclareceu que o processo está em

andamento, onde o Subcondomínio Saint Tropez entrou com ação refutando o ART 9 da

convenção alínea ‘h’. Explicou que o artigo deixa claro que os subsíndicos escolhem

dentre eles um Presidente do Conselho Consultivo, que exercerá a função de síndico

geral. A assembleia questionou a nomenclatura apresentada, em relação ao cargo de

Presidente. Foi mencionado que o Sr. Edmílson foi eleito, à época, síndico geral do

condomínio, e não presidente do conselho fiscal, como mencionado. Foi solicitado que o

Sr. Yano se manifeste em relação ao item, que por sua vez afirmou que o processo não é

para prejudicar o condomínio. O Subcondomínio entrou com o processo para retirada da

alínea ‘h’ do art 9, onde está determinado que são os subsíndicos responsáveis por

eleger um representante para o cargo de síndico geral. O Sr. Yano informou que foi

disparada uma mala direta aos moradores do Saint Tropez com informações sobre o

processo e a assembleia solicitou que ele proceda com o envio das informações do

processo para todos do Top Life. Foi sugerido que a administração do condomínio geral

coloque em pauta a mudança da convenção em relação ao artigo que trata sobre o

síndico geral ser escolhido pelos subsíndicos. Que seja feita uma assembleia aberta para

colher assinaturas suficiente para a mudança da convenção neste sentido. Foi sugerido

que seja feita uma revisão da convenção para que alguns pontos de interesse do

condomínio possam ser alterados. Foi decidido que será marcada uma assembleia

específica para tratar deste assunto. Foi sugerido a leitura do texto do comunicado que

poderá ser enviado por mala direta, para conhecimento do processo. Ficou decidido que

a Daniele irá disparar o texto para os moradores por mala direta” (ID 11500258, pág. 2,

com destaque no original).

Apesar de o apelante ter afirmado que juntaria aos autos um abaixo assinado dos moradores que

supostamente comprovaria o apoio da maioria dos moradores à proposta do subsíndico do

subcondomínio 3 (Saint Tropez), tal documento não foi juntado com a petição de ID 11500269.

Tampouco as partes noticiaram fatos posteriores quanto aos trabalhos da comissão criada para este

fim, ou quanto ao que decidido sobre o tema nas assembleias gerais, sejam as dos subcondomínios ou de todo o condomínio.

Portanto, percebe-se que a questão já é do conhecimento dos condôminos e simplesmente não houve, ao menos comprovadamente e até o presente momento, a deliberação da maioria qualificada no

sentido de alterar a sistemática de administração do condomínio, formatada quando o empreendimento de incorporação imobiliária foi concebido. Se é assim, deve-se concluir que os condôminos

escolheram, mesmo que tacitamente, pela manutenção da convenção, de modo que não se mostra

juridicamente adequado que tal alteração se faça pela via judicial. Afinal, se, por um lado, é certo que a legislação civil prevê a participação dos condôminos na eleição do síndico, por outro, é forçoso

concluir que não há expressa vedação à adoção de processos indiretos para a escolha daquele que irá

administrar apenas uma parte das áreas comuns, mormente quando se leva em consideração as

particularidades do caso, como a complexidade de tais áreas comuns e o fato de que os subsíndicos

são eleitos em votação direta.

No mais, as considerações relativas às motivações pessoais dos subsíndicos, relacionadas a supostos

interesses comerciais e de perpetuação “no poder”, além de não encontrarem amparo nas provas

constantes dos autos, não são suficientes para afastar as conclusões esposadas na respeitável sentença recorrida, pois bastaria que algum deles não fosse eleito nos respectivos subcondomínios para se

alterar a relação de maioria que teria se formado na condução do Conselho Consultivo. Ao contrário, se eles eventualmente estão sendo reconduzidos aos cargos, tal não significa outra coisa senão a

aprovação de suas gestões por parte das assembleias competentes, mesmo que tacitamente, o que

desaconselha a intervenção judicial ora pleiteada quanto ao modelo de administração da coisa comum.

efeito, o objeto da presente ação é a legitimidade abstrata do modelo participativo adotado na

convenção, em confronto com a legislação civil, e não qualquer vício concreto da manifestação de

vontade dos votantes, por si ou por seus mandatários.

Por fim, rejeita-se o pedido de condenação por litigância de má-fé, pois não se enquadra como tal a

mera adoção da via judicial para deduzir pretensão que, segundo o representante de um dos

subcondomínios, corresponde à vontade da maioria dos condôminos que representa. Com efeito, tal

condenação pressupõe a prática de atos processualmente desleais, previstos no art. 80, do CPC, sendo certo que a interposição de recurso é faculdade legalmente conferida às partes e não se verifica, no

caso concreto, que o ato processual tenha sido praticado com finalidade manifestamente protelatória.

Ante o exposto, nego provimento ao apelo.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência para R$ 3.000,00 (três mil reais), com fundamento no art. 85, §§ 8º e 11, do CPC.

É como voto.

O Senhor Desembargador SÉRGIO ROCHA – 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA – 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, UNÂNIME