Inteiro Teor
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2012.0000582300
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9216559-51.2007.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMÍNIO EDIFICIOS LUGANO E LOCARNO, é apelado JAIME
ADMINISTRAÇAO DE BENS E CONDOMINIOS S C LTDA.
ACORDAM, em 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento parcial
ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U.”, de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JAMES SIANO (Presidente) e MOREIRA VIEGAS.
São Paulo, 31 de outubro de 2012.
J.L. Mônaco da Silva
RELATOR
Assinatura Eletrônica
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto : 6934
Apelação : 9216559-51.2007.8.26.0000
Apelante : Condomínio Edifícios Lugano e Locarno
Apelado : Jaime Administração de Bens e
Condomínios S/C Ltda.
Comarca : São Paulo
Juiz : Dra. Claudia Maria Pereira Ravacci
INDENIZAÇÃO – Contrato de administração de
condomínio – Diferença entre saldo contábil e
saldo real – Pedido de ressarcimento (valor de R$
64.276,29) em face do ex-síndico e da
administradora – Ex-síndico que morreu -Desistência quanto a esse réu – Homologação -Improcedência da demanda em relação à
administradora – Inconformismo – Admissibilidade
em parte – Administradora que, apesar de
contratualmente obrigada, não comparou os
comprovantes de entrada e de saída com os
extratos bancários – Diferença entre saldo contábil
e saldo real que deveria ter ser informada ao
condomínio – Omissão que tornou impossível o
exercício da fiscalização por parte do Conselho
Consultivo – Inadimplemento do contrato de
administração de condomínio que causou danos -Omissão da administradora que contribuiu para
que não fosse percebido o desvio – Condenação da
requerida no pagamento de R$ 62.181,83 – Valor
apurado em perícia e não contrariado nas
contrarrazões de apelação – Sentença reformada -Recurso parcialmente provido.
Trata-se de ação de indenização ajuizada por
Condomínio Edifícios Lugano e Locarno em face de Jaime
Administração de Bens e Condomínios S/C Ltda. e Hélio
José Coelho da Silva (excluído a fls. 279), tendo a r.
sentença de fls. 561/562, de relatório adotado, julgado
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improcedente a demanda.
Inconformado, apela o autor sustentando, em
síntese, que: a) a apelada não cumpriu a sua obrigação,
pois a produção dos balancetes mensais de receitas e
despesas está dissociada dos extratos bancários; b) a
requerida tinha ciência das irregularidades nos balancetes
produzidos; c) a requerida foi omissa, pois deveria informar
os demais membros do Corpo Diretivo acerca das
diferenças entre balancetes e contas correntes; d) a
administradora deveria informar essas divergências nas
assembleias de aprovação de contas; e) a ré tanto sabia
das irregularidades que afirma ter notificado o ex-síndico a
respeito do assunto. Por fim, requer o provimento do
recurso para julgar procedente a demanda (v. fls.
567/576).
Recurso recebido, processado e respondido.
É o relatório.
O recurso merece parcial provimento. Pela
conclusão do laudo pericial, havia diferença entre o saldo
informado nos balancetes e o saldo real disponível na
conta corrente do condomínio, restando um montante de
R$ 62.181,83 a menor referente ao período de junho de
1999 a janeiro de 2000 (v. fls. 418/423).
O cerne da lide é saber se a ré administradora
do condomínio é ou não responsável, direta ou
indiretamente, pelo desvio desse dinheiro.
O contrato de prestação de serviços de
administração de condomínio celebrado entre o
autor/condomínio e a ré/administradora tinha a seguinte
disposição:
“DA PRESTAÇÃO DE CONTAS
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A contratada apresentará mensalmente o
demonstrativo de despesas e receitas do mês
anterior, para a devida apreciação pelo Sr.
Síndico, Sub-Síndico e Conselho Consultivo,
contendo este, os comprovantes de
pagamento, receitas e extratos bancários de
movimentação” (v. fls. 61).
Com isso, denota-se que era obrigação da ré
montar uma planilha comparando os recibos de entrada e
de saída com os extratos bancários. No entanto, esse
dever não foi cumprido a contento. Explica-se.
Ao ser indagada pelo condomínio sobre uma
diferença apurada entre os balancetes e os extratos, a ré
respondeu em 31/5/2000 que:
“Após fechamento do mês de abril/2000
constatou-se uma diferença de R$ 35.851,21
entre o balancete demonstrativo e a soma dos
saldos dos Bancos Itaú e Safra, relativo às
contas do condomínio (…) A diferença entre o
saldo do balancete demonstrativo e o saldo dos
extratos bancários já foi notificada ao ex-Síndico conforme correspondências enviadas
anteriormente” (v. fls. 84/85).
Entretanto, a requerida não juntou cópia das
cartas referidas, apesar de dizer a fls. 589 das
contrarrazões que juntou.
Com isso, é lícito concluir que a requerida
descumpriu o dever contratual de informar o condomínio
acerca da divergência entre saldo contábil e saldo real.
Observe-se que, embora a fiscalização das
contas do condomínio prevista no art. 24, alínea ‘d’, ‘e’ e ‘f’
da Convenção de Condomínio ficasse a cargo do
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Conselho Consultivo, tal órgão foi impedido de exercer as
suas atribuições em razão da falha na prestação de contas
pela administradora.
Logo, como o descumprimento do contrato de
administração de condomínio causou danos ao
requerente, visto que a omissão na prestação de contas
tornou possível o desvio de R$ 62.181,83 (valor não
contrariado nas contrarrazões de fls. 583/590) do caixa do
condomínio, a ré deve recompor o patrimônio do autor,
com base no art. 1.056 do Código Civil de 1916:
“Não cumprindo a obrigação, ou deixando de
cumpri-la pelo modo e no tempo devidos,
responde o devedor por perdas e danos”.
É importante ressaltar que, como a
responsabilidade da administradora decorreu do
inadimplemento do contrato por omissão acerca da
prestação de contas, é indiferente saber se a requerida
auferiu ou não rendimentos com o desvio perpetrado, em
tese, pelo ex-síndico Hélio José Coelho da Silva.
Cumpre à requerida, se assim entender
conveniente, acionar judicialmente o agente que praticou o
desvio de dinheiro.
Em suma, impõe-se o parcial provimento do
recurso para julgar procedente em parte o pedido,
condenando a ré no pagamento de R$ 62.181,83, corrigido
a partir do ajuizamento da demanda (11 de dezembro de
2002) e acrescido de juros de mora a partir da notificação
judicial (3/5/2001 – v. fls. 139/145) de 0,5% ao mês até
janeiro de 2003 e, a partir de então, de 1% ao mês.
Ainda, como o autor decaiu de parte mínima do
pedido (pediu R$ 64.276,29 e conseguiu R$ 62.181,83),
condena-se a ré nas custas, nas despesas processuais e
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nos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor
da condenação.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial
provimento ao recurso.
J.L. MÔNACO DA SILVA
Relator
