Nesse contexto, a inserção de cláusulas anticorrupção desempenha um papel de relevo na promoção da integridade e na mitigação de riscos em contratos condominiais.
Estas cláusulas se descortinam com o caráter de mecanismos que intentam a prevenção e o combate a comportamentos ilícitos perpetrados sob a forma de práticas corruptas, garantindo que as empresas terceirizadas contratadas, bem como aqueles que subscrevem o ajuste negocial pelo condomínio, atuem de forma transparente e, sobretudo, ética.
A partir da inclusão de cláusulas anticorrupção nos contratos condominiais, as partes materializam o seu dever para com a integridade, a responsabilidade social e a conformidade legal, contribuindo para a edificação de um espaço salutar de negócios mais sustentável e mais confiável.
Ademais, as cláusulas anticorrupção tem o condão de proporcionar segurança jurídica às partes negociantes. Elas preceituam “standards” de conduta, patenteando o que representa uma conduta lícita e aquilo que constitui uma infração de natureza ética ou legal.
Elas ainda contribuem significativamente para a redução dos riscos vinculados a comportamentos antijurídicos e quanto a incerteza decorrente da relação negocial, protegendo os interesses do condomínio e gerando fortalecimento da confiança mútua entre os parceiros contratuais.
Desde sua origem nos Estados Unidos da América em 1970, as práticas anticorrupção, moldadas incipientemente no documento legal intitulado “Foreign Corrupt Practices Act”, ou simplesmente “FCPA”, passou a se tornar um modelo a ser seguido por empresas e entidades diversificadas, públicas ou privadas, vez que o seu escopo originário foi o de combater situações de suborno e pagamento de propinas a agentes públicos, tanto no exterior como no território norte-americano.
Seguindo esse mesmo modelo, o Brasil incorporou ao seu ordenamento jurídico a Lei nº 12.846 de 1º de agosto de 2013, a qual passou a ser conhecida como “lei anticorrupção”, ou simplesmente “lei da empresa limpa”.
Esse marco normativo pátrio notabilizou-se por estabelecer maior rigor na responsabilização de empresas por atos de corrupção, prevendo penalidades e estimulando a adoção de programas de integridade (ou de “compliance”).
Uma das mais importantes contribuições da legislação nacional de regência aplicável à espécie foi a de apresentar certas definições, de modo fazer com que contratos celebrados em território brasileiro passassem a ter a mesma estatura de ajustes negociais entabulados em países do primeiro mundo, como ocorre nos EUA e no Reino Unido, posicionando os agentes contratuais nacionais no mesmo patamar, alinhados com os mais elevados padrões de integridade nas relações comerciais.
No caso dos condomínios, ao preferir pela inclusão de cláusulas anticorrupção nos contratos, estar-se-á estabelecendo padrões elevados de integridade, bem como fortalecendo a eficácia da regular e adequada execução contratual.
Em um ambiente de negócios cada vez mais intenso e permeado por elevado nível de concorrência, a previsão de cláusulas anticorrupção em ajustes negociais entabulados pelos condomínios possui o condão de elevar o nível de confiança dos condôminos, bem como evitar o advento de situações aptas a gerar prejuízos de grande monta à massa condominial.
Daí porque a previsão de regras consolidadas em cláusulas precisas, bem delineadas e robustas, lastreadas nas principais leis nacionais e estrangeiras anticorrupção, apontam para um importante compromisso das partes no combate à ilicitude nos negócios condominiais, norteando um claro intento de estabelecer uma pauta ética e a preocupação em atender padrões elevados de integridade, estreitando laços de confiança e mitigando risco de danos, sobretudo os de ordem material ao condomínio.
- Leia mais: A Corrupção nos Condomínios e o Compliance
Ademais, não se pode olvidar que, sob as diretrizes estabelecidas pelas boas práticas de governança, a previsão de cláusulas anticorrupção em contratos subscritos pelo condomínio se amoldam ao denominado programa de “compliance condominial”, ferramenta de gestão indispensável para síndicos e conselheiros que querem gerir pessoas e coisas em padrões e modelos de alta performance.
Condomínios que se relacionam com empresas terceirizadas devem exigir a exata observância das obrigações legais e da manutenção de um posicionamento íntegro, deixando claro e patenteado documentalmente a intolerância da gestão condominial para com o advento de comportamentos corruptos ou fraudulentos.
Como cediço, antes mesmo do início da execução contratual, medidas específicas de due diligence devem ser empregadas, sob a forma de um exame preliminar à contratação, buscando perscrutar aspectos associados a possíveis implicações econômicas e jurídicas, dentro de uma clara linha de redução de riscos a que o condomínio se expõe.
Já durante a execução do acordo, as partes contratantes devem atentar se a empresa terceirizada, obreira, prestadora de serviços ou fornecedora de bens ao condomínio, está observando criteriosamente seus deveres contratuais, sem práticas corruptas, atos ilícitos, comportamento fraudulento ou graves desvios de conduta.
Uma adequada compreensão do programa de compliance condominial é de elevada importância para a consolidação de um compromisso contratado de se subordinar às regras de integridade, consubstanciando um rol de deveres e obrigações de ambas as partes de se curvarem às exigências do programa de compliance condominial, aos padrões de ordem ética e aos ditames da Lei Anticorrupção,
Consideradas como um mecanismo peculiar ao programa de compliance condominial, as cláusulas anticorrupção insertas em contratos entabulados pelo condomínio devem se dirigir, de um lado, aos responsáveis e colaboradores da empresa terceirizada, e de outro, aos próprios gestores condominiais, sejam eles os integrantes ao corpo diretivo de primeiro grau (síndico e subsíndico) ou aos pertencentes ao grupo gestor de segundo grau (conselheiros e demais membros de órgãos colegiados condominiais).
Compete portanto a toda a coletividade condominial, na qual se inclui os corpos de direção, compreender que todos os condôminos e demais moradores a qualquer título, integram um sistema complexo de combate à corrupção condominial, cabendo a cada qual exercer o seu papel por meio da instituição de políticas internas e procedimentos de integridade, tanto no plano individual quanto no plano coletivo.
Importante frisar que a inserção de cláusulas anticorrupção em contratos condominiais deve vir acompanhada de práticas de supervisão, acompanhamento, monitoramento e de mensuração da efetividade do modelo e do sistema adotado no condomínio, voltado precipuamente para a prevenção da execução de ações que não se coadunam com as práticas de boa governança na esfera das relações jurídicas contratuais.
Dentre as cláusulas anticorrupção que devem ser inseridas nos contratos condominiais, passamos a nominá-las e identificá-las, sinteticamente, no rol abaixo delineado:
Cláusulas preventivas
São aquelas que objetivam demonstrar que o condomínio cientificou a empresa terceirizada de suas políticas anticorrupção e exigir que esse cumpra com exatidão a Lei Anticorrupção Brasileira.
Contemplam o fato de que o condomínio forneceu claro conhecimento a empresa terceirizada de sua Política Anticorrupção e de seu Código de Conduta inserto em seu Regulamento Interno, evitando que o contratado alegue desconhecer tais normas.
Cláusulas de transparência
São aquelas que viabilizam ao condomínio cientificar-se de que a empresa terceirizada possa ter possíveis envolvimentos em atos ilícitos.
Estabelecem a obrigação da empresa terceirizada ser transparente com o condomínio, mantendo-o informado se porventura vier a sofrer algum processo administrativo ou judicial pela suposta prática de ato de fraude ou de corrupção.
Cláusulas de integridade ou de ressarcimento
São aquelas que tem por escopo fazer com que o condomínio possa receber de volta da empresa terceirizada algum valor que tenha afetado o erário condominial em razão da prática de algum ato ilícito.
Cláusulas de treinamento
São aquelas que estabelecem que uma parte do contrato pode treinar e oferecer cursos aos colaboradores da outra, que prestarão o serviço, a fim de deixá-los cientes das normas anticorrupção do condomínio, constantes de seu Regulamento Interno e da legislação Anticorrupção.
O treinamento pode ser previsto nas regras do programa de integridade, especialmente quando a empresa terceirizada for prestar algum serviço que envolva interação com condôminos em nome daquela.
Cláusulas de supervisão
A supervisão, consubstanciada em práticas de auditoria e de monitoramento tem por escopo examinar se o compliance condominial atende aos pilares fundamentais associadas às práticas de boa governança.
Essas cláusulas preceituam que a empresa terceirizada se responsabiliza por monitorar constantemente o cumprimento das normas anticorrupção, por meio de mecanismos de controle. Nos casos de descumprimento são aplicadas sanções pelo condomínio contratante à empresa transgressora.
Ultimando, fazemos inserir um modelo de cláusula anticorrupção de perfil genérico não exaustivo, mas meramente exemplificativo, que pode ser incorporado a diversos contratos condominiais:
CLÁUSULA PRIMEIRA – DA POLÍTICA ANTICORRUPÇÃO
1.1. A empresa CONTRATADA se obriga, sob as penas previstas no CONTRATO e na legislação aplicável à espécie, a observar e cumprir rigorosamente todas as leis cabíveis, incluindo, mas não se limitando à legislação brasileira anticorrupção, a legislação brasileira contra a lavagem de dinheiro, assim como as normas e exigências constantes das políticas internas do condomínio CONTRATANTE.
1.2. A empresa CONTRATADA declara e garante que não está envolvida ou irá se envolver, direta ou indiretamente, por meio de seus representantes, administradores, diretores, conselheiros, sócios ou acionistas, assessores, consultores, partes relacionadas, durante o cumprimento das obrigações previstas no Contrato, em qualquer atividade ou prática que constitua uma infração aos termos das leis anticorrupção.
1.3. A empresa CONTRATADA declara e garante que não se encontra, assim como seus representantes, administradores, diretores, conselheiros, sócios ou acionistas, assessores, consultores, direta ou indiretamente (i) sob investigação em virtude de denúncias de suborno e/ou corrupção; (ii) no curso de um processo judicial e/ou administrativo ou foi condenada ou indiciada sob a acusação de corrupção ou suborno; (iii) suspeita de práticas de lavagem de dinheiro por qualquer entidade governamental; e (iv) sujeita à restrições ou sanções econômicas e de negócios por qualquer entidade governamental.
1.4. A empresa CONTRATADA declara que, direta ou indiretamente, não ofereceu, prometeu, pagou ou autorizou o pagamento em dinheiro, deu ou concordou em dar presentes ou qualquer objeto de valor e, durante a vigência do Contrato, não irá ofertar, prometer, pagar ou autorizar o pagamento em dinheiro, dar ou concordar em dar presentes ou qualquer objeto de valor a qualquer pessoa ou entidade, com o objetivo de beneficiar ilicitamente o condomínio CONTRATANTE e/ou suas atividades.
1.5. A empresa CONTRATADA declara que, direta ou indiretamente, não irá receber, transferir, manter, usar ou esconder recursos que decorram de qualquer atividade ilícita, bem como não irá contratar como empregado ou de alguma forma manter relacionamento profissional com pessoas físicas ou jurídicas envolvidas em atividades criminosas, em especial pessoas investigadas pelos delitos previstos nas leis anticorrupção, de lavagem de dinheiro, crimes contra o patrimônio ou contra a fé pública.
1.6. A empresa CONTRATADA se obriga a notificar prontamente, por escrito, ao condomínio CONTRATANTE a respeito de qualquer suspeita ou violação do disposto nas leis anticorrupção, e ainda de participação em práticas de suborno ou corrupção.
1.7. A empresa CONTRATADA declara e garante que (i) seus atuais representantes não são condôminos ou moradores do condomínio XXXXXXXXX; e que (ii) informará por escrito, no prazo de 3 (três) dias úteis, qualquer aquisição de unidades do condomínio. O condomínio CONTRATANTE poderá, a seu exclusivo critério, rescindir o CONTRATO, caso a empresa CONTRATADA viole o dever contratual presente nesta cláusula, sendo que, neste caso, não serão aplicáveis quaisquer multas ou penalidades ao condomínio CONTRATANTE pela rescisão do CONTRATO, devendo a empresa CONTRATADA responder por eventuais perdas e danos.
1.8. O não cumprimento pela empresa CONTRATADA das leis anticorrupção e/ou das normas anticorrupção presentes no presente contrato será considerado uma infração contratual grave e conferirá ao condomínio CONTRATANTE o direito de, agindo de boa-fé, declarar rescindido imediatamente o CONTRATO, sem qualquer ônus ou penalidade, sendo a empresa CONTRATADA responsável por eventuais perdas e danos.
1.9. A empresa CONTRATADA se obriga a cumprir e fazer respeitar o código de ética do condomínio CONTRATANTE, inserto em seu Regulamento Interno, o qual declara conhecer, em especial nas questões relacionadas ao sigilo das informações relativas ao presente CONTRATO e tratar como matéria sigilosa todos os assuntos de interesse do condomínio CONTRATANTE que, direta ou indiretamente, tenha ou vier a ter conhecimento, obrigando-se a deles não utilizar em benefício próprio ou divulgar, de forma a não permitir ou deixar que qualquer pessoa deles se utilize, sob pena de rescisão do presente CONTRATO, de pleno direito. O Regulamento Interno do condomínio, no qual se encontra o seu Código de Ética deve ser solicitado pela empresa CONTRATADA ao condomínio CONTRATANTE.
Conclui-se assim que a inserção de cláusulas anticorrupção em contratos firmados pelos condomínios edilícios representa uma relevante medida associada à adoção de um programa de compliance condominial.
A incorporação de tais cláusulas aos ajustes negociais entabulados pelo condomínio com terceiros possui o condão de mitigar riscos associados a possíveis violações à lei anticorrupção pátria.
Ademais, a presença de cláusulas anticorrupção nos contratos firmados pelos condomínios edilícios se descortina como patente demonstração de boa-fé das partes na busca pelas melhores práticas de integridade, permitindo proteger o patrimônio e o erário condominial contra possíveis violações perpetradas por empresas terceirizadas ou mesmo por gestores condominiais com relação às regras e normas anticorrupção, traduzindo um ambiente de maior segurança e confiança nas relações jurídicas contratuais e de gestão.
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Autor:
Vander Ferreira de Andrade
Advogado. Mestre e Doutor em Direito pela PUC-SP. Pós-Doutor em Direito Constitucional Europeu pela Universidade de Messina (Itália). CEO do Instituto Vander Andrade – Cursos de Direito e de Gestão Condominial, Diretor Adjunto Acadêmico da ANACON
