Costuma-se dizer que os maiores conflitos em condomínios começam com a letra ‘C’: Carro (garagem), Cachorro (animais), Calote (inadimplência), Criança (barulho) e Cano (vazamentos). O ‘C’ que nos interessa para esse artigo é o de Cano.
Não é incomum vizinhos reclamarem com o síndico em razão de algum vazamento em suas unidades. Os estragos costumam ser grandes e vão desde manchas e quedas dos forros de gesso dos cômodos do apartamento até a perda de armários planejados e móveis.
Afinal, quando isso acontece, de quem é a responsabilidade?
A resposta tem a ver com a origem do vazamento. Para se indicar o responsável é importante compreender como funciona a rede de água – conhecida como prumada, do condomínio.
Existem dois tipos de redes de água: horizontal e vertical.
Quando os canos estão dispostos de forma horizontal, e se rompem, causando vazamento, a responsabilidade, geralmente é do condômino.
Por outro lado, quando os canos transportam a água da rua ou da caixa para cada unidade, a responsabilidade pela manutenção é do condomínio, uma vez que essa é considerada parte comum do condomínio, de uso geral.
Em ambos os casos é preciso identificar a origem. Para isso, costuma-se chamar uma empresa especializada em vazamentos ou até mesmo um engenheiro para atestar a origem do vazamento.
Mas nem sempre os prejuízos são causados por encanamentos. Pode ser, por exemplo, que, em razão do tempo, o rejunte do piso do banheiro se solte e comece a infiltrar água no apartamento do vizinho debaixo.
Neste caso, ao observar manchas no teto, nas paredes, azulejos soltos, descascamento ou bolhas na pintura, o vizinho deve imediatamente contatar o vizinho de cima para que ele providencie o reparo tanto no apartamento dele como no do vizinho.
E se o vizinho se recusar a reparar o dano?
O vizinho que teve o prejuízo deverá constituir provas através de fotos e vídeos e consultar um advogado da sua confiança para que ele o oriente no caso específico. Se o problema for grave, o morador poderá reparar o dano às suas custas e depois buscar o ressarcimento das despesas. A base legal para isso encontra-se no Código Civil, nos artigos 186 e 1277:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
E se o problema for do condomínio?
Neste caso, o síndico deve imediatamente tomar providências no sentido de fazer cessar o dano. E se o vazamento já tiver causado prejuízo a algum morador, o síndico deve conversar com o condômino e combinar com ele a forma de reparo. O condomínio poderá efetuar o reparo ou o próprio morador poderá fazê-lo, conforme disposição do artigo 1341, §§ 1º e 4º.
O que pode ser feito como prevenção?
Os condôminos devem revisar constantemente as válvulas de descarga, misturadores de bidês e torneiras, além dos rejuntes dos pisos de áreas molhadas.
Já no caso do condomínio, a responsabilidade pelas manutenções regulares e preventivas é do síndico.
Se todos fizerem a sua parte no tempo certo, dificilmente haverá problemas nesse sentido e todos poderão evitar essa dor de cabeça que costuma causar conflitos sérios.
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Autor:
Márcio L. Spimpolo
Advogado pós-graduado em Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário;
Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação pela UEA (Espanha);
Professor e Coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP;
Vice-Presidente da ANACON, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-12ª Subseção;
Apresentador do Programa ‘Condomínios Pelo Mundo’;
Diretor Regional IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário);
Sócio do escritório Spimpolo & Advogados Associados com ênfase em Direito Imobiliário Condominial;
Colunista das Rádios CBN Ribeirão Preto, Araraquara e São Carlos no quadro ‘Condomínio Legal’;
Colunista dos Portais Sindiconet, Síndico Legal e ACidadeOn.
