“Estratégia sem tática é o caminho mais lento à vitória. Tática sem estratégia é o barulho antes da derrota.” Sun Tzŭ
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De acordo com o Código Civil brasileiro compete ao síndico uma gama de atribuições que vão desde a convocação de assembleia de instauração até a contratação de seguro da edificação. Vale a pena recordar com exemplos cada uma das atribuições conforme o artigo 1.348. A primeira seria a de convocar a assembleia dos condôminos. Imaginemos uma situação na qual precisemos de uma decisão importante, na qual seja necessário aprovar o orçamento, as contas ou a implementação de obras emergenciais. É responsabilidade do síndico convocar para que decida sobre os inúmeros assuntos que envolvem esse universo condominial.
Também lhe cabe representar o condomínio em casos de litígio, questões judiciais, administrativas, é ele ou ela quem representa o condomínio. No contexto de uma ação judicial ajuizada seja por um morador insatisfeito com uma ou mais decisões administrativas, será o síndico/a responsável na defesa dos interesses do condomínio diante do tribunal.
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Outro dever legal é o de dar conhecimento à assembleia de procedimentos no qual o condomínio esteja envolvido como processos administrativos e judiciais. É sua obrigação informar de maneira célere aos condôminos sobre o assunto. O tópico das cobranças de débito, dívidas condominiais é o clássico. Tem que comunicar sobre o andamento do processo.
Fazer cumprir a convenção e o regimento interno. esse documentos estabelecem as regras e normas a serem seguidas, cumpridas no contexto condominial. Portanto cabe ao síndico que se garanta o cumprimento dessas normas por toda a comunidade condominial. Tomemos como exemplo bandeiras estendidas em fachadas, antenas e diversas modificações que alterem a estética, o visual do prédio, nesses casos o síndico, como gestor responsável, deverá tomar as medidas pertinentes e fazer com que se cumpram as regras.
Outro dever legal é o de diligenciar a conservação e manutenção das partes comuns, isto é, manter as áreas comuns do condomínio em bom estado de conservação, uma das responsabilidades centrais da gestão condominial. Um exemplo que podemos sublinhar é o de garantir que a área de lazer esteja sempre limpa, em boas condições para disfrute dos moradores.
Mais uma importante responsabilidade do síndico é a elaboração do orçamento anual. Em foco as receitas e despesas que serão necessárias ao longo do ano. Tem que estimar gastos seja com manutenção, seguranças, funcionários, e etc.
Nesse sentido, no contexto do levantamento de receitas e despesas tem como papel fundamental cobrar as contribuições condominiais dos condôminos, tem que garantir que todos paguem em dia suas obrigações condominiais para que se possa manter em equilíbrio as contas, as obrigações do condomínio.
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A raiz dessas obrigações condominiais temos que a cada ano o síndico/a deve prestar contas à assembleia, o balanço deve ser detalhado quanto às receitas e despesas com o objetivo de garantir a transparência na gestão financeira e assim ganhar a confiança dos condôminos, visto que o síndico está vendendo seu serviço, está agregando valor ao seu produto: a sua gestão condominial. Fiscalizar o que se faz com os recursos é central para a saúde do condomínio e seus proprietários.
Por último realizar o seguro da edificação, o gestor é responsável direto pela contratação e renovação do seguro do edifício. Não se pode abrir mão da proteção patrimonial do condomínio contra danos resultantes de incêndios, de roubos dentre inúmeros problemas que possam afetar o condomínio.
De fato vai muito além a responsabilidade do síndico/a na gestão condominial, administrando os inúmeros problemas que surgem no cotidiano condominial, os desafios são constantes. O síndico/a como representante, como liame ou elo é peça central na construção e garantia da harmonia, da excelência na gestão condominial. Síndicos/as o artigo 1.348 do código Civil tem que estar na ponta da língua.
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CONDOMÍNIO EM FOCO. QUESTÕES DO DIA A DIA. Autor: QUEIROZ, LUIZ FERNANDO DE. Editora: BONIJURIS
OS SEGREDOS DO SÍNDICO DE SUCESSO ALCANCE O TOPO COMEÇANDO DO ZERO ; Idioma, Português ; Capa comum, 176 páginas ; ISBN-10, 6587766315
Autor:
Sergio Roberto Gomes Gonzalez
Bacharel em direito pelo CESUSC e especialista em gestão e direito condominial