O condomínio existirá sempre que uma coisa indivisa tiver dois ou mais proprietários. No âmbito interno, cada coproprietário o será da coisa toda, sendo tal direito limitado pelo direito dos demais, na medida de suas quotas. Já no âmbito externo, ou seja, perante terceiros, cada um será proprietário da coisa toda.
A lição do doutrinador Anderson Scheiber (2018, p 758): “(…) compreende-se que no condomínio, há um único direito de propriedade, já que, embora sendo múltiplos os titulares, cada um desses coproprietários ou condôminos atua perante terceiros como se fosse o proprietário exclusivo, absoluto, perpétuo da coisa, certo que internamente, o exercício da propriedade por cada condômino não pode excluir o exercício dos demais”.
Na visão de Miguel Zaim “Juridicamente pode se conceituar o condomínio como sendo um estado de coisa indivisa sobre a qual várias pessoas exercem simultaneamente o direito de propriedade sobre um quinhão ideal” (2019, p 30).
A norma jurídica brasileira que trata do condomínio está disposta nos: artigos 1314 ao 1330 / 1331 ao 1358 Código Civil e na Lei n. 4.591/64 nas seguintes modalidades:
- tradicional ou geral;
- edilício (Lei n. 4.591/64 – Lei do condomínio e incorporações imobiliárias – nas duas três espécies 1) condomínio edilício tradicional; 2) condomínios de lotes e 3) condomínio urbano simples;
- Multipropriedade (Lei n. 13.777/2018).
Todas definições e detalhes serão apresentados em momento oportuno.
A caracterização de um condomínio configura-se dos seguintes fatores:
- por determinação legal;
- em função de circunstância;
- pela vontade dos seus titulares – em caráter provisório ou finalístico.
O condomínio, quanto à sua origem pode ser classificado em: convencional (decorre da vontade dos condôminos de adquirir bem em conjunto), eventual ou incidente (resulta da vontade de terceiros – Exemplo: do doador, do testador que deixa um bem para mais de uma pessoa) e legal ou necessário (determinado pela lei – Exemplo: meação de paredes, cercas, muros e valas – Art. 1.327, Código Civil).
O condomínio convencional e o eventual são ditos transitórios, já que poderão ser extintos a qualquer momento por qualquer dos coproprietários (no caso do eventual o prazo da indivisão estabelecida por doador ou testador não poderá ser superior a 05 anos), já o condomínio legal é permanente, uma vez que perdurará enquanto existir sua causa. No caso da coisa ser indivisível, o condomínio se extinguirá pela venda da coisa comum.
O condomínio, quanto à sua forma, pode ser “pro diviso” (há mera aparência de condomínio, mas cada condômino possui parte certa e determinada – Exemplo: condomínio em edifício de apartamentos) ou “pro indiviso” (não há localização das partes de cada um).
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Enunciado n. 89 do Conselho de Justiça Federal, I Jornada de Direito Civil. “O disposto nos artigos 1331 a 1358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campos”
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O citado enunciado antecedeu ao Código Civil/2002, segundo Cesar Calo Peghini “cujo objetivo foi inserir regras legais ao condomínio de lotes e em multipropriedade que, em suma, significa que tudo o que se entende por condomínio edilício também se aplica, à similitude, aos condomínios de lotes e em multipropriedade, além de se aplicar aos clubes de campo”. (PEGHINI, 2021, p. 20).
No direito brasileiro, o condômino pode alienar a fração ideal a terceiros, desde que dê preferência para os outros condôminos (artigos 504 e 1.314, Código Civil). Esse direito de preferência decorre da inclinação legislativa no sentido de estimular o retorno da propriedade ao seu perfil unitário, pois o condomínio tradicional. Vejamos:
“Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único: Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.”
“Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único: Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”
O Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir dois ou mais direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel. Trata- se de uma “copropriedade” simultânea. No condomínio (em latim: con-dominium) ocorre um domínio sobre determinado bem, ou partes de um bem.
Os condomínios podem se apresentar na forma horizontal ou vertical, residencial ou comercial. O condomínio edilício se diferencia do condomínio comum pois naqueles existem partes comuns e partes exclusivas, o que não ocorre quando falamos do condomínio comum no qual se verificam vários proprietários detendo, todos e ao mesmo tempo, a propriedade em comum, sem individualizações.
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto as vagas de estacionamentos ou garagens para veículos que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Existe uma distinção jurídica entre o condomínio em sentido amplo e o condomínio edilício, que é comumente conhecido apenas por condomínio de apartamentos, vertical, horizontal, cuja regulamentação se dá pela regulamentação da Lei 4.591/64, denominada Lei de Incorporação Imobiliária e do Condomínio Edilício, existindo também regulamentação de alguns aspectos nos artigos 1.331 a 1.358 da Lei 10.406/02 – Código Civil – e na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
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HENRIQUE CASTRO
Advogado. Pós-graduado em Direito Público (2011) e Educação a Distância: Gestão e Tutoria (2021). Coordenador do MBA em Gestão e Direito Condominial da UNEPOS (DF).
